과천주공 수주 대우건설, ‘승자의 저주’ 우려

파격 조건으로 과천주공1단지 수주

低공사비용·高분양가·대물변제 등 리스크

과천 신규물량 과다·비용 절감 등 암초

과천 주공1단지 전경. 사진=다음 로드뷰 제공

과천주공1단지 재건축 수주를 따낸 대우건설이 ‘승자의 저주’에 빠질 가능성을 배제할 수 없다는 우려가 나온다.

미분양 시 대물변제 등 파격적인 조건을 내세워 일단 조합원들의 마음을 사로잡고 시공권을 획득하는 데는 성공했지만, 조합원을 상대로 무리하게 제시한 전략이 결국 대우건설의 발목을 잡을 수도 있을 것이란 일각의 시선이다.

30일 업계에 따르면 대우건설은 과천주공1단지 재건축 수주전 당시 경쟁사인 현대건설과 GS건설에 비해 가장 낮은 수준의 공사비와 가장 높은 분양가, 미분양시 대물변제 책임이라는 파격적인 조건으로 사업 수주권을 따냈다.

총공사비 4146만원, 평당분양가 3313만원, 미분양 시 평당 3147만원 대물변제가 그 조건이었다. 총공사비는 경쟁사에 비해 70~140억 이상 낮게 측정됐으며 특히 미분양 물량이 발생할 경우 시공사가 이를 모두 사들이겠다는 조건을 제시한 시공사는 대우뿐이었다.

그러나 대물변제라는 적지 않은 부담을 떠앉고 시작하게 된 사업인 만큼 업계에선 우려의 목소리도 나온다.

과천 지역이 준강남권으로 비교적 미분양 부담에서 안정적인 곳이긴 하지만, 올해 과천주공에서만 5개 단지 추가 시공이 예정돼 있고 총 10개 단지가 재건축을 추진하고 있는 상황에서 분양가도 주변 시세에 비해 높이 책정돼 위험 소지가 다분하기 때문이다.

실제로 현재 과천에서 재건축을 추진 중인 단지는 1단지 외에 2·4·5·6·7-1·8·9·10·12단지 등이 있다. 이중 2단지와 6단지, 7-1단지, 12단지는 1단지와 같은해인 올해 일반분양을 할 예정이다.

이에 따라 5개 단지에서 올해 공급 예정인 물량만 7162가구에 달한다. 이가운데 일반분양으로 예정된 가구수는 1단지 509가구, 2단지 518가구, 6단지 886가구, 7-1단지 559가구, 12단지 54가구로 총2550여 가구다.

여기에는 자사 컨소시엄이 오는 11월 분양하는 ‘과천지식정보단지’도 위험 요소로 작용한다. 과천지식정보단지는 과천 갈현동과 문원동 일대에 조성되는 보금자리주택지구로 총 7900여 가구 중 3600여 가구가 일반 분양 물량으로 쏟아질 예정이다.

과천지식정보타운에는 공공임대주택도 들어서기 때문에 특히 과천주공1단지의 고분양가가 부담이 될 수있다는 게 업계 분석이다.

업계 한 전문가는 “과천 시장이 안정적이긴하나 조만간 금리인상을 비롯해 고분양가 논란까지 이어진다면 대형 평형을 중심으로 미분양 가능성도 배제할수 없다”고 말했다.

대우건설이 넘어야 할 산은 이뿐만이 아니다 현재 책정된 분양가가 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사를 통과하기 어렵게 된 것. 최근 HUG는 경기도 과천시를 분양보증 적정성 검토지역으로 분류, 심의기준을 강화하고 현재 대우건설이 책정한 분양가로 심의가 들어올 경우 허가하지 않겠다는 방침을 밝혔었다.

이에 따라 향후 심의를 통과하기 위해 과천주공1단지의 분양가를 하향조정하게 될 경우 이 또한 대우건설의 가중으로 돌아올 수 있다고 업계 전문가들은 말한다.

이외 일각에선 무리한 공사비 절감에 따른 부실시공 우려도 위험 요소 중 하나라고 지적한다. 앞서 포스코건설은 과천재건축1단지 시공사로 먼저 선정됐었지만 공사비 증액과 관련해 시공사와 마찰을 빚다 계약을 해지한 바 있다.

업계 한 관계자는 “대우건설이 그정도 계산도 안하고 일을 추진했을리는 만무하지만 이번에 대우건설이 과한 욕심을 부려 사업을 추진한 것은 사실”이라며 “특히 저가 시공의 경우 공사품질 저하와 부실공사 피해로 이어질 수 있어 이로 인한 추가 비용이 부메랑으로 돌아올 수도 있다”고 말했다.