전월세대책 이후···전문가 “보완책 마련 시급” 한목소리

세입자 보호 위해 임대상한제 도입

고시원 등 사각지대 보완조치 필요

부동산 시장은 새싹에 농약 뿌린 꼴

정부가 월세 세액공제로 임차인을 지원하기 위해 마련한 ‘2·26 전월세 대책’이 집주인들의 과세 반발에 부딪쳐 일주일 만에 수정됐다. 그러나 시장에서는 대책을 둘러싼 실효성 논란이 끊이지 않고 있다. 본지에서는 경제, 행정, 부동산 전문가 3인을 통해 정부의 전월세대책의 문제점을 진단하고 향후 정책 방향에 대한 조언을 들어봤다. <편집자 주>

정부가 임대차 선진화 방안 보완책을 내놨다. 선거를 앞두고 표를 의식, 서둘러 달래기에 나선 것이다. 그러나 허겁지겁 내놓은 졸속대책은 어느 곳에서도 환영받지 못했다. 사진=성동규 기자 sdk@

정부가 내놓은 전월세 대책에 대한 전문가들의 시각은 싸늘했다. 이들은 추가 보완책이 필요하다고 지적했다. 다만, 대책 혼선으로 빚어질 시장 혼란 등에 대한 전망 등에 대한 시각은 달랐다.

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “이번 대책은 기재부가 너무 선급했다고 생각된다”며 “국민 의견 수렴이나 여론 화기 없이 한번에 쏟아낸 졸속 대책이다”고 말했다.

변창흠 세종대학교 행정학과 교수도 “확정일자나 월세 소득공제만으로 전체 임대차시장을 파악하는 건 불가능하다”며 “정부가 제대로 된 통계 정보조차 구축하지 못한 채 대책을 내놓다 보니 형평성·실효성 논란이 불거졌다”고 비판했다.

변 교수는 “임대차 문제는 매매시장 활성화를 통해 해결할 수 있는 부차적인 문제가 아니라 임대차시장의 구조적 문제”라며 “정부는 정치·사회적 저항과 반발 등으로 이 문제를 해결하려는 의지가 보이지 않는다”고 꼬집었다.

전성인 홍익대학교 경제학 교수 역시 “현재 보완책은 2년 동안 일정규모 이하에 대해 과세 유해를 해주겠다는 것으로 이는 국가 원칙에 어긋나는 일이다”며 “수익이 있으면 세금을 내는 것이 당연한 일”이라고 거들었다.

◇추가대책 없다면 실효성↓

전문가들은 정부가 추가 보완책을 내놓지 않는 한 정책 효과를 거두기 힘들 것이라고 진단했다.

전 교수는 “현행 주택임대차보호법은 경매 때 기존 임대차 계약이 자동종료된다고 규정하고 있다”며 “임대기간에 주인이 집을 팔아도 기존 임대차 계약은 유지되는데 유독 경매 때만 계약이 소멸한다”고 지적했다.

이어 “경매 역시 일반 대중을 상대로 매매하는 것이라고 본다면 계약 자동소멸 조항은 형평성에 어긋나는 셈”이라며 “주거불안을 해결하기 위한 정책적 대의를 위해서라도 임대차 계약을 보호해야 할 필요가 있다. 이를 위해서는 임대료 상한제 등의 제도마련이 필요하다”고 말했다.

변 교수는 “임대차 정보와 권리를 투명하게 관리하는 임대차등록이 전제되지 않으면 이번 대책에서 제시된 임대소득의 과세나 임대료 세액공제 등은 제대로 시행될 수 없다”고 못 박았다.

그는 “모든 임대사업자에 대한 임대등록제를 시행하고 저소득, 2주택 이하거나 기타 조건에 대해서 감면하는 편이 더 효과적일 수 있다”며 “고시원이나 원룸 등 세액공제 혜택 사각지대에 놓인 저소득 세입자들의 보호를 위한 대책이 가장 시급하다”고 강조했다.

정부가 집주인의 반발과 부작용을 최소화하기 위해 직접 나서 이해당사자들의 대화와 합의를 이끌어 내는 노력과 제도 이점을 모두가 공유하는 임대등록정보의 관리·활용 방안을 강구해야 한다 것이다.

권 교수는 “임대소득이 2000만원 이상인 임대사업자에게 과세하는 것은 당연한 일”이라면서도 “이외 세원이 노출되면 건강보험료 등 다른 세금이 상승해 불이익이 커 전세 과세와 소득세 등 나머지 세금에 대한 보완조치가 필요하다”고 말했다.

특히 은퇴 후 노인들에 대한 조세저항이 극심하게 일어날 것이라고 분석했다.

보통 월세를 받는 노부부들은 의료보험을 자식에게 올려놓은 일이 많은데 건보료가 올라가면 재산세를 비롯한 이외에 것들도 함께 오르면서 조세저항이 커져 정책 시행에 적잖은 어려움이 따른다는 의미다.

◇집주인 세입자 부담 전가

임대사업자의 세 부담이 세입자에게 전가되는 등 시장혼란이 가중될 것이라는 주장에 대해서는 전문가들도 의견이 엇갈렸다.

변 교수는 “몇 년 동안 도시형생활주택이나 연립주택, 오피스텔 등의 공급 초과로 월세율이 꾸준히 떨어지고 있어 강남 일부 지역 등을 제외하고는 크게 우려할 만한 상황이 아니다”고 설명했다.

전 교수는 “세입자에게 세부담이 전가된다는 것은 어찌보면 당연하며 모든 세금은 약간씩 전과된다”며 “혜택과 마찬가지로 전가되지 않는 세금은 없다. 소득세·재산세 등도 다 전과된다”고 강조했다.

그는 “때문에 세금 안 받겠다고 하는 것은 선거를 노린 발언으로 생각할 수밖에 없다”며 “‘세금없는 정부를 만들자’가 아닌 이상 이는 유효한 반론이 될 수 없다”고 지적했다.

부동산 시장 상황에 대해서는 위축 가능성이 높다고 꼬집었다.

권 교수는 “부동산 시장은 위축될 것이다. 여기저기서 세금이 터지니 누가 집을 사겠는가”라며 “시장이 살아나고 있음에도 이런 졸속 대책으로 시장을 위축되게 만든 건 정부의 실책이다”고 질타했다.

그는 “박 정부가 지난해부터 규제완화 등 부동산대책으로 시장을 살리기 위해 노력해 왔으나 기획재정부가 그 불씨를 꺼트린 꼴”이라며 “어떤 이는 이번 대책에 대해 ‘자라나는 새싹에 농약을 뿌렸다’고 표현할 정도”라고 말했다.

성동규 기자 sdk@
서승범 기자 seo6100@