펀블, 부동산 조각투자에 선·후순위 최초 도입

업계 최초로 손익차등형 조각투자 상품 4월 선보일 예정

13일 열린 펀블 STO 사업 전략 간담회에서 조찬식 펀블 대표가 신규 공모 상품에 대해 소개하고 있다. 사진=류소현 기자

펀블이 부동산 조각투자에 선순위와 후순위를 도입해 업계 최초로 손익차등형 조각투자 상품을 선보일 예정이다. 펀블은 해당 상품을 통해 투자자들이 선순위로 공모에 참여 시 손실에 대한 위험 부담을 낮추고 안정적인 수익을 기대할 수 있을 것이란 설명이다.

13일 조찬식 펀블 대표는 서울 여의도에서 '펀블 STO 사업 전략 간담회'를 열고 신규 공모 상품을 소개하며 이 같은 계획을 밝혔다. 현재 해당 상품의 증권신고서 정식 제출을 앞두고 금융 당국의 의견을 기다리고 있다. 증권신고서 제출일이 결정됨에 따라 4월 8~15일경 공모가 진행될 예정이다.

부동산을 기초자산으로 하는 비금전신탁수익증권을 선순위 투자자와 후순위 투자자로 분리해 펀블 플랫폼 투자자들이 선순위에 투자할 수 있도록 기획했다.

선순위와 후순위는 담보 매각을 통한 대출금 회수 우선순위를 의미한다. 아파트 담보 대출의 경우 통상적으로 은행이 선순위 대출에 참여하고 저축은행, 패키탈 등은 후순위 대출을 한다. 담보였던 아파트가 경매로 넘어가 매각될 경우 선순위인 은행이 먼저 대출금을 회수한 후 후순위인 저축은행, 캐피탈 등은 나머지 금액을 받게 된다.

펀블은 신규 상품에도 동일한 구조를 적용했다. 선순위 투자자는 투자금을 먼저 받을 권리가 있기 때문에 원금 손실 위험이 크게 낮아진다.

이번에 공모하는 건물인 방배 제이빌딩은 건물 가격 약 31억원 중 87%인 27억원 정도를 선순위 투자, 나머지 13%인 4억원 가량을 후순위 투자로 설정했다.

배당 수익률은 높였다. 매달 건물에서 나오는 월세 수익을 선순위 투자자인 펀블 투자자에게만 배당하기 때문이다.

조찬식 대표는 "강남 빌딩에 투자해 기대할 수 있는 연 수익률이 2%대에 머무는 데에 반해 펀블 투자자는 4%대 안정적인 수익을 받을 수 있다"며 "매달 배당을 받아 발생하는 복리효과를 감안하면 기대수익률은 5%로 추정된다"고 말했다.

펀블은 매각차익을 합한 선순위 투자자의 기대수익률을 10~11%로 설정했다.

건물 매도자(건물주)인 후순위 투자자는 공모를 통해 건물을 유동화하고 현금을 우선적으로 확보할 수 있다. 대신 임대수익으로 인한 배당을 받지 않고 건물 매각 손실이 발생할 경우 손실 금액을 먼저 부담한다. 매각 차익은 40%를 우선 수취한다.

조찬식 대표는 "자산운용사에서 운용사들이 후순위, 일반적인 공모 투자자들이 선순위로 하는 투자 펀드를 금융 상품으로 만들어 지난해부터 시장에서 인기를 끌고 있다"며 "이러한 '손익차등형' 상품을 도입해 펀블이 조각 투자 업계 최초로 관련 상품을 선보일 것"이라고 말했다.

손익차등형 상품 외에도 펀블은 공동 창업투자 STO(투자계약증권)를 준비하고 있다. 신종 증권을 통해 창업자들은 창업자금을 조달할 수 있고 공모 투자자들은 수익률을 추구할 수 있는 상품을 만들겠다는 의도다. 현재 법무법인과 구조화에 대해 논의하고 있는 단계로 4월경부터 투자계약증권 승인 요청에 앞서 금융당국의 의견을 들을 예정이다.