공시가 보다 떨어진 실거래가···정부, 현실화율 더 낮춘다

11월 19일 관악산 선유천 국기봉에서 바라본 서울시내 전경. 사진=장귀용 기자

최근 집값이 하락하면서 공시가격이 실거래가격보다 높은 '역전현상'이 나타나고 있다. 정부는 당초 올해수준으로 동결하려고 했던 공시가격 현실화율을 더 낮추는 방안에 대한 검토에 착수했다. 공시가격 현실화율을 로드맵 시행 이전 수준으로 돌릴 가능성도 제기된다.

20일 국회와 정부 관계자 등에 따르면 국토교통부는 오는 22일 한국부동산원 서울강남지사에서 '부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회'를 열 예정이다. 지난 4일 공청회에 이어 2번째 공청회다.

정부가 공청회를 개최한지 채 3주가 되지 않은 시점에서 다시 공청회를 열면서 업계에선 공시가격 현실화율을 지난 4일 공청회에서 제시된 '동결' 수준에서 더 낮출 것이란 관측이 나온다. 4일 개최된 공청회에서는 내년 공시가격 현실화율을 올해 수준으로 동결하고 현실화율 추진시기와 목표도 1년 연기하는 방안을 제시됐다.

정부가 현실화율 계획을 급히 수정하려는 이유는 집값하락으로 이미 공시가격이 실거래가격보다 높아 현실화율이 100%를 넘는 '역전현상'이 나타나고 있어서다. 실거래가 대비 공시가격의 비율이 정부의 목표치보다 지나치게 높아진 단지에선 현실화율을 동결하는 효과를 볼 수 없다.

실제로 서울 송파구 대표 재건축 단지인 잠실주공5단지 전용면적 76.5㎡ 1층은 지난달 29일 19억850만원에 거래됐다. 이 주택의 공시가격은 19억3700만원이다. 공시가격이 최고 19억8500만원 수준인 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 84㎡는 지난달 초와 8월 말 각각 19억5000만원에 거래됐다.

전문가들은 내년 공시가격을 공시가격 현실화율 로드맵 수립 이전인 2020년 수준(평균 69%)으로 되돌릴 가능성도 점치고 있다. 국토부는 2020년 11월 부동산 공시가격 현실화 계획을 발표한 후 공시가격을 높여왔다. 이로 인해 지난해에는 평균 70.2%, 올해는 평균 71.5%로 시세 대비 공시가격이 높아졌다. 올해 주택가격별 현실화율은 9억원 미만은 69.4%, 9억원 초과 15억원 미만은 75.1%, 15억원 초과는 81.2%다.

감정평가업계 관계자는 "공시가격 현실화율 정책 도입 당시부터 너무 준비성 없이 서두른단 비판이 안팎에서 제기됐었다"면서 "급격한 가격변동기를 대비해서라도 공시가격은 시세와 일정 수준에서 차이를 두는 것이 좋다"고 했다.