2단계 DSR 앞두고 가계대출 더 조이기···관치금융에 실수요자 고통 가중

규제 늦췄다가 주담대 폭증···가격보다 총량 규제하기로

껑충 뛴 금리에 대출 문턱도 높아져···실수요자 불편 우려

전문가 "금융당국 개입 불가피···차주별 선별적 규제 필요"

2단계 스트레스 DSR 시행을 앞두고 금융당국의 가계대출 조이기가 강화되면서 금융당국에 대한 비판이 거세지고 있다. 대출 규제 연기로 수요를 부풀려 놓고 뒤늦게 은행을 질책하는 등 오락가락하는 모습을 보여주고 있어서다. 일각에선 실수요자들의 불편을 최소화하고 투기성 대출을 막기 위해 금융당국의 일관된 정책이 필요하다는 지적이 나온다.

29일 금융권에 따르면 금융당국은 다음 달 1일부터 2단계 스트레스 DSR을 시행한다. 스트레스 DSR은 DSR 산정 시 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 차주의 대출한도를 줄이는 제도다. 2단계 스트레스 DSR이 시행 이후 서울·수도권에서 주택담보대출을 받을 경우 스트레스 금리는 기존 0.75%p에서 1.2%p로 상향된다.

특히 금융당국은 스트레스 DSR 2단계 시행과 함께 은행별 대출 포트폴리오에도 스트레스 DSR을 적용하기로 했다. DSR 비율이 높은 차주의 비중을 줄이기 위해 관리대상에서 제외돼 있는 전세대출 등을 DSR에 포함시키는 방안이 유력하게 거론된다. 현재 은행들은 전체 차주의 평균 DSR을 40% 이내로 관리하고 있다.

박충현 금감원 부원장보는 지난 27일 브리핑을 열고 "지난해부터 올해 상반기까지 가계부채를 관리해왔지만 지난 7월부터 증가 폭이 우리가 생각하는 관리 수준을 벗어났다"고 말했다. 주담대 수요가 폭증한 상황에서 적절히 개입해 가계대출을 억제하겠다는 게 금융당국의 판단이다.

은행 가계대출 연간 목표 이미 초과···대출 문턱 더 높아진다

금감원에 따르면 은행의 1~8월 가계대출 증가액은 이미 은행이 자체적으로 수립한 연간 경영계획을 넘어섰다. 지난 7월 말 5대 은행의 주담대 잔액은 559조7501억원으로, 한 달 만에 7조5975억원 불어났다. 이달에도 이미 6조원 넘게 늘어나면서 월간 최대 증가 폭을 경신할 것으로 예상된다.

이에 금감원은 가계대출 증가액이 경영계획을 초과한 은행에 대해 내년 시행하는 은행별 DSR 관리계획 수립 시 DSR 비율을 40% 밑으로 더 낮추도록 지도할 계획이다.

특히 금융당국은 DSR 관리 강화 외에도 전세대출 문턱 자체를 높이는 방안도 검토하고 있다. 현재 최대 100%인 전세대출 보증 비율을 하향 조정하는 등의 방식으로 갭투자 수요를 사전에 차단하겠다는 복안이다.

다만 일각에선 금융당국의 뒤늦은 개입으로 대출 실수요자의 불편만 가중될 것이란 우려가 나온다. 이미 금리가 오를대로 오른 상황에서 서민들의 대출 문턱만 높아지는 것 아니냐는 지적이다. 특히 1금융권의 대출금리가 보험사 등 2금융권보다 높아져 중저신용자들의 대출은 더욱 어려워지고 우량차주들도 높은 금리를 적용받게 된 상황이다.

실제로 시중은행의 주담대 금리가 잇따라 인상되면서 2금융권으로 대출 수요가 몰리는 '풍선효과'를 우려하는 목소리가 적지 않다. 금감원에 따르면 중소금융업과 보험업권의 가계대출이 급격하게 늘어나진 않았지만 감소세는 연초에 비해 둔화된 것으로 확인됐다. 이에 보험사들도 가계대출 총량 관리를 위해 대출금리를 잇따라 인상하면서 차주들의 상환 부담만 가중되는 모양새다.

은행별 다른 대출조건 혼선 우려···금감원 "실수요자는 문제 없다"

금융당국의 가계대출 관리 압박에 따라 은행들이 개별적으로 대출 만기와 한도를 조절하고 있는 것도 우려의 목소리가 높다. KB국민은행은 오는 29일부터 최장 50년(만 34세 이하)인 주담대 대출 기간을 수도권 주택에 한 해 30년으로 일괄 축소한다. 1~3년 이내로 운영 중인 주담대 거치기간도 당분간 없앤다. 신한은행도 지금까지 허용했던 조건부 전세대출을 당분간 취급하지 않기로 했다.

이에 대해 금융권 관계자는 "은행들이 자체적으로 각자 다른 기준을 만들어 가계대출을 관리하면 차주들의 혼선은 불가피할 것으로 본다"며 "은행별로 천차만별인 대출 조건을 각각 알아보고 따져봐야 하기 때문에 불편이 따를 것"이라고 우려했다. 이는 금융당국이 가계대출 관리방안에 대한 일관된 가이드라인을 제시해야 한다는 뜻으로 읽힌다.

다만 일각에선 늦었지만 지금이라도 금융당국의 적절한 개입이 필요하다는 의견도 있다. 현재 가계대출이 감당할 수 없는 수준으로 불어난 만큼 금융당국이 적극적으로 나설 수 밖에 없다는 얘기다.

김상봉 한성대학교 경제학과 교수는 뉴스웨이와의 통화에서 "금융당국의 개입을 관치금융이라고 보는 시선에는 동의하지 않는다"라며 "은행에 가격(금리)을 조절하라는 시그널을 직접적으로 줄 수는 없기 때문에 대출 총량 규제가 반드시 필요하다"고 강조했다.

이어 "현재 개인별로 대출총량이 상당히 높은 편이고, 금리인상 카드는 쓸모가 없어진 상황"이라며 "전세대출도 DSR에 모두 포함시키고 LTV도 하향 조정하는 방식으로 총량 관리가 필요하다"고 조언했다.

그러면서 "부동산 가격 상승을 기대하고 지나치게 많은 돈을 빌리는 차주를 실수요자라고 보긴 어렵다"라며 "정말 실수요자라면 서울의 비싼 집을 무리하게 매수하기보다 저렴하게 임차하거나 경기도 지역의 주택을 택할 것"이라고 덧붙였다.

서지용 상명대학교 경영학부 교수도 "1금융권의 금리인상에 따른 풍선효과로 카드론 등이 늘면서 차주들의 건전성이 악화되고 있다"며 "금융당국이 주담대 공급과 수요 모두 적극적으로 규제해야 하는 상황"이라고 우려했다.

이어 "다만 주담대와 달리 개인신용대출은 좀 더 풀어줄 필요가 있다고 본다"며 "주담대도 막연하게 소득기준만 볼 게 아니라 주택 보유 여부, 담보 수준, 주택 매수 이력 등을 세심하게 들여다보고 선별적으로 취급할 필요가 있다"고 덧붙였다.

한편 금감원은 "차주의 상환능력을 초과한 대출 취급은 결국 금융소비자 보호 측면에서도 부정적이므로 금융당국의 일정 수준 규율이 필요하다"며 "불요불급한 대출 수요부터 억제할 수 있도록 여신심사를 강화하고 실수요자의 대출절벽이 발생하지 않도록 세심하게 관리해 나갈 예정"이라고 밝혔다.