다올운용, 美 유니언스테이션 소송 합의···원금 회수에 추가이익 확보

다올자산운용이 해외 부동산 투자에서 채무불이행(디폴트)이 발생한 대출채권의 원금을 회수했다.

14일 다올자산운용은 미국 철도공사 암트랙(Amtrack)에 강제 수용된 워싱턴 D.C. 중앙기차역 '유니언스테이션'의 사용권에 대한 협상에서 5억500만달러를 지급받는 조건으로 합의했다고 밝혔다.

이번 합의로 암트랙과의 소송을 종료하고 투자원금 4억3000만달러를 회수하고, 7500만달러 추가수익도 확보했다.

앞서 다올자산운용은 미국 현지 운용사 렉스마크(Rexmark)와 함께 2018년 유니언스테이션의 사용권을 담보로 한 1억달러의 중순위 대출 채권에 투자를 시작했다. 당시 유니언스테이션의 감정평가액은 약 1억달러 규모였고, 선순위 대출은 3억3000만달러로 담보일정비율(LTV) 43%에 해당하는 안전한 대출채권 투자였다.

하지만 코로나19로 기차역 운영이 중단되면서 역사 내 112개의 상가들이 문을 닫게 됐고 2021년 초부터는 대출채권에 대한 이자 지급이 연체되는 디폴트 상태가 지속됐다.

지난 2021년 12월 선순위 담보권자인 미국 웰스파고(Wells Fargo) 은행이 부동산 투자회사 'SL그린(SL Green)'을 통해 담보권을 실행해 중순위 투자금 1억달러가 모두 손실될 위기에 놓였다. 이후 다올자산운용은 3억3000만달러를 추가 출자해 선순위 대출채권을 매입하고, 2개월 뒤인 3월 담보권 실행을 통해 유니언 스테이션의 소유주가 됐다.

그러나 2022년 3월 기차역의 임차인인 암트랙이 유니언스테이션에 대한 수용권을 주장하면서 새로운 법적 분쟁이 시작됐다. 미국의 경우 정부 기관의 강제수용이 발동되면 취소된 사례가 거의 없다. 해당 자산의 보상가격은 법원을 통해 정해지게 된다. 코로나19로 인해 자산 가격이 급락하자 암트랙은 낮은 가격에 자산을 취득하기 위해 강제 수용권을 발동했고, 다올자산운용의 투자원금인 4억3000만달러에 못 미치는 2억5000만달러를 공탁금으로 제시했다.

다올자산운용과 렉스마크는 지난 3년간 진행해 온 5건의 소송을 이번 합의를 통해 종료하면서 다올자산운용은 투자금을 회수하게 됐다. 암트랙이 2022년 강제 수용 시 제시했던 2억5000만달러보다 2배 이상 높은 수용 가격을 지불하는 데 합의한 것이다.

다올자산운용 관계자는 "강제수용을 당하면서 미국 정부 산하기관과의 소송을 통해 투자금을 회수한 것은 매우 의미 있는 일"이라며 "유니언스테이션에 대한 사용권 이전 및 협상 권한이 다올자산운용에 있다는 법원의 결정이 있었으나 최종 판결까지는 일정 기간 필요한 만큼 다올자산운용은 소송이 종결될 때까지 운용사로서의 역할을 다할 계획"이라고 설명했다.