[리츠 전성시대]주가 과열 양상···고배당에 가려진 위험성

NH프라임리츠·롯데리츠 등 상장 첫날부터 ‘상한가’

높은 공실률, 임대료 하락 등 여러 위험 요인 존재

안정성과 높은 수익률 믿고 위험 요인들에 눈 감아

(사진=뉴스웨이DB)

국내 주식시장에서 리츠(REITs·부동산간접투자회사)에 대한 관심이 커지고 있다. 우리나라를 비롯한 주요국의 경제가 저금리·저성장 상태에 직면한 가운데 안정적이면서 높은 배당수익률을 챙길 수 있는 리츠가 주목받고 있는 것이다.

하지만 일각에서는 리츠 열풍으로 상장 리츠의 주가가 과열 양상을 보이는 것에 대해 우려를 표하며, 안정적 수익과 더불어 투자의 위험성도 함께 알려야 된다는 목소리가 높아지고 있다.

5일 현재 국내에 상장된 리츠는 NH프라임리츠, 롯데리츠, 신한알파리츠, 이리츠코크랩, 케이탑리츠, 에이리츠, 모두투어리츠 등 총 7개다. 이날 유가증권시장에 상장한 NH프라임리츠는 상장 첫날부터 상한가를 기록하며, 공모가(5000원) 대비 1500원(30%) 오른 6500원에 장을 마쳤다. 앞서 NH프라임리츠는 공모주 청약 경쟁에서 공모리츠 사상 최대 경쟁률인 317.62대1을 기록했고, 청약 증거금으로만 7조7499억원이 몰렸다.

NH프라임리츠는 ▲도심권역(CBD)의 서울스퀘어 ▲강남권역(GBD)의 강남N타워 ▲삼성물산 서초사옥 ▲삼성SDS타워 등 서울 주요 권역의 ‘프라임 오피스’ 자산을 기반으로 포트폴리오를 구성했다. 공모가 5000원 기준 1년차 배당률을 5%대로 설정하고, 7년 평균(최초 편입 자산 기준) 5% 중반대의 수익률을 목표로 한다.

프라임오피스란 서울 주요 3개 권역(도심·강남·여의도)에 위치한 9000평 이상 빌딩 중 임차인·접근성·인지도 등이 상대적으로 우수한 빌딩을 의미한다. 우량 임차인을 확보한 만큼 안정적인 임대수익과 지속적인 가치 상승을 기대할 수 있다고 NH프라임리츠 측은 설명했다.

지난 10월말 상장한 롯데리츠 역시 상장 첫날 상한가로 직행하며 현재 주식시장에서 리츠가 대세임을 다시 한 번 입증했다. 10월 30일 코스피에 상장된 롯데리츠의 한 주당 가격(5일 기준)은 6410원으로 공모가(1주당 5000원)보다 28.2% 올랐다. 시가총액은 1조1023억원으로 국내 상장 리츠 중 최대다.

롯데리츠의 투자 대상 부동산은 롯데쇼핑이 보유한 백화점, 마트, 아울렛(점포수 기준 10개 점포)으로 구성됐다. 전체 연면적은 63만8779㎡(약 19만평)에 달한다. 국내 최고 수준의 리테일 운영노하우와 높은 신용등급(AA0)를 보유한 롯데쇼핑이 책임임차인으로서 자산 전체에 대한 공실 및 관리운영 리스크를 부담하며 안정적이고 높은 배당 수익을 내겠다는 각오다.

여기에 최근 정부도 리츠 상품에 대해 우호적인 투자 환경을 만들면서 리츠 열풍에 힘을 보태고 있다. 지난 9월 정부는 리츠 투자에 대한 세제 혜택 등이 포함된 다양한 활성화 대책을 발표했다.

정부가 발표한 ‘공모형 부동산간접투자 활성화’에 따르면 앞으로 공모리츠에 대해 5000만원 한도로 3년 이상 투자 시 배당소득을 일반 금융소득 세율보다 낮은 9%로 분리과세 하는 혜택을 받을 수 있다. 현재 리츠 배당소득에 이자·배당소득세 14%가 부과되고 2000만원 이상 금액에는 최고 42%의 누진과세가 부과되는 것과 비교하면 파격적이라는 평가다.

또한 기업이 보유한 부동산을 공모리츠에 유도하기 위해 공모리츠의 현물출자 과세특례 적용기간도 2022년까지 연장하기로 했다.

김치호 한국투자증권 연구원은 “정부가 내놓은 ‘공모형 부동산간접투자 활성화’ 방안은 리츠 투자자들의 수요와 리츠 상품 공급을 동시에 활성화시키는 파워풀한 정책”이라며 “특히 배당소득에 대한 분리과세 적용으로 고액자산가의 시장 참여가 더욱 늘어날 것”이라고 전망했다.

다만 전문가들은 리츠도 결국은 투자 상품이기 때문에 과열된 분위기 속에서 투자의 위험성을 경계해야 한다는 의견을 내놓고 있다.

김세련 이베스트투자증권 연구원은 “개인 예금금리가 2%도 안되는 상황에서 고배당이 매력인 리츠는 합리적인 선택일 될 수 있다”면서 “우려스러운 부분은 단기적으로 상장 리츠의 주가 상승이 다소 과열의 양상을 보이고 있다는 점”이라고 설명했다.

그러면서 “리츠 역시 상장 종목이다 보니 지난해의 경우는 미국의 금리 상승, 미중 무역분쟁 확대 등 주식시장 리스크 및 금리 인상에 따른 조달비용 확대 리스크에 따라 전체 수익률이 다소 좋지 못했다”고 말했다.

실제로 리츠는 금리 상승기나 갑작스런 대내외 리스크, 잘못된 부동산 투자로 인한 높은 공실률, 임대료 하락 등 여러 위험 요인이 존재한다. 하지만 안정성과 높은 수익률에 가려져 위험 요인들이 배제되고 있다는 지적이다.

지난 2016년 9월 명동에 위치한 스타즈호텔 2개와 동탄 스타즈호텔 자산을 기반으로 상장한 모두투어리츠의 경우, 2017년 사드 이슈로 인해 중국과의 관계가 악화되면서 모두투어 리츠가 보유한 명동 호텔의 주요 고객이었던 중국인 관광객이 급락했다.

이에 따라 임대수익 근거의 가장 큰 조건이었던 호텔 매출이 급감하고, 영업수익이 상장 당시 추정치에 크게 못 미치는 실적을 기록했다. 여기에 상장 당시 매입예정이었던 독산동 호텔과 부산 호텔 매입계약이 지연되면서 신규 자산이 유입되지 않아 큰 어려움을 겪은 바 있다.

서정연·박세라 신영증권 연구원은 “리츠 수익의 근거는 임대수익과 자산매각 차익”이라며 “만약 임대수익이 원활하게 이뤄지지 않거나 자산평가에 따른 손실이 발생할 경우 해당 리츠의 가치는 하락할 위험이 있다”고 말했다.