[신희성의 부동산論]부동산 가치 업그레이드의 연금술 ‘용도변경’

자연휴양림 입구에 소재한 잘 지은 목조주택을 개조해 펜션으로 바꾸거나, 수도권의 경치 좋은 그린벨트 내 호숫가 단독주택을 음식점으로 개조해서 영업할 수 있다면 많은 수익을 올릴 수 있다.

기존 건물의 용도를 바꾸는 것을 건축물의 용도변경이라고 한다. 용도변경이란 용어는 법률용어이다. 건축법과 지적법 그리고 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 건축 및 토지관련 공법에서 많이 사용되고 있다.

일반적으로 용도변경은 건축물의 경우가 가장 흔하고 잘 알려져 있지만, 건축물에 국한되는 것은 아니다. 토지에도 용도변경이 있다. 현행법 상 여러 가지 경우의 용도변경의 예를 살펴보자.

토지의 용도변경에는 용도지역 변경과 지목변경이 있다. 용도지역 변경부터 보자. 우리나라의 토지는 크게 4개의 용도지역으로 가른다.

도시지역, 관리지역, 농림지역과 자연환경보전지역이 있다. 도시지역은 다시 주거 상업 공업 녹지지역으로 나누고, 각 용도지역은 다시 1종주거, 2종주거지역이라든가 중심 일반상업지역, 준공업 일반공업지역 등이나, 자연 생산 보전녹지 등으로 세분화한다.

이 같은 용도지역에 따라 각기 지을 수 있는 건축물의 종류와 범위는 물론 건폐율과 용적률을 달리한다. 말하자면 개발이나 이용 조건이 서로 다른 것이다. 만일 도시지역 내 준공업지역을 상업지역으로 변경하는 등 용도지역 간에 변동을 주는 것을 용도지역의 변경이라고 한다. 그러나 토지의 용도지역 변경은 국가나 지방자치단체의 전속권한이다. 지주가 원한다고 되는 것은 아니다.

토지의 지목변경 역시 토지의 용도변경이라고 할 수 있다. 전국의 토지는 필지로 구분하고, 각 필지에는 지번과 함께 지목이 주어진다. 지목은 국가에서 지정 당시 이용되는 형태와 예상 주용도 및 땅의 형태와 주변상황에 따라서 결정 부여된다.

지적법에 의하면 현행 우리나라 지목은 28개로 되어 있다. 우리가 잘 아는 대지 잡종지 논(沓) 밭(田) 과수원 목장용지 도로 하천 구거 등이 그것이다. 창고용지 공장용지 주유소용지 주차장용지 등도 지목이다.

지목은 말하자면 당초부터 예정된 땅의 용도다. 그러므로 그 후에 그 땅의 용도가 달라지면 지목도 변경된다. 농지인 밭의 일부에 농가주택을 지으면, 집이 들어서는 부분의 밭은 대지로 바뀐다. 시골 지방도로변의 임야를 허가받아 형질변경한 후 주유소를 지으면, 그 부분의 임야는 주유소용지로 지목이 변경된다.

땅의 주용도가 달라지면 그 결과로 지목이 달라져 지목변경이 되는 것이므로, 지목변경은 용도변경의 결과인 셈이다. 현행법 상 용도변경 없이 지목만을 먼저 변경하는 예는 없다고 볼 수 있다.

신희성 리맥스코리아 대표