연휴 끝나면 이사철···금융당국 대출 추가 규제 카드 '만지작'

이사철 앞두고 거래 활발, 공급 부족이 상승 견인

서울 집값 상승세 지속···고강도 대출규제 효과 한계

주담대 한도 축소·전세대출 DSR 등 추가 규제 가능성

서울 강남권과 한강변 주요 지역을 중심으로 부동산 매수세가 되살아나며 거래가 늘고 있다. 서울 집값이 다시 상승곡선을 그리면서 고강도 가계대출 규제가 일시적 효과에 그치는 것 아니냐는 우려가 높아지는 모습이다. 이에 금융당국이 전세대출 DSR 적용, 주담대 한도 및 보증비율 추가 축소 등 추가 규제 카드를 꺼내들게 될지 관심이 쏠린다.

8일 한국부동산원에 따르면 지난달 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.19% 오르며 3주 연속 상승 폭을 확대했다. 강남 4구는 0.14% 상승했고 성동구(0.59%), 마포구(0.43%), 송파·광진구(각 0.35%) 등 한강변 주요 지역에서 신고가 거래가 속출했다. 전세가격도 같은 기간 0.09% 오르면서 집값을 떠받쳤다.

정부와 금융당국은 지난 6·27 가계부채 관리 대책을 통해 총부채원리금상환비율(DSR) 강화, 주택담보대출 한도 축소, 규제지역 내 LTV 제한 등 고강도 가계대출 규제를 시행했다. 이에 따라 일부 지역에서 매수세가 누그러지면서 집값 억제 효과가 있었다.

하지만 공급 부족과 매도자 버티기, 이사철 수요가 겹치면서 서울 주요지역의 집값은 상승세로 전환된 상황이다. 금융권 일각에서는 규제가 실수요자의 대출 접근성만 차단하고 거래 위축과 시장 양극화를 심화시키고 있다는 지적도 나온다.

시장에서는 금융당국이 꺼낼 수 있는 추가 규제 카드에 촉각을 곤두세우고 있다. 이억원 금융위원장은 지난 29일 은행장 간담회 후 백브리핑에서 "가계부채와 부동산 시장 상황을 계속 모니터링하며 필요시 추가 대응 방안도 준비하고 있다"고 밝혔다. 이는 현행 규제를 유지하되 시장 과열이 심화될 경우 언제든 강력한 카드를 꺼낼 수 있다는 뜻으로 읽힌다.

이날 간담회에서 이 위원장은 은행장들에게 생산적 금융 공급을 강하게 주문했다. 부동산 대출을 억제해 가계부채를 관리하고 기업 대출을 늘려 자금이 실물경제로 흘러가도록 하겠다는 게 정부의 핵심 정책목표다. 앞으로 가계대출은 조이고 기업 자금은 풀겠다는 정책 기조를 분명히 한 것이다.

전세대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용, 주택담보대출 한도 축소, 규제지역 확대 지정 등은 대표적으로 거론되는 추가 대출규제 카드다. 특히 전세자금대출은 지금까지 규제 사각지대로 분류돼 왔던 만큼 갭투자 억제를 위해 규제 편입 가능성이 꾸준히 언급되고 있다.

보증비율 축소 역시 이미 한 차례 시행됐지만 더 낮추거나 지방까지 확대하는 방안이 논의 대상에 오르고 있다. 시장에서는 주택담보대출 한도를 현행 6억원에서 4억원으로 낮추거나 고가주택에 대한 담보대출비율(LTV) 0% 규제를 재도입하는 방안도 거론된다. 이와 함께 대출 심사 강화, 은행별 총량 규제 확대, 정책대출 상품까지 규제를 넓히는 것도 가능하다는 관측이 나온다.

추석 연휴가 끝나고 이사철이 본격화되면 전세와 매매 모두 수요가 늘어날 전망이다. 전세 계약을 서두르는 수요가 몰리면 임차 가격이 오르고, 이는 곧 매매 전환 수요로 이어져 집값을 끌어올릴 것으로 예상된다. 금융당국은 계절적 요인과 맞물린 수요 증가 속에서 규제 효과와 부작용 사이의 균형을 찾아야 하는 과제를 안게 됐다.

은행권 관계자는 "이사철 수요와 맞물려 집값 상승세가 이어진다면 금융당국의 규제 강도는 한층 강화될 가능성이 높다"면서도 "다만 전세대출까지 옥죄는 방식은 무주택 실수요자 피해로 이어질 수 있어 신중한 접근이 필요하다"고 말했다.