부동산 한파에 날개 꺾인 리츠주, 기관은 왜 사들일까

KRX 리츠지수, 연고점 대비 11.7% 이상 하락세

기관투자자, 주가보다 안정적 배당 수익에 주목

"자금력·배당 가시성 갖춘 리츠, 투자 매력 부각"

국내 리츠주들이 연초 이후 일제히 마이너스 수익률을 내고 있는 것으로 나타났다. 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산 여파로 금융권의 위기가 부동산 시장으로 번질 수 있다는 우려가 커지면서 투심이 나빠진 탓이다.

5일 한국거래소에 따르면 이날 'KRX 리츠 TOP 10 지수'는 전일 대비 -0.25% 하락한 824.45에 장을 마감했다. 'KRX 리츠 TOP 10 지수'는 코스피 상장 리츠 중 시가총액 상위 10개 종목으로 구성된 지수다.

'KRX 리츠 TOP 10 지수'는 지난 1월 25일(919.17) 연고점을 찍은 이후 부동산발 리스크를 맞으면서 고꾸라졌다. 지수는 고점 이후 약 2개월만에 연중 저점(811.19)을 기록하며 11.7% 넘게 하락했다. 이는 같은 기간 코스피 지수가 12% 오른 것과 정반대로 움직였다.

SK리츠는 연초 이후 이날까지 -9.2%의 수익률을 보이고 있으며, 롯데리츠(-7.90%), KB스타리츠(0.33%), 신한알파리츠(-18.0%), 마스턴프리미어리츠(-9.80%) 등 주요 리츠도 모두 약세를 보이고 있다.

최근 미국의 실리콘밸리은행(SVB)와 시그니처뱅크 파산 이후 지역은행의 리스크가 상업용 부동산으로 전이되면서 미국의 오피스 시장을 비롯해 국내 오피스 시장까지 위축과 붕괴 우려가 고조되고있다.

그리고 이같은 우려는 국내 시장에 고스란히 반영됐다. 지난달 한화그룹이 야심차게 내놓은 한화리츠는 수요예측과 일반청약에서 참패했다.

한화리츠는 지난달 6~7일까지 기관투자자 대상 수요예측 결과, 경쟁률이 7대 1에 그쳤다. 이어진 일반 청약에서는 0.53대 1의 경쟁률을 기록하며 미달 사태를 겪었다. 여기에 상장 첫날 주가가 공모가(5000원) 밑으로 떨어지면서 쓴맛을 봤다. 이날 주가 역시 공모가를 겨우 상회하는 5040원에 거래를 마쳤다.

여기에 오는 10일 상장하는 삼성FN리츠도 침체된 리츠시장의 반전을 이끌어내기에는 무리라는 분석이 나오고 있다. 삼성FN리츠는 지난 27~28일 진행한 일반청약 경쟁률이 1.87대 1을 기록하면서, 일반 투자자들 사이에서 리츠에 대한 투심이 악화한 것으로 나타났다.

익명을 요구한 금융투자업계 관계자는 "한화리츠와 삼성FN리츠는 대기업 오피스 자산을 담고 있다는 점에서 형태가 비슷하다"며 "부동산 시장이 침체기를 겪고 있는 상황에서 30년 이상의 장기 임대는 투자자들의 투자 매력을 이끌어내기 힘들 것"이라고 설명했다.

다만 일각에서는 변동성 장세에서 안정적으로 배당 수익을 기대할 수 있는 리츠가 안전자산이라는 인식이다. 실제로 일부 기관들은 현재 리츠주의 가격을 바닥으로 보고 매수에 나섰다.

미래에셋자산운용은 연초 이후 리츠에 대한 투자를 지속적으로 늘려왔으며, SK리츠의 지분을 5.05%에서 9.8%로 확대했다. 앞서 SK리츠는 지난달 15일 231억원어치의 사모 전환사채(CB)를 발행을 통해 자금 조달에 성공했다. 또 미래에셋글로벌리츠의 지분을 9.24%에서 11.09%로, 롯데리츠에 대한 지분도 4.99%에서 5%로 늘렸다.

박세라 신영증권 연구원은 "미국과 유럽에서의 뱅크데믹에 따른 상업용 부동산 시장 붕괴에 대한 우려 심화되고 있다"며 "해외부동산을 기초 자산으로 담고 있는 국내 상장 리츠에 대해서는 보수적인 입장 유지한다"고 밝혔다.

이어 "국내의 경우 서울 오피스 공실률 2.5%으로 상대적으로 견조한 흐름을 유지하고 있다"며 "자금력을 갖춘 자산관리회사(AMC)에게는 자산 편입의 기회가 될 수 있고 배당 가시성이 높은 리츠주에 한해서는 배당수익률 및 안정성 측면에서 매력이 부각되고 있다"고 설명했다.