'분담금 갈등'에 시공사 선정 취소 추진···전문가들 "오히려 손해 늘어날 수도"

상계주공5단지, 건축심의 통과···사업시행인가 코앞으로

예상 분담금 4억~5억원···비대위 중심으로 반발기류

전문가들 "11→28‧34평 확장···실제 가치상승도 봐야"

노원구 상계주공5단지. 바로 뒤로 6단지가 보인다. 사진=네이버지도

노원구 상계주공5단지가 주민대표위원회와 비상대책위원회(비대위) 간 갈등으로 몸살을 앓고 있다. 비대위가 분담금 부담과 공사비 산정을 두고 시공사와 정비사업위원회의 임원들을 해임해야 한다고 주장하고 있어서다. 전문가들은 공사비와 분담금액의 산정배경과 실익을 따지지 않고 시공사와 집행부를 교체하면 오히려 비용이 늘어날 수 있다고 조언한다.

23일 정비업계에 따르면 상계주공5단지 비대위는 최근 시공사 해임을 위한 총회를 준비하고 있다. 공사기간을 48개월로 다른 사업장보다 6개월~1년가량 길게 설정해 공사비가 높게 책정됐다는 주장이다. 비대위 측은 위원회가 시공사 측과 결탁해 비위를 저지른 것이라고 의심한다. 위원회는 비대위가 잘못된 정보로 진실을 호도하고 있다고 맞선다.

예상 분담금이 비싸다는 것도 비대위 측이 시공사를 해임하고자 하는 이유로 꼽힌다. 상계주공5단지는 예상 분담금을 추정한 결과, 59㎡ 한 채를 받으려면 3억~4억원을, 84㎡를 받으려면 5억~6억원대의 분담금을 내야하는 것으로 예상된다.

상계주공5단지는 1987년 준공한 최고 5층규모의 저층단지로 전용면적 32㎡ 단일 평면 840가구로 이뤄진 단지다. 기존 용적률은 93%로 재건축을 통해 용적률 299.73%, 최고 35층 996가구로 탈바꿈할 예정이다. 올해 1월 GS건설을 시공사로 선정했고 지난 8월30일 건축심의를 통과했다. 업계에선 연내에 사업시행인가를 통과할 것으로 보고 있다.

상계주공5단지는 한국자산신탁을 사업시행자로 한 신탁방식으로 사업을 추진하고 있다. 이 때문에 주민들은 조합이 아닌 주민회의 격인 정비사업위원회(이하 위원회)를 통해 의견을 수렴하고 있는 것으로 알려졌다.

공사비 늘고 공사기간 늘어난 건 '토목공사' 탓

사업시행자인 한국자산신탁은 공사여건이 좋지 않은 탓에 공사기간이 길어졌다고 설명했다. 5단지는 6단지에 둘러싸여 있어 토목공사를 할 때 사용하는 일반적인 방식인 어스앙카 공법을 할 수가 없다는 것이 가장 큰 이유다. 단지 길 건너의 상수초등학교와 신상중학교의 소음민원도 감안해야 한다는 입장이다.

건물을 짓기 위해 지하를 파서 지지기반을 만드는 토목공사가 필요하다. 토사가 무너져 내리지 않게 만드는 것이 핵심인데 ▲오픈컷공법 ▲스트러트공법 ▲어스앙카공법 등 3가지 공법이 제일 많이 쓰인다.

오픈컷 공법은 부지가 넓은 경우 부지 내에서 45도 각도로 흙을 파 토사가 무너지는 것을 방지한다. 공사방법이 단순하고 쉽지만 대규모 사업이 아닌 아파트공사에선 거의 쓰이지 않는다. 부지손실이 많이 일어나기 때문이다.

스트러트공법은 땅을 수직으로 파낸 뒤 흙막이벽체를 만들고 그 벽체를 H빔으로 연결해 무게를 버티게 만드는 공법이다. 공정이 복잡하고 비용이 많이 든다. 공사기간도 길다.

어스앙카공법은 부지 밖에서 45도 각도로 쇠막대기(앙카)를 박고 이 막대기 주위에 몰탈(콘크리트)을 쳐 당기는 힘을 만들어 흙막이 벽체를 무너지지 않게 만드는 공법이다. 부지 손실도 없고 공사방법도 쉽다. 다만 소유 부지가 아닌 남의 땅에서 앙카를 박아야한다. 이 때문에 앙카를 심을 땅을 가진 소유주의 허락과 인허가 관청의 승인이 필요하다.

일부 전문가들은 상계주공5단지는 어스앙카 공법을 적용하고 싶어도 할 수가 없는 환경이라고 지적한다. 단지를 둘러싸고 있는 6단지 주민들의 동의를 받기 쉽지 않을뿐더러 여건도 되지 않는다는 것.

건설기술사 A씨는 "5단지는 단지를 둘러싼 6단지와 동간 거리가 약 13~20m에 불과하다. 동의를 받는다고 하더라도 지하구조물에 걸려서 앙카를 박을 수 없는 상황"이라면서 "앙카를 박을 수 있다고 하더라도 6단지가 재건축을 위해 지하공사를 하게 되면 5단지의 앙카가 지하를 가로막게 된다. 6단지 주민입장에선 양보를 해줄 수 없는 부분일 수 있다"라고 했다.

분담금‧시세차익 따져보면 이득은 이득

일부 전문가들은 늘어나는 평면과 시세차익을 고려하면 분담금도 과도하다고 보기 어렵다고 말하기도 한다. 시공사를 교체하는 것도 최근 공사비 인상 추세와 사업지연에 따른 금융비용을 감안하면 실익이 없을 수 있다는 지적이다.

일각에선 분담금이 과도하다는 생각은 평수가 늘어난다는 것을 감안하지 않았기 때문에 발생한 오해일 수 있다고 설명한다. 정비업계 관계자는 "상계주공5단지는 전용 32㎡ 단일평형이 전용59㎡과 전용 84㎡으로 커지게 되면서 일반분양이 없이 재건축하는 단지"라면서 "노원구 지역 전용 84㎡의 시세가 12억원 수준임을 감안하면 분담금을 내고도 수억원의 시세차익을 얻는 것"이라고 했다.

신탁방식(사업비 기준 수수료 1~4%)을 선택한 것도 분담금이 늘어나는데 더 영향을 끼쳤다는 말이 나온다. 정비업계 관계자는 "재건축은 보유한 대지지분이 균일해서 이해관계가 복잡하지 않다. 굳이 신탁의 도움을 받지 않더라도 사업을 추진하는데 어려움이 없다는 뜻"이라면서 "최근 안전진단비나 사업초기비용을 조달하기 위해 신탁방식을 선택하는 단지가 많은데 실익을 잘 따질 필요가 있다"고 했다.

일부에서는 시공사 선정취소가 실익이 크지 않고 오히려 손해를 볼 수 있어 주의가 필요한다고 말한다. 건설 원자재 가격과 인건비 상승으로 지금보다 공사비가 오를 수밖에 없기 때문이다. 여기에 새로운 시공사를 선정하는 동안 발생하는 금융비용도 만만치 않다.

업계 관계자는 "기존 우협 시공사를 취소하고, 교체하려면 공고와 현장 설명회, 홍보기간을 합쳐 대략 5개월에서 6개월이 필요하다"며 "만약 유찰이라도 된다면 그 시간이 두 배로 늘어난다. 매달 평당 공사비가 눈에 띌 정도로 오르는 점을 감안하면 시공사 교체는 악수가 될 수도 있다"고 했다.