‘지주택 성지’ 동작구···브랜드 단지가 한 눈에

[지주택 현장 가보니③]‘지주택 성지’ 동작구···브랜드 단지가 한 눈에

등록 2021.06.29 16:50

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서울시 내 지주택 성공 사례 현장 르포···서울 동작구 가보니힐스테이트·롯데캐슬·두산위브 등 대단지 아파트 브랜드로 변모최근에도 토지 95% 확보해 사업승인 신청해, 시공사는 GS건설관할 구청장이 재개발에 ‘우호적’도 한몫, 지구단위 결정만 13곳

상도역 롯데캐슬 파크엘. 서울특별시 동작구 상도동 159-250 일대(기존 지번)에 건설된 총 950세대의 아파트이며, 2021년 2월에 완공 및 입주가 이뤄졌다. 드물게 후분양으로 진행된 단지이며 선분양 대비 높은 분양가에도 불구하고 가점이 낮은 실수요자들의 인기를 끌면서 후분양 아파트의 가능성을 보여준 단지이다. 사진 = 김소윤 기자

<편집자주>
“공공재개발로 하면 5년, 민간재개발로 하면 10년, 지역주택조합(지주택)은 평생”이라는 말이 있다. 그만큼 지주택 사업이 실제로 착공까지 이어지기가 굉장히 오래 걸리거나 아예 멈추는 경우가 많아 지주택에 대한 부정적인 시선이 많았다. 성공률이 희박하다는 얘기인데 그도 그럴것이 토지 소유주의 95% 이상이나 동의를 얻어야 사업계획승인을 받을 수 있기 때문이다.

그럼에도 최근 들어서는 지주택 사업에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다. 집값이 갈수록 고공행진 하는데다 아파트 청약 당첨 또한 어려워지고 있기 때문이다. 이와 중에 상대적으로 저렴한 가격에 아파트를 분양한다는 광고, 이들 상당수는 지주택으로 진행되는 아파트인데 ‘내 집 마련의 꿈’을 포기하지 못한 사람들에게는 굉장한 유혹거리로 다가올 수밖에 없다. 다행히 작년에는 지주택 사업의 안전장치를 규정한 주택법 개정안이 통과됐다고 한다. 그럼에도 일각에서는 여전히 해소되지 않은 허점들이 남아있다고 지적한다. 뉴스웨이가 최근 이슈가 되고 있는 서울지역 주택조합 현장을 3회에 걸쳐 둘러본다.

지주택에 대해 흔히들 “원수에게나 추천하는 지주택”으로 불리곤 한다. 심하게는 십년 넘게 사업 승인이 나질 않아 첫 삽조차 뜨지 못하는 경우가 종종 벌어지기 때문이다. 건설업계 관계자들 말에 따르면 “지주택 성공률은 기껏해야 겨우 1~2%대 정도”라는 말이 나올 정도.

이토록 지주택 사업 성공률은 희박하지만 성공 사례도 있다. 29일 뉴스웨이 본지는 서울시 내에서 지주택 성공률이 그나마 높았던 지역 중 하나인 동작구 중심으로 방문해봤다. 이미 부동산 시장에서는 동작구를 두고 ‘지주택의 성지’라고 불리곤 한다. 실제 현재 장승배기역과 상도역 인근(상도1~4동)에는 대단지 아파트 브랜드들이 들어서 있다. ‘상도두산위브트레지움’, ‘상도동더샵’, ‘상도동동원베네스트’, ‘상도동롯데캐슬파크엘’, ‘힐스테이트상도프레스티지’, ‘힐스테이트상도센트럴파크’ 등. 놀랍게도 이들은 모두 지주택으로 지어진 아파트들이다.

◇재개발 저항했던 상도동 밤골마을, 시행사의 일부 이익 포기에 지주택 성공 이끌어 = 상도동도 처음에는 지주택에 대한 저항이 만만치 않았다. 지주택을 포함한 재개발 자체에 대한 극심한 반발이 심한 지역이었다.

이 중에서 최근에 준공(2021년 2월 입주)된 상도동롯데캐슬파크엘이 들어선 상도7구역(서울 상도동 159 일대)은 서울의 대표적 달동네였다. 인근의 봉천동과 함께 언덕이 상당했다. ‘밤골마을’로 불리던 이곳은 한국전쟁 이후 피난민들이 정착하면서 1950~1960년대 지은 무허가 건물이 대거 들어서 있었다. 서울시에서는 주거환경을 개선하기 위해 2006년 8월 상도7구역으로 지정하고 재개발을 시도했지만, 무허가 건물주들의 반발로 조합을 설립하지 못한 채 결국 2014년 3월 구역에서 해제됐다. 개발 소식이 들릴 때마다 기존 주민들은 쫓겨날 것을 우려해 거세게 저항했기 때문이다. 수많은 건설사들도 재개발사업을 검토하다가 포기하곤 했다.

지주택은 커녕 재개발 자체에 대해 완강히 거부했던 이 지역은 결국 20년간 표류 끝에 지주택으로 재개발에 성공하게 된다. 이유는 시행사였던 태려건설산업이 수익 일부를 포기한데다 완공 후 기존 주민들에게 입주를 보장시켜 주겠다는 약속을 하는 등 주민들의 배려가 있었기 때문이다.

태려건설은 2001년 이 지역 땅을 매입했다. 그러고 나서 해당 지역의 주민들, 즉 조합원들에게 지주택 방식으로 재개발 하자고 제안했다. 기존의 민간 재개발로 끌고 가면 공시지가로 금액이 책정되기 때문에 원주민들이 적절한 보상금액을 받지 못하고 길거리에 내몰리게 된다는 이유에서다.

