공공지원민간임대 사업 진퇴양난···정부, 제도개선 안하나 못하나

조합 "착공까지 사업비 부담해야하는데 터무니없는 초기 계약"

"공사비 폭등 피해 조합 떠안아···매입 시세 착공시점으로 해야"

HUG 수익은 3년전 감평액인데 조합 원가는 착공시점인 지금

국토부 "공사비 인상 필요성은 인정···제도개선은 검토해 봐야"

파주 금촌2동 제2지구 공공지원민간임대사업지 현장

"공공지원민간임대(옛 뉴스테이) 연계형 정비사업에 대해 두가지 민원 사안은 (정부도) 인정 합니다. 하나는 공사비 인상 필요성과 다른 하나는 (박근혜 정부에서 부터 시작된 사업이긴 하지만) 기존 연계형 조합 사업이 지속적으로 추진, 완료 되어야 한다는 게 기본 입장입니다. 이런 두 가지 관점을 바탕으로 제도개선이 필요한지는 검토해 볼 계획입니다."(국토부 주택정비과 관계자)

"주택도시보증공사(HUG) 리츠 등 임대사업자는 매매가에 대한 리스크가 없습니다. 3~5년전 사업시행인가 등 사업초기 (저렴한) 시세를 바탕으로 매매계약을 체결해 놨기 때문입니다. 그러나 (사업시행자인) 조합 입장은 다릅니다. 그간 급격한 물가 공사비 상승 등으로 인해 사업비가 눈덩이 처럼 불어나는 등 피해를 고스란히 봐야 하는 탓 입니다. (공공지원민간임대) 사업지 매입 시세 조사를 다시하거나 매입 시세 기존을 착공시점으로 당겨서 사업비 부담을 임대사업자와 나눠지어야 마땅합니다."(전국 13개 공공지원민간임대주택사업 조합 공동 성명서)

공공지원민간임대주택(옛 뉴스테이) 사업이 장기표류가 우려되는 등 사업이 산으로 가는 모양새다. 이 사업은 사업시행인가 초기부터 착공 시점까지 늘어난 사업비를 조합원이 추가 부담으로 충당을 해야 하는 구조다. 이에 최근 공사비 폭등 등에 따른 사업비 인상부담을 고스란히 떠안게 된 조합측이 크게 반발하고 있는 가운데 사업 손실 관련 HUG 리츠 등 임대사업자와 조합간 중재와 조율을 해야하는 국토부는 공공지원민간임대 제도개선에 대해 "검토해봐야 한다"며 한발빼는 등 소극적인 자세를 취하고 있어서다.

더욱이 최근엔 건설사와 리츠에서 마저도 오르는 금리와 물가 인상에 따른 최저 이익(현실화) 보장을 요구하고 있는데도 정부 8.19주택공급대책에서 공공지원민간임대사업과 크게 다를바 없는 '내집마련 리츠' 사업까지 내놓는 등 혼란만 가중시키는 모양새다.

22일 건설부동산업계에 따르면 공공지원민간임대주택은 아파트 임대 사업을 하는 민간 조합이나 건설사 리츠 등 민간업자를 정부가 지원하는 사업이다. 정부는 민간업자에게 기금지원, 택지 공급 등 인센티브를 주는 대신 의무임대기간, 임대료 상승률 제한 등의 의무를 부여한다.

문제는 공공지원민간임대 정책이 박근혜 정부에서 문재인 정부로 이관되면서 공공성이 강화됐지만 오히려 최근 물가 상승이나 공사비 폭등 사업지 시세 현실화 등 돌발변수가 발생하면서 그 피해가 조합이나 건설사 등 민간이 떠안아야 하는 구조적인 문제에 봉착하고 있어서다. 체계적이지 못하다는 지적이 끊임없이 제기되고 있어서다.

정비사업 연계형 사업이 대표적이다. 공공지원민간임대 정비사업 연계형 사업은 착공 시점까지 늘어난 사업비는 조합원이 추가 부담으로 충당을 해야 하는 구조다. 그렇다 보니 당연히 그간 공사비나 자재비 상승에 따른 피해를 고스란히 조합원이 떠안아야 한다.

