[동학개미운동 연속인터뷰]부동산 족집게 애널의 충고···“서울 아파트 고집할 필요 없어”

|하나금융투자 채상욱 애널리스트

다주택자 직접 겨냥 규제에 매력 떨어져

오히려 경기도 및 3기 신도시 전망 밝아

채 애널, 시장 암흑기 2012년 상승 전망

이후 대세상승, 작년부턴 하락으로 전환

채상욱 하나금융투자 건설·부동산 애널리스트

정부의 ‘6·17 부동산규제’로 투자처를 잃은 ‘큰 손’ 개인 투자자들이 주식시장으로 대거 이동한다는 말이 나온다. 이는 정부가 수도권 대부분 지역을 조정대상지역으로 묶는 21번째 부동산 대책을 말한다. 규제지역을 대폭 확대하고, 대출 규제를 강화하자 갈 곳 잃은 ‘큰 손’ 개인 투자자들이 주식시장으로 어쩔 수 없이(?) 가게 되면서 동학농민운동의 승기를 거머쥐게 됐다는 얘기다.

그렇다면 개인들에게 가장 인기 있는 투자처로 자리 잡았던 부동산 시장 전망은 어떻게 될까. 본지는 여의도 증권가에서 족집게 애널리스트로 잘 알려진 하나금융투자의 채상욱 건설·부동산 연구원에게 직접 물어봤다.

“지금은 반포 한강 전망이 있는 아파트가 좋아 보일 수 있지만, 나중에는 남양주에서 보이는 강(전망)이 더 좋아 보일 수 있다.”"(채상욱 하나금융투자 연구원)

지난 22일 여의도 하나금융투자 본사에서 만난 채상욱 하나금융투자 연구원은 “작년부터 다주택자를 겨냥한 부동산 정책 때문에 서울 아파트는 예전보다 매력적이지 않다”라며 운을 뗐다. 그는 “단기간 집값 상승을 노리는 사람은, 지금은 서울시내 어디서도 뜻을 이루기 어려울 거다”라고 말했다.

채 연구원은 “오히려 장기적으로는 경기도 지역, 제 3기 신도시가 전망 있어 보인다”라고 단언했다. 그는 “앞으로는 서울에는 재건축이나 재개발 속도가 둔화되고, 노후 주택이 많아지는 반면 경기도를 둘러싼 외곽 신도시들은 신축 주택들이 계속 공급될 것 같다. 이 중에서 교통망이 확보되면 ‘청담위에 분당 있었던 때’로 다시 또 돌아갈 것 같다는 생각이 든다”라고 말했다.

10년 째 부동산 전문 증권가 애널리스트로 일한 채상욱 연구원은 금투업계뿐만 아니라 자산가들 사이에서도 손꼽히는 전문가다. 최근에는 유튜버로 활동하며 투자자들과 소통을 확대하고 있다. 2012~2013년 당시에는 ‘이자 폭탄’에 무너지는 ‘하우스푸어’가 (집을 갖고 있지만 대출이자 부담으로 빈곤하게 사는 사람)가 심각한 사회문제로 떠올랐던 해이던 만큼, 당시 ‘부동산 사면 바보다’라는 말이 나오기까지 했다.

그러나 채 연구원의 생각은 달랐다. 그는 오히려 ‘부동산 상승장’에 베팅했다. 박근혜 정부가 2013년 4월 1일 부동산 대책을 내놓으면서 정책 방향이 달라졌다는 이유에서다. 이 정책은 향후 택지개발 예정지를 지정하지 않고, 보금자리주택 공급량을 연 7만 호에서 2만 호로 줄인다는 게 골자였는데, 주택 수요가 있는데 새로 지을 땅이 없으면 구도심에서 재건축이든 재개발이든 정비 사업을 하게 된다. 이 때문에 서울 집값은 반등하기 시작했다.

2017년 ‘8·2 부동산 대책’을 두고서도 “시장은 단기적으론 위축되겠지만 영향이 거의 없을 것”이라는 전망이 화제가 됐다. 그의 예상대로 정부의 각종 부동산 정책에도 집값은 오히려 강세를 나타냈다. 그야말로 대세 상승장이었다.

