[지주택 현장 가보니②]성공 가능성 ‘희박’···완료 단계라고 했는데 ‘산 넘어 산’

허위의심 광고 피해 입은 조합원 늘어 지자체 비상

토지 100% 매입해도 문제, 관할 구청 허가나야 추진

허가 내주지 않아 지구지정조차 안 되는 사례도 있어

“규제 완화 통해 사업성 강화해야”vs“아예 폐지해야”

<편집자주>
“공공재개발로 하면 5년, 민간재개발로 하면 10년, 지역주택조합(지주택)은 평생”이라는 말이 있다. 그만큼 지주택 사업이 실제로 착공까지 이어지기가 굉장히 오래 걸리거나 아예 멈추는 경우가 많아 지주택에 대한 부정적인 시선이 많았다. 성공률이 희박하다는 얘기인데 그도 그럴것이 토지 소유주의 95% 이상이나 동의를 얻어야 사업계획승인을 받을 수 있기 때문이다.

그럼에도 최근 들어서는 지주택 사업에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다. 집값이 갈수록 고공행진 하는데다 아파트 청약 당첨 또한 어려워지고 있기 때문이다. 이와 중에 상대적으로 저렴한 가격에 아파트를 분양한다는 광고, 이들 상당수는 지주택으로 진행되는 아파트인데 ‘내 집 마련의 꿈’을 포기하지 못한 사람들에게는 굉장한 유혹거리로 다가올 수밖에 없다. 다행히 작년에는 지주택 사업의 안전장치를 규정한 주택법 개정안이 통과됐다고 한다. 그럼에도 일각에서는 여전히 해소되지 않은 허점들이 남아있다고 지적한다. 뉴스웨이가 최근 이슈가 되고 있는 서울지역 주택조합 현장을 3회에 걸쳐 둘러본다.

23일 본지는 지주택에 대한 부정적인 시선들이 왜 생겨났는지에 대해 집중적으로 취재해봤다. 먼저 지주택에 허위·과장 광고에 현혹됐다가 피해 본 서울 양천구에 사는 A씨 사례다. 가장 대표적이고 흔하게 발생하는 피해 사례 중의 하나이기도 하다.

◇곳곳에 허위의심 광고 주의보···원금 회수 안 돼 피해 발생된 사례도 = “빨리 가입해야 로열층·동·호수를 선택할 수 있다. 분양가는 20% 저렴하다, “조합원들이 원한다면 대형 건설사인 S사나 H사 등이 시공을 맡아 브랜드 교체가 가능하다.” 이들은 보통 대표적인 허위광고 문구다.

조합원을 모집하는 현수막 등 광고에는 위험요소에 관한 사전 정보는 제공하지 않은 채 단순히 저렴한 가격으로 아파트를 소유할 수 있다거나, 큰 시세차익을 볼 수 있다는 식으로 광고하며 현혹하곤 한다. 그러면서 이런 혜택이 얼마 남지 않은 것처럼 조합원 모집이 거의 완료단계에 있으니 서둘러서 가입해야 한다는 식으로 가입을 종용하는 방식이다.

서울시는 작년 11월부터 주택조합 사업을 진행하는 조합 전체를 대상으로 실태조사를 시행했다. 또 현재 서울시뿐만 아니라 여러 지자체에서 전문 지식이 부족한 상태에서 조합에 가입하게 되는 일을 막고자 허위·과장광고 주의보를 내리고 있는 상황이다. 사진은 서울 양천구에 위치한 현수막. 사진 = 김소윤 기자

실제 목동에 사는 A씨 또한 지주택 광고를 그대로 신뢰하다가 피해를 겪었다. A씨는 2020년 2월 양천구에 있는 한 지주택 조합원 가입계약을 체결했다. 계약당시 의뢰인과 상담을 진행했던 직원은 토지를 79% 정도 매입 완료했고, 조합원모집 또한 거의 완료했다고 설명했다. 당시 조합은 사업부지 내에 토지를 소유하고 있는 건설사가 땅을 팔고 건물을 철거하기로 했다고 광고했는데, 이 건설사로부터 토지를 매입하면 80%를 채운다며 곧 조합설립인가를 신청해 사업을 빠르게 진행한다는 것이었다. 직원의 설명에 그대로 신뢰한 A씨는 조합원이 됐다.

