서울시, 재개발‧재건축 사업성 확 끌어올린다···노도강 집중 혜택 볼 듯

서울시, 9월부터 정비사업 보정계수 도입예고

주거지 평균 공시지가 대비 단지 공시지가로 산출

허용용적률 최대 2배 적용···소규모‧소형평형은 가산

노원구 아파트 밀집 지역. 재건축을 앞둔 단지가 많다. 사진=장귀용 기자

서울시가 재개발‧재건축 활성화를 위해 도시정책의 틀을 전면 개편했다. 임대주택 축소 등 혜택을 줘 사업성을 끌어올리는 것이 골자다. 특히 공시지가가 상대적으로 낮은 단지를 중심으로 소규모 단지나 소형평수 위주로 이뤄진 단지들이 더 많은 혜택을 받을 전망이다.

서울시는 지난 21일 제12차 도시계획위원회를 열고 '2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획'을 수정가결 했다고 22일 밝혔다. 도시·주거환경정비기본계획은 시 전체의 주거환경 개선 방향을 정하는 관리계획이다. 개별 지구단위계획이나 도시계획의 상위계획으로서 도시정책의 밑그림 역할을 한다.

서울시는 이번 기본계획의 목표에 대해 ▲정비사업 활성화를 통한 안정적 주택공급 ▲도시 매력을 높이기 위한 주거공간 대개조라고 설명했다. 앞서 정부가 발표한 8‧8대책의 내용도 담아 선제적으로 주택공급에 나선다는 방침이다. 구체적인 실행방안으로는 ▲사업성 보정계수 도입 ▲현황용적률 인정 ▲공공기여율 완화 ▲통합심의 활성화 등이 담겼다.

유창수 서울시 행정2부시장은 "이번 '2030 기본계획' 재정비를 통해 열악한 노후주거지의 정비여건이 개선되면 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통을 틔울 것으로 기대된다"며 "이후에도 정부의 '8.8.주택공급 확대방안'이 신속하게 추진될 수 있도록 지속적으로 제도를 손질, 발굴할 것"이라고 했다.

공시지가에 따라 임대주택 비율을 줄여주는 '사업성 보정계수'는 이번 기본계획의 핵심으로 꼽힌다. 보정계수는 단지의 공시지가를 서울 내 주거지 평균 공시지가로 나눠서 1~2까지 차등 적용한다. 최대 보정계수 2를 받으면 현재 20% 수준인 허용용적률 인센티브를 최대 40%까지 높여서 적용할 수 있다.

단지규모와 세대밀도에서 불리했던 단지들에겐 추가적인 보정치도 적용한다. 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 가구수가 많을수록 높은 보정계수를 적용한다. 가령 같은 6만㎡의 단지라도 중대형 평형으로 이뤄져 가구수가 900가구 수준인 곳과 소형평형 위주로 1800가구가 살고 있는 단지라면 후자가 보정계수가 더 높아지는 것.

현황용적률은 이미 현행 조례나 허용용적률을 넘어서 있는 단지를 구제하기 위한 조치다. 재개발은 용적류을 초과하는 건축물의 대지면적 비율에 따라 최대 법적상한용적률까지 기준용적률로 인정하기로 했다. 재건축은 기존에 허용용적률을 넘어서기 위해선 '공공기여'를 해야만 했지만, 앞으로는 기존 단지의 용적률까진 공공기여없이 용적률을 인정한다.

종상향에 따른 공공기여도 완화한다. 기존에는 1종에서 2종, 3종에서 준주거로 종상향 할 경우 15%의 공공기여를 해야 했지만, 앞으로는 10%만 하면 된다.

사업성을 악화하는 주요 요소였던 공공임대주택 매입단가도 종전보다 높이기로 했다. 기존에는 국토교통부가 고시하는 표준건축비를 기준으로 매입단가를 정해서 조합이 공공에 임대주택을 넘겼다. 앞으로는 기본형건축비의 80%를 적용한다.

임대주택 매입단가 기준이 바뀌면 종전대비 40% 가량 가격이 오를 것이라는 게 서울시의 설명이다. 임대주택 매입단가는 오는 9~10월 사이에 시행령을 개정해 시행할 방침이다.

이외에 용적률 인센티브 다양화와 공공기여시설의 입체화‧복합화도 이뤄질 전망이다. 우선 허용용적률 '인센티브 항목'은 기존 6가지에서 12가지로 늘어난다. 제로에너지건축물(ZEB), 녹색건축인증 등 친환경 인센티브도 신설한다. 공공시설물은 임대주택·공원녹지·시설물·땅 등으로 각기 따로 조성하던 것을 합쳐서 조성할 수 있게 한다. 가령 아파트 상가 건물 안에 공공기여로 공급하는 복지시설을 넣는 식이다.

업계에서는 그간 사업성 부족이나 분담금 우려 탓에 사업추진이 원활하지 못했던 중‧고층이상 아파트의 재건축이 탄력을 받을 수 있을 것으로 보고 있다. 특히 소형평형 위주로 구성된 단지가 많은 노도강(노원·도봉·강북)이 혜택을 많이 얻을 것으로 전망된다. 업계관계자는 "이번 정책으로 노도강 등 서울 내 베드타운의 재건축에 힘이 실릴 것 같다"면서 "대상지가 많은 만큼 속도전이 중요할 것"이라고 했다.