그러나 작년 이후부턴 모두가 대세 상승장에 동참할 때 ‘하락’으로 전망을 바꾼 유일한 부동산 전문가다. ‘9·13 대책’이 시장의 판도를 바꿨다는 이유에서다.

‘9·13 대책’은 문재인 정부가 정확히 다주택자를 겨냥한 규제다. 이제 2주택자가 집을 팔면 양도차익의 최대 57.2%, 3주택 이상자는 최대 68.2%를 세금으로 내야 한다. 세금 폭탄을 피하기 위해 부동산을 팔지 않고 계속 보유한다 해도 마찬가지다. 이때는 종부세가 부담이 된다. 다주택자 종부세율은 최고 3.2%에 이른다.

채 연구원은 “이미 부동산 가격이 오를 대로 올랐다. 2013년 때만 해도 우리나라 주택 전체의 시가총액이 3천조원도 안 됐는데, 지금은 5천조원이 넘는다. 평균적으로 1.6배 올랐고 대부분 지역은 2배 이상 올랐다”라며 “그래서 지금은 아주 비싸다고 생각한다. 이 같은 생각은 나만하지 않고, 최근 현 정부도 부동산 주택 시장이 굉장히 과열됐다고 생각하니 시장 안정화 정책을 계속해서 내는 것 같다”라고 덧붙였다.

그는 문 정부의 부동산 규제로 자산이 점차 ‘부동산→금융투자’로 이동하는 ‘머니 무브’가 본격적으로 도래될 것으로 봤다. “주위에서 지금 어디 투자하기 적합하냐고 물으면 현 시점은 부동산 투자하기엔 다소 좋지 않은 시점이라고 생각한다고 말한다“고 채 연구원은 이렇게까지 말했다고 한다.

그럼에도 부동산에 미련(?)이 있다면 장기적으로 3기 신도시를 눈여겨볼 것으로 추천했다. 채 연구원은 “단기적으로 부동산으로 돈 벌기에는 적합하지 않지만, 장기적으로는 여전히 기회가 있다. 최근 정부가 드라이브를 걸고 있는 3기 신도시는 근린시설을 잘 조성하고 신축 아파트를 공급하니 상품 측면에서도 매력적”이라고 전망했다.

채상욱 하나금융투자 건설·부동산 애널리스트

다음은 채상욱 하나금융투자 건설/부동산 애널리스트 인터뷰 전문이다.

▲최근 유튜브 구독자 5만명(6월11일 기준) 달성했는데, 유튜브를 시작하게 된 특별한 계기가 있었는지, 채널 운영 후 일상에서 변화가 있었는지도 궁금하다.

=유튜브를 시작하게 된 계기는 언론과 접촉하면서 시작됐다. 가끔 제가 전달하는 내용보다 '화제성 있는 부분만 발췌'하다보니, 전달하려는 의도가 약간 ‘왜곡’되는 경우가 종종 있어 아쉬웠다. 그러다보니 전체에 대해 말해야겠다는 생각이 들어, 유투브 채널 갖게 됐다.

▲소통을 굉장히 중요시 생각하는 것 같다. 그렇다면 실제 기관 투자자나 일반 강연 등에서 피드백 하는 것과 유튜브 채널을 통해 피드백 받는 것은 어떤 차이가 있었나.

=여의도가 고집과 아집에 빠지기 쉬운 곳이다. 애널리스트 활동을 하면서 이러한 부분이(고집과 아집) 저에게도 있다는 것을 알게 되면서 스스로 고쳐야겠다는 생각이 들었다. 일례로 굉장히 기분 나쁜 댓글이나 (제 의견의) 정반대 이야기를 할 때 특히 그렇다. 그러나 하루 지나서 생각하면 그 말도 맞는 경우가 많더라. ‘정반합(正反合)’ 양쪽으로 귀를 열고 생각해야겠다고 생각했다.

▲삼성물산 엔지니어에서 어쩌다 증권업계 발을 들여놓게 됐나.

