尹·吳 정책공조에 동부이촌 한강맨션 68층 현실로

서울시 '35층룰' 폐지 발표로 기대감 부푼 한강변 재건축

서울 재건축 날개달 듯···尹 "안전진단·재초환 완화 공약"

압구정 현대도 49층 기대···층수 높여 설계변경 줄 이을듯

서울 한강변 재건축 대어로 꼽히는 용산구 이촌동 한강맨션의 68층 꿈이 점점 현실화되고 있다. 앞서 시공사 GS건설은 한강맨션 재건축 시공권을 획득하면서 해당 조합에게 서울시에서 인가받은 35층 설계안과는 별도로 추후 규제가 풀리는 것을 전제로 한 최고 높이 '68층 설계안'도 동시에 제시한 상황이다.

그도 그럴것이 윤석열 대통령 당선인과 오세훈 서울시장의 정책 공조가 이뤄지면서 서울 재건축이 날개를 달았기 때문이다. 앞서 지난 3일 서울시는 아파트를 최대 35층까지 지을 수 있는 이른바 '35층룰'을 8년 만에 폐지했다. 35층룰은 지난 2014년 박원순 전 서울시장 시절에 만든 '2030서울플랜'(최상위 도시계획)에 담긴 개념인데 이로 인해 서울시에서 새로 짓는 모든 아파트는 최고 35층을 넘길 수 없게 됐다. 서울시는 35층룰이 일률적으로 적용되며 스카이라인이 병풍처럼 규격화했다고 판단을 해 2030서울플랜을 대체하는 2040서울플랜에서 35층룰을 삭제한 것이다.

이런 가운데 윤석열 대통령 당선인은 안전진단과 재건축 초과이익 환수, 분양가상한제 등 그간 재건축 걸림돌로 지적됐던 각종 규제를 완화 시키기로 약속하면서 한강맨션의 68층 꿈이 한 발짝 더 앞서고 있다.

윤 당선인은 공약집을 통해 문재인 정부 5년간 중앙정부와 박원순 전 시장이 규제를 강화해 정비사업이 크게 위축됐으며 이 때문에 신규 아파트 공급이 급감하면서 집값이 올랐다고 진단했다. 또 정비사업은 지자체의 역할이 중요하지만 정부 차원에서 규제합리화를 통한 정책지원이 필요하다고 설명하면서 △재건축 정밀안전진단 기준의 합리적 조정 △재건축 초과이익 환수제 완화 △분양가 규제 운영 합리화 등의 공약을 제시했다.

초고층 아파트를 짓기 위해서는 단순히 '35층 룰'만 풀려서 될 게 아니라 동시에 각종 규제 등을 완화시켜줘야 하는 전제조건이 있어야 한다. 그렇지 않으면 재건축을 통한 초고층 아파트 건설에 대한 모든 부담은 고스란히 조합원들에게 전가되기 때문이다.

즉 아파트가 높이 지어지면 지어질수록 재건축 부담금은 늘게 되는데 여기에 분양가 상한제마저 규제한다면 일반분양가 수입을 늘릴 수 없게 돼 결국 모든 비용은 조합원들이 다 부담해야하기 때문이다.

그런데 윤 당선인(재초환과 분상제 완화 등)과 오 시장(35층룰 폐지)의 정책 공조가 맞물리게 되면서 앞으로 지어질 서울 아파트는 35층을 넘는 초고층으로 지어질 전망이다. 특히 한강변 재건축 추진 단지들이 가장 큰 수혜를 보게 될 것으로 보이는데 그 중에서 현재 가장 주목받고 있는 한강맨션의 경우 68층으로 인허가가 난다면 용산구 이촌동 '래미안 첼리투스(56층)', 성동구 성수동1가 '트리마제(47층)' 등을 넘어서는 한강변 최고층 아파트로 변모하게 될 전망이다. 이들은 오세훈 서울시장의 과거 재임 시절 '한강 르네상스' 프로젝트 등으로 한강변 개발을 활성화하는 정책을 펼쳤기 때문에 가능했다.

한강맨션 외에도 현재 높이 35층 이상을 추진하는 서울 재건축단지 아파트로는 강남구 압구정2구역(49층 전제로 현상설계 공모), 압구정3구역(49층 설계 검토), 송파구 잠실주공5단지(용도 상향으로 최고 50층 허용), 용산구 산호아파트(35층 초과 설계 변경 검토) 등이 있다. 뿐만 아니라 여의도 일대에서도 신속통합기획과 연계한 통합 재건축을 통해 고층 개발이 이뤄질 수 있다는 기대감이 커지게 됐다. 삼부·목화아파트, 화랑·장미·대교아파트 등이 수혜를 볼 수 있다는 관측이 나온다.

다만 이번 35층 룰 폐지가 용적률 상향으로 이어지는 것은 아니다. 전체적인 단지의 용적률은 그대로 두면서 높고 낮은 건물들이 조화를 이룰 수 있도록 한 것이기 때문에 기존 단지들도 설계 변경에 따른 비용 등을 선행 분석해봐야 하는 상황이다. 또 구체적인 층수는 개별 정비계획에 대한 위원회 심의에서 지역 여건에 따라 결정되는 만큼 모든 단지가 층수를 높일 수 있는 것은 아니다.

서울시 관계자는 "한강맨션의 68층 설계안이 공식적으로 제출된 단계는 아니고 조합과 시행사가 변화를 예측해 일종의 제안을 한 것"이라고 밝혔다.

한편, 현재 용산구의 왕궁·삼호 등에서도 층수를 높여 설계를 변경하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.