그런데 막상 조합 가입 후 불안해지자 A씨는 직원이 안내했던 건설사에 직접 연락해 해당 사실에 대해 확인을 했지만 건설사로부터 “자신들과 무관하다”라는 답변만 듣게 됐다. 결국 A씨는 지역주택조합 탈퇴를 마음먹고 법무법인에 도움을 요청하기까지 했다. 조사 결과 지역주택조합 측에서는 총 30%의 토지도 확보하지 못한 상태였고, 조합원 역시 총 모집예정 세대수에서 70~80세대를 제외하고 모두 모집했다는 설명과는 달리 조합원 모집률을 충족하지 못한 것으로 드러났다.

결론적으로 말하자면 ‘완료 단계’라고 했던 지주택 직원의 말과는 달리 실제로는 ‘사업계획 단계’에 불과했던 것이다. 즉 조합원 모집률을 채우기 위해 마치 확정된 사안처럼 홍보를 한 것이다. 또 이러한 내용들은 실제 조합원이 되기 전에는 알기 힘들다는 지적이다.

그보다 큰 문제는 지주택 탈퇴를 하거나, 투자금을 회수하기는 거의 불가능한 계약구조로 되어 있어 모든 실질적 피해를 고스란히 조합원이 지게 된다는 것이었다. 결국 A씨는 법무법인에서 작성한 내용증명을 통해 겨우 투자금을 회수할 수 있었다.

이렇듯 지주택조합 측의 허위·과장광고로 피해를 입은 조합원의 수들이 늘고 있어 각 지자체가 비상이 걸렸다. 서울시는 작년 11월부터 시내 주택조합 사업을 진행하는 조합 전체를 대상으로 실태조사를 시행하며 지주택 관련 허위·과장광고 주의보를 내리고 있다.

양천구 주택과 목동재건축팀 관계자는 “지주택 가입하더라도 원금 회수가 안 되서 이에 따른 피해 접수건이 여럿 있었다”라며 “또 지주택 초기 단계라고 볼 수 있는 지구단위계획 또한 양천구 내에서 5년 넘게 없었다. 현재 지주택 관련해서는 양천구에 제대로 추진된 곳이 없는 상태”라고 설명했다.

가까스로 투자금을 돌려받는다 해도 업무추진비를 제외한 금액만을 받는 경우가 대부분이기 때문에 일부 손실을 피할 수 없다는 지적도 나온다. 영등포구에서 활동하는 지주택에 투자한 주민 B씨는 “최근 지주택에 투자했다가 사업이 계속 지연되서 결국 참다 못해 원금 반환 요청을 했다”라며 “그런데 해당 지주택에서 대외 업무비를 제외한 금액만 돌려준다고 했다. 결국 3000만원 이상 손해만 봤다”라고 토로했다.

◇토지 매입 100% 되도 관할 구청·시청에서 허가 받아야 = 가입한 조합이 토지매입 95%를 완료해 안정성에는 문제가 없어 보여도 변수는 남아있다. 가장 중요한 행정상의 절차를 거쳐야하기 때문이다.

토지 매입이 100%, 1000%가 됐다 하더라도 관할 구청이나 시청에서 지구지정 허가를 내주지 않는다면 아파트는 커녕 오두막집 한 채도 지을 수 없다. 관할기관과의 사전협의는 필수 조건이라서다.

지주택에 가입했지만 10년 가까이 관할 구청장의 허가를 받지 못해 결국 피해만 입었던 서울 C구의 D씨의 사례가 그렇다. D씨는 “당시 가입했던 지주택의 토지 매입과 사용 승낙서 등을 계산해보니 거의 90%가 넘었다. 그런데 아직까지도 지구지정조차 되지 않고 있다. 나중에 알고 보니 해당 구에서는 지주택이 성공한 사례가 단 한 건도 없는데다, 또 해당 토지는 아파트를 지을 수 없는 부지라고 전달 받았다”라며 “또 인근 주민에게 물어보니 관할 구청장이 지주택에 대해 별로 안 좋게 인식하고 있다는 말까지도 나왔었다”라고 토로했다.