=삼성물산 재직 중에도 ‘투자를 해야만 경제적 자유를 얻을 수 있다’고 생각해왔다. 회사 생활하면서 금융투자(주식) 엄청나게 관심을 갖게 됐고, 번외로 투자를 많이 해왔다. 2005년까지는 투자 성과가 좋았다. 그러나 2008년 금융위기 때 대차게 큰 손실을 보게 됐는데, 그 충격이 컸다. 그 때 이렇게 생각했다. “금융시장이든지 주식의 매커니즘을 모른 채로, 개인이 회사생활 열심히 하고 적당히 (주식)공부하고, 관련 책 읽고, 커뮤니티 활동하면 경제적 자유를 얻을 것으로 ‘착각’을 해왔다고.” 투자에 실패한 후 금융시장에 오고 싶었다. 알아보던 찰나에 저기회(애널리스트)가 오게 됐다. 그래서 2011년 7월 하나금융투자 건설/부동산 애널리스트로 이직을 하게 됐고, 현재 10년 째 이 일을 하게 됐다.

▲한국인이 다른 나라보다 ‘내 집 마련’ 즉 부동산 애착이 강하다. 6월3일 연구원님 유튜브를 보니 ‘서울 아파트 살 필요가 없다’고 했다. 그런데 한국인은 특히 서울 아파트를 가장 많이 갖고 싶은 것 같은데, 이를 깨트리기 위한 조언이 있는지.

=애널리스트 10년차 경력에서 8년은 ‘주택시장이 상승할 것 같다’며 상승 관련 이야길 많이 해왔다. 그런데 최근 2년은 시장이 안정화 될 만한 타이밍이 된 것 같다. 왜냐면 오버 슈팅(적정 수준 이상의 가격 급등)이 됐으니까. 그런 이야길 많이 하고 있다. 그래서 요즘은 인기가 없는 애널리스트다.

=국내 건설업종의 80%는 주택시장이다. 주택시장 변화를 추적하기 위해 부동산 시장을 보게됐다. 지난 2013년부터 한동안 서울을 포함한 전국 부동산 시장이 '반등'할 것 같다는 여러 지표들이 나오기 시작했다. 그 당시에는 잃어버린 일본의 20년을 따라 우리나라도 장기 부동산 폭락이 온다가 컨센서스였다.(그러나 나는 반대로 생각했다) 그 당시(2013년) 상황을 설명하자면, 금융위기 직전에 고점에 사서 그 가격 회복을 못하고 주택담보대출을 계속 갚아야 하는 ‘하우스푸어’가 심각한 문제였는데, 그때 집을 사면 바보라는 분위기가 많았다.

그런데 박근혜 정부가 들어오고, 부동산 정책 내는 것을 2013년부터 2014년까지 쭉 보다보니, 정부에서 여러 가지 주택 가격 부양 정책 카드를 깨닫게 됐다. 이런 내용들로 부동산 관련 레포트를 주식시장에 내기 시작했다. 그러다보니 기관 투자자들 중심으로 제 리포트들이 돌기 시작했고, 민간 부동산 카페에서도 인용되기 시작했다.

실제 부동산 시장이 플러스로 ‘반등’하기 시작했고, 2015년부터는 전국구로 상승했기 때문에 (제 리포트가) 큰 흐름을 잘 맞춘다는 소문이 나기 시작하면서, 강의 요청이 많이 들어왔다. 그래서 2016년에는 ‘왜 우리나라 부동산 가격이 장기하락하지 않는지’라는 주제로 책으로 내기도 했다. 당시 제 마음가짐은 전부 다 폭락한다고 하니까 그렇지 않다(상승한다)는 것을 보여주고 싶은 마음이 컸었다.

그러나 현재는 당시와 분위기가 많이 달라졌다. 지금은 “이 상승장에 동참하지 않으면 어떡하지?” 즉 ‘포모(Fomo:피어 오브 미싱 아웃 Fear of missing out)’ 내가 놓치는 것에 대한 ‘불안함’이 사로잡힌 것 같다. 그래서 지금은 너무 과열된 것 같다.