즉, 정비사업 연계형 사업은 HUG가 운영하는 리츠에서 출자한 개별 리츠를 기반으로 임대·운영되는데 문제는 HUG에서 기금 내부수익률을 산정할 때 최근 2~3년간 크게 오른 주택 가격 및 건설 원자재 가격을 제대로 반영하지 않고 심사를 진행하면서 사업비 손해가 조합 등 민간에게만 주어지고 있다는 것이다.

건설업계에 따르면 정부나 HUG는 사업지의 수입(준공 시 추정 주택 가격)을 사업자 공모 시점인 25~36개월 이전에 실시한 한국부동산원의 감정평가액으로 판단한다. 그러나 수익률을 결정하는 원가(공사비 등)는 착공을 앞둔 현시점에 맞춰 확정된다. 주요 건설 원자재 가격이 올 들어 20~30% 이상 오른 탓에 조합 등 민간에선 손해가 볼보듯 한 셈이다.

전국 13개 공공지원민간임대주택사업 조합 관계자는 "일반 재개발·재건축 사업지의 경우에는 증액된 사업비를 일반분양가 상승으로 충당하지만 공공지원민간임대주택 사업의 경우 늘어나는 사업비를 조합원이 모두 부담해야 한다. 이 상태로 진행되면 사업초기 시세를 바탕으로 한 매매계약으로 주택도시보증공사 등 임대사업자는 매매가에 대한 리스크가 없는 반면 조합원들은 높은 금액의 조합원 분양가를 받아들여야 하는 상황이 발생되어 사업을 중단해야 한다"고 목소리를 높였다.

이어 "주택도시보증공사 등 임대사업자의 출자가 이루어지는 시점은 착공시점이나 매각가격 협상은 착공 2~3년 전에 불합리하게 이루어져 임대사업자는 2~3년간 투자금 투입없이 안정적 이익을 확보하게 된다"면서 "(이를 개선하기 위해선) "물가 상승 이 현실화 된 상황에서 일반 정비사업과 같이 착공시점(약 착공 6개월 전)에 정비사업 조합의 일반분양분 수입을 변경(매매예약 또는 매매계약 변경)할 수 있도록 기준시세 변경 관련 제도 개선 필요하다"라고 강조했다.

실제로 조합에 따르면 2019년 6월 부산 인천 등 전국 16곳 사업장 조합원이 세종시 국토교통부 청사 앞에서 정상화 해법 촉구를 위한 시위도 진행이 있었다. 특히 정부 주도의 국책사업을 결정했던 청천2구역, 감천2구역, 우암1구역, 우암2구역, 부평4구역, 장암3구역 등 많은 사업장이 결국 공공지원민간임대 연계형 정비사업을 포기한 것으로 알려졌다.

이렇듯 사업이 혼란스러운에도 불구하고 정부는 이름이 유사한 새 사업을 내놔 일부 빈축을 하고 있다. 8.16 주택공급대책 발표 당시 내놓은 내집 마련 리츠가 바로 그것이다. '내집마련 리츠'는 무주택자들을 대상으로 임대 거주 후 분양자격을 주는 제도인데, 과거 박근혜 정부가 도입했다가 문재인 정부에서 폐기했던 뉴스테이(공공지원 민간임대주택)와 유사한 제도라는 평가가 지배적이다.

한 건설사 관계자는 "(내집마련 리츠는)뉴스테이를 개편한 정도의 수준으로 보인다"며 "특히 물량과 입지 등을 설명할 때 공공지원 민간임대 용지로 공급예정인 택지 중 우수입지에서 선택한다는 것을 봤을 때 뉴스테이와 대동소이 하다"고 했다.

그러나 정부 태도는 여전히 소극적인 모양새다. 공공지원민간임대사업 제도개선이 절실한 상황으로 보임에도 불구하고 제도개선을 검토해보겠다며 시간끌기하는 듯한 자세를 취하고 있어서다. 국토부 관계자는 "물가 상승 등에 따른 공사비 인상 부분에 대해 필요성을 인정한다. 조합측의 공통된 의견이 필요하다고 본다. 제도개선 여부를 포함해서 전체적으로 개편이 필요한다 검토해볼 계획"이라고 말했다.