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권대중의 부동산 산책

규제완화와 정부의 정책

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한국은행은 2021년 0.5%의 기준금리를 동년 8월부터 인상하기 시작하여 현재 3.50%까지 인상하였다. 그러나 여기서 멈추지 않고 향후 한, 두번 더 인상될 가능성을 내비치고 있다. 기준금리가 인상되면 시중은행의 금리가 인상되어 주택구입자에게는 이자부담이 증가하기 때문에 주택구입을 미루게 된다. 결국, 주택수요가 감소하면 가격은 하락할 수 밖에 없다.

지난해 말까지 주택가격 하락폭과 속도가 예사롭지 않게 진행되어 정부는 부동산 시장 연착륙을 유도하고자 1월 3일 서울의 서초·강남·송파·용산을 제외한 모든 지역의 규제를 폐지했다. 거래절벽과 역전세난, 깡통전세와 전세 사기 급증 그리고 미분양 증가 등 부동산 시장의 다양한 문제에 대한 대응방안도 담겼다.

지역규제가 풀리며 청약, 전매제한, 대출, 세제 등 부동산을 거래하는 전 과정 문턱이 낮아지고 다주택자의 대출·세제도 완화된다. 다만 시장에서는 "실수요자보다 투기가 일어나지 않을까? 현금 부자들만을 위한 정책이 될 수 있다." 는 목소리도 있다. 그리고 무주택자들은 아직도 부동산 가격이 높기 때문에 이참에 더 가격이 떨어져야 하고 규제도 완화하지 말아야 한다는 목소리 또한 있다. 하지만 부동산 가격이 급락하면 소비도 위축되지만 경제에 미치는 영향이 크므로 결국 정부로서는 부동산시장 연착륙 유도를 위한 대책을 내 놓을 수 밖에 없었을 것이다.

문제는 아직도 풀지 못한 토지거래허가구역 해제와 총부채상환비율(DSR) 규제는 풀지 못했다. 토지거래허가구역이란 개발 예정지 등 투기 우려 지역에 적용되는 규제이다. 서울에서 개발 예정지는 잠실·청담·삼성·대치 일대와 정비사업 단지가 많은 압구정·여의도·목동·성수가 토지거래허가구역으로 지정돼 있다. 이 지역은 실거주가 아니면 주택 매수가 허용되지 않아 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'도 불가능하다. 실제로 토지거래허가구역으로 묶인 지역은 타 지역 대비 집값이 덜 올랐다.

또한 DSR 규제란 갚아야 할 대출 원리금을 소득 대비 일정 비율 이내로 제한하는 것이다. 만약 1억원 초과 대출자를 대상으로 40%가 적용되면 전체 소득에서 내야 하는 원리금이 40%를 넘을 수 없다는 말이다. DSR 규제가 적용되면 소득에 따라 대출 한도가 확 줄어든다. 하지만 정부는 당장 DSR 규제 완화를 검토하지는 않겠다는 분위기다. 대출 규제가 완화되면 지금도 가게부채가 1900조가 넘는 상황에서 우리 경제 뇌관으로 작용할 가능성이 있기 때문이라고 한다.

미국의 FOMC가 인플레이션이 진정될 때까지 기준금리를 계속 올리겠다고 밝혔기 때문에 국내 기준금리도 미국의 기준금리 인상과 맞물려 따라 올려야 하는 상황이 금년 상반기까지는 이어질 전망이다. 벌써 주택담보대출의 상단이 8%에 육박하였는데 더 올라갈 경우 실수요자들이 대출받아 집을 구매하기는 쉽지 않을 것이다.

이렇게 금리가 올라가면 매수가 끊기면서 가격하락은 지속될 것이고 신규분양시장에서는 미분양이 증가할 것이다. 뿐만 아니라 도심 주택공급을 좌우하던 재건축·재개발 여건도 악화 된다. 정부는 사업이 용이하도록 안전진단을 비롯하여 여러 방면에서 규제를 완화했지만, 자재비와 인건비 인상에 따른 공사비 상승과 고금리로 인한 사업비 급증은 정비사업을 위축시키고 있다. 뿐만 아니라 재건축·재개발에 나서는 조합들은 시공사를 구하지 못하는 경우가 늘어나고 있어 향후 사업장도 장기화하거나 줄어들 가능성이 크다.

따라서 정부는 점점 힘들고 어려운 환경속으로 들어가는 부동산시장을 연착륙시키기 위한 또 다른 대책을 내 놓아야 한다. 그것은 우선적으로 총부채상환비율(DSR) 규제 완화로 거래가 활성화되어야 하며 증가하는 미분양 대책으로 다주택자에 대한 세제혜택 등 다양한 방법이 강구되어야 하며 어려워진 건설사의 PF대출 지원을 지금보다 더 늘려 주택공급이 원활하게 추진될 수 있도록 해야 한다.

만약 어려운 시기에 주택공급이 줄어들면 결국 부동산 시장이 살아날 때 공급 부족 문제로 다시 주택가격이 상승으로 이어질 수 있기 때문이다. 지금의 주택가격은 분명히 높다. 그러나 인위적으로 가격을 하락시키는 것도, 상승시키는 것도 모두 시장 왜곡 현상을 만든다. 그러므로 정부는 주택이 충분히 공급될 수 있도록 공급계획을 차질없이 추진하고 반시장적 정책은 이번 참에 시장에 맞는 정책으로 바로잡기를 바란다.


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