(제가) 약간 청개구리일 수도 있는데, 일단 2013년 때는 주택가격이 그렇게 비싸지 않았다. 그 당시엔 우리나라 주택 전체의 시가총액이 3천조원도 안 됐는데, 지금은 5천조원이 넘는다. 평균적으로 1.6배 올랐고 대부분 지역 2배 이상 올랐다. 그래서 지금은 아주 비싸다고 생각한다. 이 같은 생각을 나만하지 않고, 최근 현 정부도 부동산 주택 시장이 굉장히 과열됐다고 생각하니까, 시장 안정화 정책을 계속해서 내는 것 같다.

그래서 지금 “어디 투자하기 적합하냐?”하면 부동산은 투자하기엔 다소 좋지 않은 시점이라 말한다. 개인적인 생각은 그간 30~40년 동안 우리나라 부동산이 거의 엄청난 좋은 투자대안이었는데, 앞으로는 그러지 않을 가능성이 조금 높아진 것 같다. 만일 주택 1채를 현재 실거주해 있다면, 나머지 투자 재원들은 다른 쪽(금융상품 등)으로 이동, 즉 ‘머니무브’가 일어날 것 같다. 또 그간 부동산 시장의 규제 회피 할 수 있었던 법인이라든지 신탁에 대해서도 최근 규제를 다시하고 있고, 이런 많은 ‘변화’를 보이고 있다.

▲그럼에도 현재 투자(혹은 거주)할만한 지역은.

=앞으로 2020년 이후부턴 ‘경기도’(제 3기 신도시)가 훨씬 거주 만족도가 종전 대비 아주 높아질 것이라고 생각한다.

2010년대 들어서면서 대부분 맞벌이 하거나 아니면 싱글가구 중심이 되다보니 '통근통학'이 훨씬 중요한 기준이 됐다. 그래서 서울로 대표되는 직장 인접한 주택에 대한 수요가 늘어나 서울 중심의 부동산 시장이 왔었다.

그러나 앞으로는 서울에는 재건축이나 재개발의 속도가 둔화되고, 노후 주택이 많아지는 반면 경기도를 둘러싼 외곽 신도시들은 신축 주택들이 계속 공급될 것 같다. 이 중에서 교통망이 확보되면 ‘청담 위에 분당 있었던 때’로 다시 또 돌아갈 것 같다는 생각이 든다.

즉 ‘도시를 개발하는 방향에 따라서’ 어떤 때는 부도심이 강세일 수 있고, 신도시가 강세일 수 있다. 2020년대 이후에는 ‘경기도 신도시가 강세’가 될 것 같다. 또 요즘에는 작년 ‘1216정책’ 발표 이후 경기도 지역 중심으로 꽤 가파른 가격 상승을 보이고 있다. 이전에는 사람들이 경기도 주택을 매수하는데 거부감이 어느 정도 있었는데, 이 부분이 현재는 많이 사라진 것 같다. 작년만 하더라도 전부 서울 주택만 바라보면서 서울에 갭투자하는 현상이 많았는데 앞으로 경기도 지역이 지금보다 더 많은 좋은 주거지역으로 만들어지지 않을까 생각한다.

▲합산해서 연봉 6~7천 이하의 신혼부부들이 있다. 이 부부(무주택)들이 서울권 안에서 아파트를 얻으려면 최소 몇 년의 시간이 필요한가.

=현재 소득 기준으로 원리금 상환을 약 20% 정도. 약 7천만원이면 연 원리금 상환을 1400만원 정도로, 대출을 받는 선에서 주택을 구매하는 게 큰 부담이 없어보인다. 그러나 원리금 상환을 20%를 넘기는 순간부터 다른 부분 지출에도 약간 영향을 받게 된다. 그럼 그 정도 대출 받아서 주택구매를 하고 소득이 점점 늘어나거나 하면 더 좋은 주거지를 옮기는 식으로 주거 사다리를 계속 밟아 나가는 게 맞다고 생각된다.

