대우건설, 반포 1-3 리츠 제안 승부수 通할까

분상제 적용 안되는 리츠 방식 추진 제안

지자체 등 문턱 넘어야···반대표 우려도

반포1-3주구 전경. 사진=이수정 기자

대우건설이 서울 서초구 반포주공1단지 3주구(이하 반포3주구)에 재건축 리츠 방식을 제안해 업계 이목이 집중되고 있다.

최근 정비사업에 복귀한 주택사업 강자 삼성물산의 ‘래미안’을 상대로 비장의 수를 꺼낸 것.

대우건설은 내달 16일 시공사를 선정하는 반포3주구에 재건축 리츠 방식을 제안한 상태다.

대우건설이 제안한 리츠 방식은 일반분양분을 리츠가 사들여 임대주택으로 운영하고, 운영기간 종료 후 일반에 매각하겠다는 것이다.

이 때 일반분양분은 조합이 리츠에 감정평가 금액에 현물 출자하는 방식으로 ‘분양가 상한제’ 적용을 받지 않는다는 장점이 있다.

8년간 임대주택을 운영해야 매각이 가능하지만 조합은 리츠 운영기간 발생하는 임대수익은 물론 임대 종료 후 매각에 따른 차익 실현도 가능하다는 게 사측 주장이다.

건설업계에서는 대우건설의 이 같은 제안이 실현만 가능하다면 조합원들에게 큰 호응을 받을 것으로 예상하면서도 한편으로는 불투명한 부동산경기 탓에 반대표도 있을 것이란 분석도 있다. 리츠가 투자한 부동산 가격이 하락할 경우 발생할 원금 손실을 우려하는 조합원들도 상당수 존재할 것으로 보여서다.

실제 정부의 ‘집값 안정화’ 정책과 코로나19 등 대외변수로 국내 부동산 리츠의 가치는 크게 하락한 상태다.

대표적인 국내 상장 리츠인 롯데위탁관리부동산투자회사(이하 롯데리츠)는 지난해 말경 코스피 상장 당시 7000원대를 넘어선 적도 있지만, 지난 20일 기준 현재는 5210원을 기록하고 있다. 에이리츠 역시 지난해 말 7000원대를 돌파했지만, 현재는 5450원에 거래되고 있다.

이외에도 증권업계에 따르면 배당 중단·축소와 주가 급락을 겪는 리츠들이 즐비한 상황이다.

또 대우건설이 정부를 설득할 수 있을지에 대한 확신이 없다는 점도 자칫 반대표를 부를 수 있다는 우려도 있다. 조합이 임대주택 리츠를 설립하려면 서울시에 사업계획을 다시 승인받아야 하는데 이 경우 괜히 사업만 지연될 수도 있기 때문이다.

업계에 따르면 서울시와 리츠 인허가를 담당하는 국토부 등은 대우건설의 반포1-3주구 리츠 제안에 대해 부정적인 입장을 보이고 있는 것으로 알려졌다. 대우건설의 리츠 제안이 일각에서 분양가상한제를 피하기 위한 의도로 풀이될 수 있다는 게 이유다.

이와 관련해 대우건설 관계자는 “재건축 리츠 사업과 관련한 관계법령 검토를 마쳤고 문제도 없다고 판단했다”며 “부동산 간접투자를 활성화하면서 재건축 조합과 일반인 모두에게 적정 이익을 배분할 수 있는 새로운 사업모델이 될 것”이라고 말했다.