[2014 부동산시장-전문가의 눈]②함영진 부동산114 리서치센터장

내집마련 전략

금리변동 눈여겨 볼 필요 있어

중소형 평면 위주 실수요 접근

갑오년 청마의 해가 밝았다. 기대감이 감도는 연초지만 부동산시장은 그렇지도 않다. 오랜 침체 탓에 분위기가 어두운 탓이다. 정부는 타개책으로 다양한 방안을 마련해 배수진을 친 상황이지만, 꼬인 실타래는 쉽사리 풀리지 않으리라는 게 전문가들의 진단이다. 이에 <뉴스웨이>는 [2014 부동산시장-전문가의 눈] 기획을 통해 시장 진단과 전망, 정상화 방안을 모색하고자 한다.

함영진 부동산114 리서치센터장. 사진=부동산114 제공

함영진 부동산114 리서치센터장은 “올해 현명하게 내 집을 장만하기 위해서는 실물지표의 움직임에 주목할 필요가 있다”며 “특히 금리변동을 눈여겨봐야 한다”고 강조했다.

당장 주택담보대출 금리 상승폭이 크지 않겠으나 작년 하반기부터 오르기 시작한 시장금리의 상승 추이를 고려하고 미국 양적완화 축소 시점을 예상할 때 올해 시중금리는 앞으로 상향될 확률이 높아 보인다는 것이다.

함 센터장은 “인상된 금리는 저금리 여파로 수면 아래에 쌓였던 하우스푸어 채무상환 문제를 재부각시키며 부채규모가 큰 대출자의 이자부담과 오피스텔·상가 등 수익형부동산의 투자수익률에 부정적 요소로 작용할 수 있다”고 말했다.

다만 “임차시장에 쏠린 전세수요를 자가 시장으로 이동시키기 위해 정부가 연 1~2%대 초저금리인 공유형 모기지대출로 중소형 주택규모는 금리인상 위험에서 벗어나 무주택자의 내 집 마련 기회로 이어질 것”이라고 내다봤다.

그는 “재고주택시장의 추격매수세를 기대하기 어려운 상황이니만큼 시세보다 저렴한 저가 급매물 위주 구매패턴과 대형보다는 중소형 평면 위주 실수요 접근이 필요하다”고 지적했다.

함 센터장은 “주택 유상거래는 70만 건 안팎에서 움직이고 강남권 등 일부 고급유효수요가 잔재한 일부 지역을 제외하고 공급희소성이 반영된 중대형 주택시장의 부활은 1~2년 정도 더 시간이 필요하다”고 전망했다.

지방주택시장은 입주량이 폭증하는 지역위주로 수요에 한계를 드러내며 약세를 보이는 등 위축될 가능성이 높다고 진단했다.

2011년 전후로 공급된 입주 물량과 꾸준한 주택담보대출 증가세가 지속됐던 만큼 과거 수도권 분양시장의 고질적 악재였던 입주적체가 재현되거나 채무상환 우려가 다시 두드러질 수 있어 매입지역 선별에 주의를 당부했다.

함 센터장은 “올해 전세 재계약 대기자는 순수 전세만 고집하기보다 재계약 시점에 전세이율 등을 살펴 보증금과 월세를 조율하는 등 임대인과 가격 교섭력을 높일 필요가 있다”고 조언했다.

전셋값은 아파트 입주증가와 누적된 상승 피로감으로 작년보다 상승세가 둔화되겠지만 전세의 월세화에 따른 구조적 변화로 보증부월세 전이현상은 지속할 것으로 관측했다.

그는 수익형 부동산의 대장 주였던 오피스텔과 도시형생활주택에 대해 2014년 입주량 증가 → 공실 증가 → 매맷값 하락 → 임대수익률 저하로 귀결시키며 대다수 전문가의 부정적 시각에 힘을 실었다.

함 센터장은 “신규 분양과 재고시장, 경매시장 등 모든 구매 시장유형을 선택 범주에 넣고 매맷값 적정성을 따져 주변 공급량과 노후도, 관리비, 수익률과 교차 점검하는 등 효율적인 구매방안을 찾는 것이 중요하다”고 설명했다.

성동규 기자 sdk@