제가 20대 때 이런 생각을 많이 해왔다. “지금 이런 식으로 모아서 어느 세월에 원하는 지역에 집을 구매할 수 있을까.” 그런데 인생을 살아보니 여러 가지 기회가 있다고 생각한다. 현재 소득 기준으로 미래를 선처럼 직선으로 그어서 계산하시지 말고, ‘중간에 어떤 기회’나 ‘점프’들이 있을 것이라고 (신혼부부들이) 약간의 낙관을 가졌으면 하는 바람이다. 아니면 운이 좋아서 청약에 당첨되는 방법도 있으니 이를 시도해보라.

▲작년 말 부동산 리츠시장이 대단한 관심을 받았는데 코로나19가 터지면서 리츠 시장도 한 때 큰 타격을 받았다. 향후 리츠시장 전망이 어떠할 것으로 보는지.

=리츠는 부동산에 ‘간접투자’를 하는 건데, 우리나라는 주로 부동산에 ‘직접 투자’를 많이 한다. 리츠는 현재 국내 아파트에 유동성이 몰린 것을 해결하기 위한 좋은 방법이 될 것 같다. 가계의 투자처를 리츠 등을 통한 부동산 간접투자하고, 투자처도 아파트가 아니라 소위 상업용 건물 등으로 물꼬를 트면 좋을 것 같다. 정부에서도 리츠를 활성화하려는 노력이 작년부터 본격화 됐고, 개인들이 리츠에 자연스레 관심을 많이 갖게 됐다.

다만 우리나라 리츠는 (상장기준) 기업가치 수준이 3조원밖에 되지 않는다. 주식시장의 0.2% 밖에 안 되는 비중이다. 반면 싱가포르나 미국의 경우 주식시장의 10%대에 육박할 정도로 아주 큰 시가총액 비중을 갖고 있다. 개인들이 ‘부동산 투자=리츠’로 자연스레 생각하도록 유도하려면 엄청 키워야 한다. 그러나 현재 가계의 자금이 리츠라는 그릇에 담기엔 아직 리츠 그릇의 한도가 작다. 또 올해는 물류센터 리츠도 나올 예정이고, 리츠 종류도 더 다양해질 예정이다.

또 개인 투자자들은 리츠를 투자할 때 유념해야할 부분이 있는데, 리츠라서 무조건 사는 게 아니라 결국엔 리츠가 갖고 있는 부동산이 성장산업의 인프라인지, 사양사업의 인프라인지 구분해서 살 필요가 있다.

▲상장 리츠가 조금밖에 없는데 왜 그런지.

=사모리츠에 상당한 혜택을 줬기 때문에, 공모까지 갈 필요가 없었다. 그래서 한국은 리츠가 사모 중심을 커졌다. 반면 일본 리츠는 상장시켜야 한다는 강제 규정이 있어서 자연스럽게 공모로 유도됐다. 그런데 최근 국내도 점점 공모 리츠에 혜택을 주는 정책들을 펼치고 있으니 조만간 공모 리츠도 커질 것으로 생각한다.

▲코로나19가 장기화 되면 강남 집값 잡히나.

=강남권 가격은 작년 상반기, 올해 상반기 등으로 강력한 부동산 대책 후 3개월~6개월간 잡혔다. 근데 사람들의 (강남에 대한) 도심 선호도가 많이 옅어져야 하는 게 먼저다. 지금은 반포한강이 좋아 보이는데 나중에 남양주에서 보이는 강이 더 좋아 보일 수 있는 그런 현상 말이다. 어찌됐던 현재는 단기적으로 ‘구매력 위축’을 통해 가격을 ‘인위적’으로 조정하기 위한 정책들을 좀 내고 있다.

▲마지막으로 어떤 유튜버로 성장하고 싶은지.

=굉장히 어려운 질문이다.(웃음) 개인적으로 금융권 사람들이 유투브하는 건 좋은 현상이라고 생각한다. (저희끼리 평가일 수도 있지만) 여의도 증권가 나름대로 ‘양질의 자산’을 생산한다고 생각한다. 유튜브나 다른 활동 등을 통해 그동안 ‘여의도에서 내'에서만 유통됐던 것들이 이제는 ‘여의도 외’로도 유통되고 있다. 이렇듯 증권업계의 ‘길잡이 역할’을 하고 싶다.