해외 부동산펀드 '설계 단계'부터 손본다···금감원, 실사·위험평가 강화

현지 실사·위험식별 부실 지적···"시장개황 수준 보고서 여전"

환율·임대율 등 주요 변수 시나리오 분석도 형식적 수행

금감원 "실사보고서·위험기재 의무화···책임범위 기준도 마련"

해외 부동산펀드에서 손실이 발생한 사례가 이어지면서 금융감독원이 펀드 구조 설계 단계부터 투자자 보호 장치를 강화하는 개선방안을 내놨다.

금감원은 4일 주요 운용사 CEO 간담회를 열고 실사·위험평가·심사 등 사전관리 체계를 전면 정비하겠다고 밝혔다. 일부 해외 부동산펀드는 현지 실사 과정에서 수집한 정보가 위험요인 분석까지 이어지지 않거나, 현지 관리업체의 역량 검증 기준이 불명확한 사례가 있었기 때문이다. 실사보고서가 시장 개황 소개 수준에 머무는 등 투자대상 부동산의 핵심 위험을 식별·평가하는 절차도 충분하지 않았던 것으로 나타났다.

투자심사 단계에서도 주요 위험요인에 대한 대응방안이 구체화되지 않거나, 핵심 계약 조건 비교 검토가 누락되는 등 내부통제 미흡 사례가 확인됐다. 금감원은 환율·이자율·임대율 등 성과에 큰 영향을 미치는 변수의 시나리오 분석이 제한된 범위에서 형식적으로 이뤄지는 점도 문제로 지적했다.

금감원은 이러한 점검 결과를 토대로 △현지 실사·위험식별 내용을 정리한 '실사점검 보고서' 의무 첨부 △핵심 위험요인을 유형별로 세분화한 '핵심 투자위험 기재 표준안' 마련 △주요 변수에 대한 시나리오 분석 결과 기재 의무화 등을 개선방향으로 제시했다. 이를 통해 투자설명서 단계에서 부동산 가치 하락, 차입금 상환 실패, 강제매각 등 불리한 상황에 대한 손실 가능성을 확인할 수 있도록 한다는 방침이다.

또한 해외 부동산펀드에 대해 복수 심사담당자를 지정하고 전결권을 상향하는 '해외 부동산펀드 집중심사제'도 도입해 사전 심사 강도를 높일 계획이다.

금감원은 "이번 개선방안을 조속히 추진해 해외 부동산펀드의 설계 단계부터 투자자의 눈높이가 반영되도록 하겠다"며 "운용사와 판매사 각자의 책임 소재와 범위 확정을 위한 방안을 마련해 관련 업계 의견을 수렴하겠다"고 밝혔다.