수익형 부동산, 역마진 공포···전문가 "올해 말까지 고전할 수도"

고금리·경기 불황···상가, 오피스텔, 지식산업센터 모두 쉽지않아

전문가 "금리 인하 전까지 어려움 지속될 것으로 예상"

상가, 오피스 건물 전경. 사진=상가정보연구소

상가, 오피스텔, 지식산업센터 등 수익형 부동산에 대한 역마진 리스크가 커지고 있다. 부동산 경기 침체가 이어지며 시세차익을 기대하기 어려워진 데다 금리 상승과 임대료 보합세가 겹치면서 수입도 줄어든 탓이다. 전문가들은 올해 하반기까지 불확실성이 지속될 전망인 만큼 당분간 수익형 부동산 투자에 유의할 필요가 있다고 조언했다.

한국부동산원 통계에 따르면 지난해 전국 상업용부동산 투자수익률은 평균 3.6%를 기록하며 전년 대비 2.1%p 하락했다. 오피스가 4.55%로 그나마 수익률이 제일 높았지만 전년과 비교하면 2.15%p 떨어지며 3분의 1가량 수익성이 악화했다. 이외에 ▲중대형 상가 3.18%(-2.36%p) ▲소규모 상가 2.80%(-2.2%p) ▲집합 상가 3.96%(-1.7%p)도 모두 수익률이 떨어졌다.

이 같은 수익률은 같은 기간 채권이나 예금과 비슷한 수준이다. 부동산원에 따르면 지난해 채권과 예금의 수익율은 국고채 3.77%, 회사채 4.58%, 정기예금 수신금리 3.96% 등이다. 노후화에 따른 가치하락과 관리비 등을 고려하면 오히려 은행에 돈을 넣어두는 것보다 수익이 못한 셈이다.

시세차익을 바라기도 어려운 실정이다. 시세차익에 따른 수익률을 나타내는 자본수익률은 평균 0.13%로 전년 대비 2.07%p 떨어졌다. 부동산 경기 침체에 따른 자산가치 하락으로 모든 상업용 부동산에서 자본수익률이 전년 대비 하락했다.

임대를 주목적으로 한 오피스텔과 지식산업센터 시장도 사정이 어렵긴 마찬가지다. 상업용 부동산의 임대수익에 따른 수익률을 나타내는 소득수익률은 3.48% 수준으로 전년과 비교하면 0.027%p만큼만 오른 수치다. 대출 금리가 3년 전과 비교했을 때 두 배 가까이 오른 데다가 경기불황에 따라 임대료도 보합세를 보인 탓이다.

한국부동산원에 따르면 지난해 12월 수도권 오피스텔 임대수익률은 5.03%로 한국은행이 지난달 '금융기관 가중평균 금리' 통계에서 발표한 주택담보대출 평균 금리(4.16%)보다 0.87%p 높았다.

특히 서울 시내 오피스텔 임대수익률은 전국 모든 지역 중 가장 낮은 4.44%였다. 부동산원이 조사한 오피스텔 수익률은 대출이자 등 금융비용을 반영하지 않은 통계로 사실상 0%대 수익률을 기록한 셈이다. 업계에서는 따로 통계가 잡히지 않는 지식산업센터 수익률도 이와 비슷할 것으로 본다.

시장임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 전년 동기 대비 중대형 0.18%, 소규모 0.59%, 집합 0.27% 하락했다. 오피스텔 월세가격지수는 2023년 1분기 –0.18%를 기록한 이후 2분기 0.0%, 3분기 0.16%, 4분기 0.14%로 보합세를 보였다.

전문가는 하반기까지 수익형 부동산 상황이 어려울 것이라 예측하며 투자자가 개별 물건에 신중히 접근할 것을 당부했다.

서진형 한국부동산경영학회 회장은 "국제 경제의 불확실성과 국내 부동산 경기의 불확실성이 겹쳐서 비주거용 부동산 수익률이 낮아지고 있다고 봐야 한다"며 "이런 상황은 연말까지 그대로 가지 않겠느냐"라고 설명했다. 이어 "어느 정도 저금리로 가야만 수익형 부동산 수익률이 좋아진다고 본다"고 말했다.

서 회장은 "결국 투자하고자 하는 부동산이 수요가 있는지, 해당 지역의 공급량은 어떤지 등을 종합적으로 판단할 필요가 있다"며 투자 대상을 상세히 살펴보고 조심히 접근하는 것이 중요하다고 조언했다.