다주택자 양도소득세 중과 유예 전략, 증여로 결정했다면?

다주택자 양도소득세 중과 배제 기한이 5월 9일로 다가왔다. 다주택자는 정해진 기한 내에 주택을 양도하지 않으면 양도소득세 중과를 피할 수 없다. 이런 이유로 주택가격이 높아 양도소득세 중과시 세금이 크게 늘어나는 서울 아파트 중심으로 시장에 급매물이 등장하기 시작했다.

이와 함께 부모가 자녀에게 주택을 증여하는 사례도 늘어나고 있다. 다주택자가 주택수를 줄이기 위해 매매뿐만 아니라 증여를 고려하고 있기 때문이다. 최근에는 증여인의 연령대도 급격히 낮아지고 있다. 예전에는 7~80대 부모가 자녀에게 주택을 증여하는 비율이 높았지만 최근에는 4~50대 젊은 부모가 자녀에게 주택을 증여하는 비율이 높아지고 있다. 주택가격이 높아 근로소득만으로 자녀가 주택을 마련할 수 없다는 인식이 늘어난 데다, 양도소득세 중과 배제 기한까지 다가오자 젊은 부모들이 적극적으로 자녀에게 주택을 증여하고 있는 것이다.

다만 5월 9일 이전에 주택을 증여하려는 경우 미리 짚어봐야 할 점이 있다. 현재 서울 내 아파트 단지는 모두 토지거래허가구역으로 지정돼 있다. 토지거래허가구역 내에서 주택을 거래하려는 경우 관할 행정청으로부터 주택 거래에 대한 허가를 받아야 하고, 매수인은 해당 주택에서 2년 이상 실제 거주해야만 한다.

그러나 증여는 다르다. 토지거래허가구역에 있는 주택을 증여하더라도 이는 토지거래허가의 대상이 되지 않고, 당연히 증여를 받는 사람이 해당 주택에서 일정 기간 실제 거주해야 할 의무도 없다. 그런데 주의할 점은 이때 토지거래허가를 받지 않아도 되는 사례가 주택 전부를 "무상으로" 이전하는 경우만 해당된다는 것이다. 흔히 임차인이 해당 주택에 거주하고 있어 임대차에 관한 권리를 수증자가 인수하는 형태의 "부담부 증여"는 주택 전부를 무상으로 이전하는 경우가 아니어서 토지거래허가를 받아야 한다.

또 투기과열지구의 재개발, 재건축 사업구역에 있는 주택을 증여하는 경우에도 주의해야 한다. 자칫 잘못하면 증여를 받은 사람에게 조합원 지위가 승계되지 않을 수 있다. 재개발, 재건축 사업의 경우 투기 수요가 집중될 우려가 있어 일정 기간 조합원 지위를 양수하지 못하도록 하고 있다. 재건축은 조합이 설립된 때로부터 새 아파트 소유권이 이전될 때까지, 재개발은 관리처분인가부터 새 아파트 소유권이 이전될 때까지 매매, 증여 등을 통한 조합원 지위 승계가 원칙적으로 제한된다.

다만 이때에도 조합원 지위를 승계할 수 있는 예외요건이 정해져 있는데 대표적으로 양도인이 1세대 1주택으로 10년 이상 소유, 5년 이상 거주한 경우이거나 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축 주택으로 3년 이상 소유하고 있는 경우 등이다.

투기과열지구의 재개발, 재건축 사업구역에 있는 주택을 증여하려는 경우에는 위와 같이 조합원 지위 승계가 제한되는 기간을 피하거나 예외요건을 갖춘 시점에 증여해야 한다. 이때 주택 자체의 소유권을 증여하는 것도 가능하고, 증여세를 낼 현금을 마련하기 위해 주택을 매도해 매매대금을 증여하는 것도 가능하다.

양도소득세 중과 배제 기한이 두 달 앞으로 다가왔다. 절세 등의 목적을 고려해 매매, 증여 등을 통해 주택수를 적절히 조정하는 것이 중요하다. 다만, 그 과정에서 예상치 못한 법률문제가 발생할 수 있으므로 급하더라도 사전에 꼼꼼히 확인 후 증여 등을 통한 소유권 이전절차를 진행해야 한다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사