얼마 전까지 재개발, 재건축 사업지에서의 시공사 선정 모습과 많이 다르다. 재개발, 재건축 사업은 분양물량의 상당 부분을 조합원이 소화하기 때문에 시공사 입장에서는 비교적 안전한 사업지다. 자연히 재개발, 재건축 사업지의 공사 수주를 원하지만, 그럼에도 불구하고 최근에는 재개발, 재건축 사업지조차 시공사를 선정하는 것이 쉽지 않았다. 공사비가 급등하고 건설경기가 좋지 않아 시공사가 공사를 수주할수록 손해라고 판단해 재개발, 재건축 사업지의 경우에도 공사 수주에 매우 소극적이었기 때문이다.
그러나 최근에는 분위기가 조금 달라졌다. 압구정, 성수 등과 같은 주요 입지의 재개발, 재건축 사업지에서 시공사 선정을 시작하고, 높아진 공사비에 조합과 시공사 모두 어느 정도 합의점을 도출했으며, 시공사도 수주 잔고를 늘려야 할 필요가 생겨나면서, 일부 재개발, 재건축 사업지에서는 시공사 선정을 둘러싼 경쟁이 치열해지고 있다.
조합은 경쟁입찰절차를 거쳐 시공사를 선정한다. 2회 이상 유찰되면 수의계약으로 시공사를 선정할 수 있기 때문에 시공사가 공사 수주에 적극적이지 않던 지난해만 하더라도 90% 이상의 재개발, 재건축 사업지에서 수의계약을 통해 시공사를 선정했다. 그러나 최근에는 주요 입지 재개발, 재건축 사업지를 중심으로 여러 시공사가 입찰에 참여하면서, 입찰이 성사된 사례가 늘어나고 있다.
이때 입찰조건을 입찰의 공정성을 해하지 않는 범위 내에서 조합이 자율적으로 정할 수 있고, 시공사가 입찰에 참가하면서 조합에 제출한 자료 등은 이후 공사도급계약의 구체적 조건으로 반영된다.
또, 최종 시공사 선정은 조합원 총회의 결의를 통해 확정되는데, 총회 결의를 통해 시공사가 확정되면 그때부터는 별도의 공사도급계약을 체결하지 않은 상태라 하더라도 조합과 시공사는 입찰조건 등이 반영된 공사도급계약을 체결할 의무를 부담하게 된다. 통상 가계약을 체결한 후 물가상승률 등을 반영하여 착공 전 본계약을 체결하는 방식으로 공사도급계약을 체결하게 된다.
그런데 시공사를 선정한 이후 최소한 수년이 지나야만 공사도급계약을 정식으로 체결하게 되기 때문에 그 사이 조합과 시공사 사이에는 분쟁이 발생할 소지가 크다. 또, 공사도급계약을 체결하면서 조합과 시공사 사이에 공사비 등의 공사조건에 관해 이견을 좁히지 못하고 분쟁이 발생하는 사례도 많다.
결론적으로 조합은 시공사를 총회에서 선정했다고 하더라도 총회에서 시공사 선정을 취소하는 것이 가능하기는 하다. 다만, 손해배상의 문제가 발생하고, 이는 조합원의 비용 부담 증가로 귀결될 수 있어 주의해야 한다. 물론 시공사에게 중대한 귀책사유가 존재한다면 조합은 손해배상책임을 부담하지 않고 시공사 선정을 취소할 수 있다. 그러나 시공사에게 특별한 귀책사유가 존재하지 않는다면, 조합은 시공사 선정을 취소할 수는 있겠지만, 그에 따른 손해배상책임을 부담해야 한다.
또, 이와 관련해 법원은 조합이 총회에서 시공사 선정을 취소하는 사유와 그에 따른 손해배상 등의 비용 부담을 명확히 조합원에게 고지해야만 시공사 선정 취소에 관한 총회 의결이 유효하다는 입장이므로 시공사 선정을 취소하기 위한 법적 절차도 성실히 이행해야 한다.
반대로, 시공사가 조합에 제시한 공사비 등의 공사조건을 일방적으로 변경하려는 목적으로 공사를 지연시키거나 중단하는 경우에도 조합은 시공사에게 손해배상책임 등을 물을 수 있다. 다만, 둔촌주공재건축 등의 사례에서도 보았듯 부동산 시장이 침체되고, 조합원 이주 후에 금융비용이 계속 지출되는 상황이라면 조합은 현실적으로 시공사 선정을 취소하는 것이 쉽지 않아 시공사의 공사비 증액 요구 등에 일정 부분 타협해야 할 수 있다. 따라서 조합은 시공사를 선정하는 시점에 시장 상황 등이 이후 변동될 수 있는 사정까지 고려해 이를 대비한 내용이 공사조건에 반영되도록 노력해야 한다.
공사도급계약의 당사자인 조합과 시공사의 역학관계는 시장 상황 등에 따라 언제든지 달라질 수 있다. 시장 상황이나 사업의 진행관계 등에 따라 조합이 계약에 있어 유리한 지위에 있을 수도 있고, 반대로 시공사가 유리한 지위에 있을 수도 있다. 다만, 이 경우를 대비한 내용까지 명확히 공사조건에 반영할 수 있어야만 이후 불필요한 분쟁과 손해가 발생하는 것을 줄일 수 있다.
김예림 법무법인 심목 대표변호사
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