서울 아파트 하락 조짐?···오를때는 억단위, 내릴때는 백단위

서울 은평구 ‘-’·금천구 보합 전환, 상승 둔화?

서대문·관악구 등도 내렸다는데···겨우 ‘백단위’

부동산원·KB부동산 등 정부 기관은 하락 ‘경고’

반면 민간 전문가들은 “글쎄”···정반대 집값 전망

고강도 대출규제와 금리인상 등 일시적 현상 뿐

일부 강남권 ‘똘똘한 한 채’는 되려 신고가 경신

사진=이수길 기자 [e-mail]

최근 들어 매수심리가 위축되면서 서울 아파트값 상승률이 눈에 띄게 줄어들고 있다는 말이 나오고 있다. 정부의 고강도 대출규제와 금리인상으로 아파트 매매거래가 급감하면서 거래절벽 현상이 심화된 탓이다. 이런 현상이 최근 지속되자 철옹성 같았던 서울 집값이 드디어 흔들리는 것 아니냐며 본격적인 하락 조짐에 돌파했다는 분석마저 나온다.

23일 이날 정부 산하기관인 한국부동산원이 발표한 자료만 해도 그렇다. 부동산원은 서울 25개구 중 15개구의 상승 폭이 축소됐다고 발표한 가운데 그 중에서도 은평구(-0.03%)의 경우 매물 적체가 심화되면서 작년 5월 이후 1년 7개월만에 하락으로, 금천구는 보합원으로 전환됐다고 밝혔다. 이를 두고 서울 아파트값 상승률이 ‘뚝’ 떨어졌다고 분석한 것이다. 한국부동산원은 “서울은 재건축 기대감이 있는 지역 위주로 상승했으나, 가계대출 총량규제 영향으로 매수심리가 위축되며 상승폭이 축소됐다”고 설명했다.

앞서 지난 17일의 KB부동산이 발표한 자료에서도 지난달에 서울 소재 5개동의 시세가 전월 대비 하락한 것으로 나타났다. 시세가 하락한 동은 영등포동4가(영등포구), 남현동(관악구), 면목동(중랑구), 냉천동(서대문구), 북아현동(서대문구), 가양동(강서구) 등이었다.

이미 정부 관계자들을 비롯한 일부 전문가들은 다양한 지표에서 ‘고점 신호’가 발견된다며 집 값이 곧 하락될 것이라고 보고 있다. 서울대 김경민 교수는 “기준금리가 1.5%가 되면 집값은 2021년 6월 대비 약 10~17%가 빠진다”며 집값 폭락론에 무게를 싣는 전망을 내놓기도 했다.

정부에서는 이미 고점론을 내놨다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 10일 국회 예산결산특위 전체회의에서 “서울 아파트값 상승세가 많이 꺾였다”고 말했다. 지난달 ‘제 32차 부동산시장 점검 관계장관회의’에서도 “상승 추세가 이어졌던 주택시장이 최근 주춤하고, 시장심리 변화 조짐이 점차 뚜렷해지고 있다”고 발언한 바 있다. 노형욱 국토교통부 장관도 지난달 출입기자 간담회에서 “(주택시장이) 과열 국면에서 벗어나는 흐름이 강해졌다”며 고점론에 힘을 실었다.

반면 민간 전문가들은 ‘대세 하락’ 전망을 조심스러워 하는 분위기다. 무엇보다 내년 봄 대선이 열리고 전셋값이 여전히 불안정하기 때문에 대세 하락을 단정 짓기에는 이르다는 평이다. 또 앞으로 주택 공급 폭탄, 기준금리의 대폭 인상 등 변수가 발생하기 전까지 대세 하락으로 이어지기 어렵다는 전망이다. 금융당국의 DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출 제한 조치 등으로 주춤하기는 하지만 집값이 하락할 요소는 적다는 이유에서다.

무엇보다 이들이 대세 하락에 동조하지 않는 이유는 집 값 상승폭이 그리 크지 않다는 데 있었다. 실제 최근 KB 시세가 발표한 자료 중 대문구 북아현동에 위치한 준신축 아파트 'e편한세상 신촌'의 전용 84㎡ 경우 평균 시세가 이달 기준으로 16억7750만원인데 지난 10월 16억9000만원 대비 1250만원 하락했다는 것이다. 서대문구 냉천동 소재 '돈의문센트레빌' 전용 84㎡ 시세도 14억5000만원으로 11월 14억5500만원에서 500만원 떨어졌고, 등촌동 '등촌주공8단지' 전용 41㎡은 6억8000만원으로 10월 6억9000만원 대비 1000만원 내렸다.

아파트값 오른 가격은 최소 ‘억단위’인데 떨어진 값이 평균적으로 500만원, 많아봐야 2000만원인 셈이다. 올랐다가 잠깐 떨어진 가격을 두고 집 값이 본격적으로 하락했다고 평가하기가 어렵다는 지적이다.

오히려 이들은 내년에도 주택 가격이 상승할 것으로 내다보고 있다. 민간경제연구소인 우리금융경영연구소는 “내년 전국 주택매매가격 상승률은 3.7%가 될 것”이라고 전망했다. 기준금리 인상, 대출규제 강화 등으로 올해보다 상승폭이 줄어들겠지만, 하락하진 않을 것이라는 분석이다. 한국건설산업연구원도 ‘2022년 건설 부동산 경기전망 세미나’에서 “내년 전국과 수도권 매매가격이 각각 2%, 3% 상승할 것”이라고 전망했다.

이상우 인베이드투자자문 대표(부동산 애널리스트) 역시 “내년에 서울 아파트 10% 넘게 오른다”라고 보고 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “본격 하락을 알리는 신호인 강남 집값의 하락이 아직까지 나타나지 않아, 대세 하락을 예단하기에는 아직 이르다”라고 설명했다.

정부의 강력한 대출·세금 규제로 수요가 위축되면서 일시적으로 시장이 관망세를 보이고 있지만, 신고가를 경신하는 단지도 나오고 있다. 강남에서는 고가 아파트를 중심으로 현금 부자들이 ‘똘똘한 한 채’에 집중하면서 신고가에 거래된 단지들도 적지 않기 때문이다.

실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 국내 최고가 아파트 단지 중 하나인 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡(11층)는 지난달 15일 45억원에 손바뀜했다. 3.3㎡당 1억3258만원에 거래된 셈이다. 지난 9월 같은 면적의 직전 최고가인 42억원(15층)에서 3억원을 더해 신고가를 경신했다. 강남구 대치동의 상승세도 멈출 기미가 보이지 않는다. 래미안대치팰리스 전용면적 94㎡는 지난 10월 39억원(28층)에 거래된 데 이어, 지난달 12일에도 38억5000만원(15층) 거래가 나왔다.