"억대 재건축 분담금에 패닉?"···사실은 다를수도

상계주공 5, 5억대 분담금에 내부 갈등···주민 "시공사 교체" 주장

"착각은 금물" 동일 평형 이동 아닌 평면 확장에 따른 비용

건물 가치+분담금=신축건물 가치···주변 시세보다 싸면 이득

기사내용과 무관. 사진=강민석 기자 [e-mail]

"공사비가 오르면서 예전처럼 한 푼도 안 내고 재건축하긴 어려워진 것이 사실입니다. 다만 건물의 순수가치(종전자산평가액)에 분담금을 더했을 때 시세차익이 나는 단지인데도 불만을 터트리는 주민들도 있습니다." (건설업계 관계자)

일부 재건축 사업지가 주민 갈등에 몸살을 앓고 있다. 공사비 급증으로 인해 발생한 '억대'의 분담금 때문에 반발하는 주민들이 생겨난 탓이다. 다만 일부 단지에선 주택이 넓어지는 것을 감안하지 않는 데 따른 착오나 오해도일부 있는 모습이다. 전문가들은 '재건축사업 전 집값'에 '개발비용'(분담금)을 더했을 때 시세차익을 얻는지를 꼼꼼히 확인해 봐야 한다고 조언한다.

25일 정비업계에 따르면 최근 상당수 재건축 사업장이 분담금 문제로 골머리를 앓고 있다. 지난해부터 공사비가 급등하면서 조합원들이 감당해야 할 부담이 많이 늘어난 것. 이 때문에 일부 조합에선 사업 중단을 검토하는 모습도 보이고 있다.

공사비 급등에 분담금 부담도 '쑥'···분상제 지역 직격탄

서울 강남구 일원동 '개포한신' 재건축조합은 올해 초 조합원 분양가를 3.3㎡(1평)당 6060여만원으로 책정했다. 지난해 2월 시공사 선정 때에 비해 공사비가 급등한 탓에 당초 예상 분양가(평당 3500만원)보다 1.7 배가량 가격이 올랐다. 이에 따라 전용 84㎡에 거주 중인 조합원이 동일 평형의 아파트를 받으려면 약 3억~4억원의 추가 분담금을 내야 하는 상황이 됐다.

서울 용산구 '산호아파트'도 처지가 비슷하다. 이 아파트는 지난해 8월 추정 분담금 공개되면서 사업 중단 위기를 맞았다. 기존 전용 86㎡ 소유한 조합원이 전용 84㎡를 신청할 경우 4억8000만원을, 가장 큰 113㎡를 보유한 경우 비슷한 크기인 112㎡를 선택했을 때 7억2000만원을 부담해야 할수도 있는 상황이 발생한 것.

업계에선 이들 단지들의 예상 분담금이 늘어난 것은 2022년부터 공사비가 급격하게 증가한 탓이 크다고 분석한다. 주거환경연구원에 따르면 지난해 3.3㎡당 평균 공사비는 53개 구역 기준 606만5000원으로, 2021년(518만7000원) 대비 약 16.9% 증가했다. 2018년과 비교하면 36.44%가 올랐다.

다만 기존 용적률이 높은 탓에 일반분양 수익이 적거나 없는 것도 분담금에 영향을 끼쳤다. 개포한신의 경우 기존 용적률이 179%다. 재건축 후엔 300%로 늘어난다. 일반분양이 133가구인데 분양가상한제 적용을 받는 탓에 사업성을 높이는 데 한계가 있다. 용산 산호아파트는 기존 용적률이 260%로 일반분양이 20가구가량에 그칠 전망이다. 용산구 역시 분양가상한제 지역이다.

시세차익 고려하면 '억대' 분담금에도 '이익'인 곳 있어

이에 반해 '억대'의 분담금을 부담하고도 일부 시세차익을 기대할 수 있는 곳도 있다. 다만 이 경우 원주민들이 재정착하기보단 입주 전에 '프리미엄'을 얹어 매도에 나설 가능성도 있다는 것이 업계의 분석이다.

대표적인 사례로는 서울 노원구 상계주공5단지가 꼽힌다. 이곳은 분담금을 추정한 결과, 전용 59㎡ 한 채를 받으려면 3억~4억원을, 전용 84㎡를 받으려면 5억~6억원대의 분담금을 내야 하는 것으로 알려졌다.

높은 분담금에도 일부 전문가들은 분담금이 과도하다고 볼 수 없다는 평가를 내놨다. 이 단지의 경우 재건축 전 집이 공급면적 37㎡(전용 32㎡)로 약 11평에 불과하다. 재건축 후엔 전용 59㎡와 84㎡로 탈바꿈해 2.5배에서 3배가량 집이 커진다. 이를 감안하면 오히려 시세차익이 발생할 수 있다는 것.

실제로 상계주공5단지는 5억~6억원 분담금을 내더라도 2억원 이상의 시세차익이 예상된다. 올해 1월 이 단지의 공시가격은 3억2800만원이다. 6억원의 분담금이 나온다면 약 9억2800만원에 전용 84㎡의 새 아파트를 받게 된다. 단지 인근에 있는 포레나노원(2020년 11월 준공) 전용 84㎡는 올 10월 11억6000만원에 거래됐다.

실제로 상계주공5단지는 추정 분담금이 알려진 3월 이후에도 꾸준히 거래가 이뤄졌다. 4월부터 지난 9월까지 4억9500만원~5억700만원선에서 실거래가 됐다. 공시가격을 감안하면 약 1억8000만원의 웃돈(프리미엄)을 주고 집을 산 셈이다. 분양업계 관계자는 "웃돈을 주고 조합원의 입주권 매물을 사면 시세차익은 크지 않지만 청약 경쟁 없이 고품질의 조합원 아파트를 얻을 수 있어 다주택자나 청약가점이 낮은 수요자들이 많이 찾는다"고 했다.

서울 노원구 상계동 포레나노원 전용 84㎡ 실거래가격(왼쪽)과 최근 매물 호가(오른쪽). 사진=네이버부동산

공사비도 인근 지역과 비교할 때 과도하다고 보긴 어렵다는 시각이 많다. 공사비의 경우 상계주공5단지의 시공사인 GS건설은 조합에 3.3㎡(1평)당 약 650만원의 공사비를 제시한 것으로 알려졌다. 단지와 같은 노원구에 위치한 월계동신재건축 조합과 시공사인 HDC현대산업개발이 합의한 공사비(약 657만원)와 큰 차이는 없다.

노원구 일대 공인중개업체 관계자는 "노원구의 포레나노원(상계주공8단지 재건축)도 처음엔 전용 38㎡(13평) 집값이 2억원에 불과한데도 전용 84㎡를 받는 분담금이 집값보다 비싼 2억9000여만원으로 책정돼 반발하는 주민이 있었다"면서 "당시에도 일반분양가(5억6000만~6억3000만)보다 저렴했을 뿐 아니라 현재 포레나노원의 시세와 비교하면 격세지감이다"고 했다.