이런 사례가 나오는 이유는 지주택 업무대행사의 업무처리가 미숙했거나 조합원을 많이 모집한 뒤 조합원들을 방패 삼아 관할기관과의 협상을 유리하게 해 아파트를 건설할 생각이었던 것으로 보인다. 이 때문에 해당 시나 구청에 주택을 지을 수 있는 부지인지를 당초 문의 전화를 했다면 충분히 예방할 수 있었던 사례였다고 전문가들은 조언한다. 그렇지만 대다수가 전문 지식이 부족한 상태에서 지주택에 가입하는 경우가 많아 피해를 예방하는 일은 좀처럼 쉽지 않은 모양새다.

지주택은 토지확보율 95% 이상을 소유해야 사업계획승인이 가능한 데 종종 관할 구청이나 시청에서 허가를 내주지 않는 경우도 있다. 앞의 사례처럼 아파트 착공이 가능한 부지를 비롯해 해당 구청장의 의지력도 변수로 작용할 수 있기 때문.

현재 지주택 사업 진행단계는 △사업부지확보 △추진위원회 구성 △토지매매약정 체결 △조합원 모집(토지사용권원 50% 이상) △지구단위계획(토지면적의 2/3이상 소유자 동의) △조합설립인가(토지사용권원 80% 이상+토지소유권 15% 이상) △사업계획승인(토지소유권 95% 이상) △착공 순으로 이뤄진다. 그런데 대다수의 지주택은 절차의 거의 초기 단계인 ‘지구단위계획’조차 이뤄지지 않은 경우가 적지않다.

◇주택법 개정에 투자자 보호 마련, 지주택 설립 까다로워져···3년 지나면 해산도 가능 = 작년 주택법 개정으로 조합설립인가 시 토지소유권 확보현황이 공개되고 조합가입 한달 내로 탈퇴가 자유롭도록 투자자 보호제도가 마련됐다. 국회가 끊임없이 나오는 지주택 문제를 막기 위해 작년 1월 9일 주택법 개정안(시행 7월 9일)을 통과시켰다.

이로 인해 지주택 설립 조건은 이전보다 까다로워졌다. 가장 큰 변화는 단계별로 강화된 사업 요건이다. 조합원 모집 신고를 할 때는 사업주택대지의 50% 이상 사용권을 확보해야 한다는 내용이 새롭게 추가됐다. 사용권뿐만이 아니라 소유도 의무화했다. 조합원을 모은 후 조합설립인가를 받으려면 전체 사업 부지의 15% 이상을 직접 소유해야 한다. 이전에는 80% 규모의 토지사용권한만 있으면 가능했다.

지주택 해산까지 가능해졌다. 조합 설립 인가 이후 3년간 사업 계획 승인을 못받는 등 사업이 지체되면 조합 해산 여부를 결정할 수 있다. 사업이 지체됐는데도 조합 탈퇴가 쉽지 않아 생기는 피해자를 위해 퇴로를 열어준 것이다. 또 조합 사업이 원활히 추진될 수 있도록 조합임원은 다른 조합의 임원, 직원이나 발기인을 겸할 수 없도록 명시했다.

업무대행자의 손해배상 책임을 담보하기 위해 자본금 요건을 법인은 3억원에서 5억원으로, 개인은 자산 평가액 6억원에서 10억원으로 상향했다. 자금 운용 방지를 위해 주택조합의 자금보관업무를 자본시장법에 따른 신탁업자가 대행하도록 했다.

주택법 개정으로 투자자 보호조치는 강화됐지만 사업진행 요건은 완화해야 한다는 주장도 나온다. 지주택 사업계획승인을 위해서는 토지소유권의 95%를 확보해야 하는데 일부 토지주들은 이를 악용해 이른바 ‘알박기’를 하면서 사업을 가로막으면서 조합원들이 막대한 분담금을 떠안는 현실들이 계속 거론돼 왔기 때문이다. 일반 정비사업은 80%의 사용권원만 확보하면 사업계획 승인이 가능하지만, 지주택은 95%의 토지를 확보해야 하다보니 쉽게 ‘알박기’에 노출되고 사업실패로 인해 결국 조합원들에게 피해가 돌아가고 있다는 얘기다. 그러면서 또다른 일각에서는 지주택 문제가 계속되고 있는 만큼 아예 폐지해야 한다는 폐지론까지 나오고 있는 상황이다.