[흔들리는 시장경제]6번의 부동산 대책, 비웃는 ‘강남 아파트값’

서울 집값 고공행진 새해 첫주 0.74% 상승

지방 양극화 현상만 초래, 강남 불패 기대심리 커

“보유세 등 추후 규제만으로 집값 잡을지 미지수”

6·19 부동산 대책, 부동산 대출 규제 강화. 사진=최신혜 기자 shchoi@newsway.c

정부의 잇따른 규제에도 불구하고 하늘 높이 솟아오르는 집값을 잡기에는 역부족해 보인다. 정부의 규제가 오히려 지방 양극화 현상을 부추기는 꼴인데 추후 있을 보유세 규제도 집값 잡기는 미지수라는 의견이다.

9일 관련업계에 따르면 새 정부가 출범 후 부동산 대책만 6차례나 나오면서 부동산 시장의 집값 안정을 위한 정부의 노력이 계속됐지만 정부를 비웃기라도 한 듯 서울 집값은 연일 상승세를 보이고 있다. 이에 정부는 강도 높은 규제 카드로 보유세 개편과 종부세 등 카드를 만지작 거리고 있지만 오히려 과세범위만 넓어질 우려와 조세저항 등 여러 요인들이 맞물려 규제가 통할지 우려된다.

한국감정원이 발표한 지난해 집값 변동률을 보면 서울 3.64%, 수도권 2.36%, 지방 0.68%, 전국 평균은 1.48%대를 기록했다. 지난해 서울 집값 상승률은 3.64%로 부동산시장이 활황으로 호세를 보였던 2016년 2.14% 보다 훨씬 높다. 특히 지난해 12월 상승률은 0.59%로 지난해 6월(0.66%)이후 6개월만에 가장 높았고, '8.2 부동산 대책' 발표 직전인 7월(0.41%)보다도 오히려 높게 나타났다.

사진=부동산114 제공.

부동산114에 따르면 지난주 서울 재건축 아파트값은 0.74% 올라 지난해 8·2 부동산 대책 발표 이후 주간 단위로 최고 상승률을 기록하기도 했다. 새해 첫주 강남구 아파트값은 전주대비 0.78%, 서울 전체 집값 0.33%, 송파구는 0.71%로 급등했다.

고공행진으로 서울 집값 상승폭을 연일 계속돼 오고 있는 가운데 지방의 분위기는 다르다. 부산은 52개월 째 하락세로 돌아섰고, 그 밖의 지방들도 집값 하락세가 멈추지 않고 있다. 양극화 현상의 주된 원인은 수요와 공급의 균형 문제로을 꼽는다.

다주택자들이 버티기에 들어가며 매물이 줄어들고 집값이 오를 만한 아파트 위주로 매수가 몰리는 현상이다. 같은 맥락으로 서울 강남 집값이 올리는 이유에 강남 불패라는 집값 상승의 기대심리가 적용된 것. 특히 강남에 ‘똘똘한 집 한채’라는 새로운 자산 플랜까지 나오면서 한주 사이 적게는 1억 원까지 집값이 뛰는 강남에 수요자들이 쏠릴 수 밖에 없다는 것이다. 또한 재건축 초과이익 환수제 부활로 인한 수요심리 반영 등 강남 학군, 호재도 무시할 수 없다는 의견이다. 정부의 강력한 규제로 수요를 잡을 규제는 있으나 시장의 공급은 한정된 상황에서 수요의 쏠림 현상을 잡기에는 한계가 있었다는 의견이다.

업계의 한 관계자는 “올해 재건축 초과이익 환수제가 부활 예고에 따라 재건축 일반분양이 감소한다는 분석으로 수요가 늘었다”며 “‘강남 불패’라는 수요자들의 기대심리가 매수에 적극적으로 나설 수밖에 없었다”고 밝혔다.

한편 연초 강남지역 등 서울 집값이 급등에 정부는 보유세를 다음 대안으로 내놓을 전망이다. 보유세개편등 보유세 개편은 정부가 지난해말 발표한 ‘2018년 경제정책 방향’에서 공정과세를 위한 세제개편 방안의 하나로 ‘다주택자 등에그 대한 보유세 개편 검토’를 제시하면서 본격 공론화 됐다. 다만 전문가는 집값(시장)상승이 보유세(세금인상)를 웃돌아 효과가 미지수라는 우려다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “보유세를 부담해도 세금을 웃도는 수준의 강남집값으로 오는 수익 때문에 보유세만으로 집값을 잡는다는 것은 시장 왜곡현상만 불려 온다며 “임차인이 임대인에게 비용을 전가해 그 지출로 버티기 전략으로 돌입 할 수 있다”고 말했다.

이어 “일시적인 집값 하락은 있을 수 있지만 장기적으로 강남 매수 수요를 잡기는 힘들 것이다”며 “현금이 두둑한 부자들 보다는 실수요자로 강남에 집을 가진 주택자는 영향을 끼칠 수 있다“며 ”공정시장가액비율을 높이는 것도 하나의 방법“이라는 조언했다.