소형 오피스텔, 아파트 대체 주거·투자처 '부상'

전국 오피스텔 임대수익률 5.66% 기록

1인 가구 증가에 소형 주거용 수요 늘어

최근 아파트 시장 진입 장벽이 높아지면서 오피스텔이 주거 보완재이자 투자 대안으로 주목받고 있다. 특히 소형 오피스텔 중심으로 수요가 늘면서 임대수익률이 역대 최고 수준을 기록하는 등 시장 변화가 뚜렷하게 나타나고 있다.

28일 한국부동산원에 따르면 2025년 12월 기준 전국 오피스텔 평균 임대수익률은 5.66%로 2018년 관련 통계 집계 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 이는 고금리 기조로 월세 전환이 가속화되고, 매매가격 조정으로 투자 대비 수익 비율이 개선된 영향으로 분석된다.

1인 가구가 전국 1000만 가구를 넘어 전체 가구의 42.2%를 차지하며 최대 가구 유형으로 자리 잡은 점도 임대수익률 상승을 뒷받침한다. 소형 오피스텔은 고정적인 임대 수요 기반을 갖춰 안정적으로 운용할 수 있는 구조적 강점을 가지고 있다.

최근 3년(2023~2025년) 동안 전국 오피스텔 공급을 면적별로 보면 전용 40㎡ 이하 소형이 41.2%로 가장 큰 비중을 차지했다. 특히 역세권과 대학가 등 임대 수요가 풍부한 지역 중심으로 공급이 이뤄지면서, 관리가 용이하고 초기 투자 부담이 낮은 소형 상품이 시장을 주도하고 있다.

반면 아파트 시장은 진입 장벽이 높아지고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 2025년 12월 기준 신규 민간아파트 ㎡당 평균 분양가는 611만9000원으로 2020년(387만5000원) 대비 약 58% 상승했다. 여기에 LTV 40% 적용, 스트레스 DSR 3단계 시행 등 금융 규제까지 겹치면서 자금 조달 여건이 까다로워졌다. 또한 서울 지역 청약 가점제 당첨자 평균 점수는 70점대를 기록하며 실수요자 체감 진입 장벽을 높이고 있다.

오피스텔은 청약통장이나 거주지 제한 없이 100% 추첨제로 분양되며 재당첨 제한도 없다. 투자 측면에서도 아파트보다 규제 부담이 상대적으로 낮다는 장점이 있다.

업계 관계자는 "오피스텔 수요는 늘어나지만 신규 공급은 줄고 있어 올해 시장이 점진적으로 활기를 되찾을 전망"이라면서도 "다만 재건축·리모델링이 어렵고 자본차익 상승 여력이 제한적이어서 장기 투자 대체재로는 한계가 있다"고 말했다.