태려건설은 조합 가입비도 받지 않고, 가구당 분양가도 1억5000만원 깎아줬다. 그럼에도 사업 과정은 순탄치 않았다. 이번에는 추가 분담금이 우려됐기 때문이다. 기존 조합원들이 초영세민인 만큼 만일 추가 분담금이 생긴다면 또다시 반발이 심해질 게 뻔했다. 태려건설은 이를 없애기 위해 결국 후분양방식으로 진행해야 했다. 선분양보다 높은 분양가였지만 가점이 낮은 실수요자들에게 인기를 끌자 다행히도 원주민들에게 추가 분담금 부담을 덜 수 있게 됐다. 후분양 아파트는 건설업계에서 드문 경우였고, 그 가능성을 보여준 단지이기도 했다.

또 바로 옆의 ‘상도더샵’도 이 곳 시행사에서 시행했기 때문에 태려건설은 개발이 어려웠던 상도동 일대를 탈바꿈 시키는데 공로가 큰 회사로 평가받는다. 당시 상도롯데캐슬파크엘 업무대행사였던 한 관계자는 “이 곳 지역도 10년 넘게 사업 추진이 잘 안돼 무척이나 애 먹었던 기억이 난다”라며 “그러다 동작구 일대에서 지주택 사업에 하나 둘씩 성공하자 주민들의 마음이 조금씩 돌아서게 돼 겨우겨우 동의률을 채우게 됐다”라고 당시 상황을 회상했다.

상도동 182-13일대. 현재 업무대행사이자 시행사는 상도스타리움 지주택이다. 최근 해당 지역 내 토지 95% 이상 확보해 사업계획승인을 신청했다. 시공사는 GS건설이 들어선다. 계획대로 가면 입주 예정일은 오는 2025년이다. 사업계획승인은 늦어도 3개월 걸릴 전망이다. 사진 = 김소윤 기자

◇서울시 내 지주택 성공 사례 28곳, 그 중 12곳이 동작구 = 서울시에 따르면 현재 지주택 성공 사례(사업승인인가 포함)는 겨우 28곳에 불과하지만 그 중 12곳이나 동작구에서 이뤄진 것으로 나타났다. 절반 가량이 동작구에서 성공한 셈이다. 동작구가 ‘지주택의 성지’라고 불리는 것도 이 때문이기도 하다.

이 중 상도스타리움 지주택(상도동 182-13일대)은 지난 11일 해당 지역 내 토지 95% 이상 확보해 사업계획승인을 신청한 것으로 전해진다. 시공사는 GS건설이 들어선다. 관할 구청장이 사업계획을 승인하면 드디어 기다리던 착공이 이뤄진다. 계획대로 가면 입주 예정일은 오는 2025년이다. 사업계획승인은 늦어도 3개월 걸릴 전망이다.

인근 주민들은 벌써부터 축제 분위기다. 관할 구청장인 이창우 동작구청장은 현재 지주택을 포함한 재개발 사업에 상당히 우호적인 것으로 전해지고 있기 때문이다. 동작구 내 한 주민은 “현재 구청장이 취임하면서 상도동뿐만 아니라 노량진 등 동작구 내 지역들의 재개발 사업이 활성화되고 있다. 재개발 자체가 결론적으로 관할 구청장으로부터 인가(지구단위계획)를 받아야 하는 만큼 구청장이 누가 되느냐에 따라 재개발의 운명이 갈라진다”라고 귀띔했다.

또다른 주민은 “지주택 최약점이 토지확보고 토지확보를 못하면 승인신청을 못하는데 현재 이 지역은 승인신청 단계”라며 “승인신청해서 안 되는 경우는 거의 없는 만큼 곧 이 곳 지역도 아파트가 들어설 날이 멀지 않은 상태”라고 말했다.

상도스타리움 조합원 관계자는 “GS건설로 시공사가 확정됐을 때 이미 90% 이상 토지가 확보되었던 것으로 알고 있다”라며 “직접 부지에 가보니 상당히 이주도 되고 철거 딱지도 많이 붙어 있어서 해당 조합에 가입하게 됐다”라고 말했다. 그러면서 “물론 이 곳도 최초 조합원 구성부터 완공까지 10년 넘기는 듯”이라고 덧붙였다. 상도스타리움 지주택 현재 조합원 분양가는 1차 5억7200만원, 2차 6억700만원, 3차 7억9900만원이다.

상도동 182-13일대에서 바라본 상도더샵. 상도역 장승배기역까지 걸어서 5분거리에 위치해 있다. 사진 = 김소윤 기자

동작구에 지주택 사업이 곳곳에서 성공하자 인근 지역들도 지주택으로 사업 진행하는 모습이다. 동작구청 내 지주택 추진 현황 자료에 따르면 지난 5월 기준으로 총 19곳인데, 그 중에서 가장 눈에 띄는 점은 16곳이나 지구단위계획으로 결정된 것으로 확인됐다. 통상 지주택은 초기 단계인 지구단위계획 지정에서부터 반려되는 경우가 대부분인데 동작구는 16곳이나 됐다. 이것만 봐도 동작구(구청 혹은 인근 주민)가 지주택 사업에 대해 상당히 우호적인 것을 알 수 있는 대목이다. 또 이 중에는 상도역 지주택(상도동 159-250일대)과 동작트인시아 지주택(신대방동 355-30일대) 두 곳은 지난 2018년에 착공에 들어간 상태다.