빚내서 집을 사긴 사는데···나중에 어쩌지

부동산 띄우기 정책 가계소비 오히려 발목

美·日 장기불황 초래···단초는 부동산 버블

사진=김동민 기자 [e-mail]

부동산은 최경환노믹스로 대표되는 박근혜표 경제 정책의 바탕을 이루고 있다.

부동산 경기를 띄우면 자산효과와 함께 소비가 살아나면서 자연스럽게 경기회복으로 이어질 것이라는 믿음이다. 최경환 경제부총리는 구조개혁과 소득주도 성장을 동시에 외치고 있지만, 경기부양을 위한 초점은 부동산에 맞추고 있다.

하지만 이 믿음은 도전에 직면하고 있다. 가계부채에 기댄 부동산 경기부양이 오히려 소비의 발목을 잡으면서 경제 전반의 악순환을 초래하고 있어서다. 특히 이미 불어날 대로 불어난 가계부채를 끌어안은 채 부동산 시장에 불을 지핀다면, 결국엔 그 거품에 의해 시장이 고꾸라지거나 폭발할 수도 있다는 우려를 낳고 있다.

◇빚 조장 정책 쏟아낸 정부
박근혜 정부는 출범 후 ‘서민 주거안정을 위한 주택 시장 정상화 종합대책’(4·1 대책)을 시작으로 올 초 ‘기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안’(1·13 대책)에 이르기까지 9차례의 부동산 대책을 내놨다. 대부분 각종 규제를 풀어 시장을 활성화하자는 차원이다.

특히 정부가 그간 내놓은 대책의 핵심은 ‘집 사기 좋은 환경’을 조성하는 것이었다. 집 사기 좋은 환경은 가격이 하락하거나 집값을 쉽게 마련할 수 있어야 한다. 하지만 정부는 집값을 유지하면서 집값을 쉽게 빌릴 수 있도록 하는 방법을 택했다.

정부는 2013년 4월 취득세 한시 면제와 국민주택기금 지원 확대를 통해 주택구입을 지 원하기로 했고, ‘7·24 대책’에서는 1%대의 장기 저리로 구입자금을 빌려주는 수익 ·손익 공유형 모기지(주택담보대출)를 출시하기로 했다. 전·월세 상승세를 막기 위 한 ‘8·28 대책’도 전세 수요의 매매 전환을 유도하는 방안을 담았다. 부동산 대책 과 별도로 주택담보인정비율(LTV)을 지난해 8월부터 70%, 총부채상환비율(DTI)은 60% 로 완화했다. 종전보다 더 많은 돈을 빌릴 수 있게 한 것이다.

정부가 이처럼 부동산 살리기에 나선 것은 시장 내부 동력으로는 시장을 활성화할 수 없다고 봤기 때문이다. 이에 전세 수요자들의 내 집 마련 창구인 분양시장이 가장 먼 저 반응을 보였다. 부동산114에 따르면 오는 4월 수도권 분양 예정 물량은 이달 대비 60.8%나 많은 3만7006가구다. 신규분양물량에 대한 수요자들의 관심이 커지면서 건설사들도 앞다퉈 물량을 쏟아내고 있는 것이다.

매매시장도 활황세다. 서울부동산정보광장에 따르면 3월 서울 매매거래는 총 1만2199 건이 신고 됐다. 3월 기준으로 2006년 집계 이후 최고 거래량이다. 서울 아파트 매매량 은 올들어 3개월 연속 역대 최고거래량을 기록 했다.

◇주택담보대출 증가율 사상 최대
문제는 이 와중에 가계부채의 위험도 함께 커지고 있다는 점이다. 지난 한 해 동안 늘어난 가계빚은 67조6000억원, 특히 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관 취임과 겹치는 3~4분기 증가액이 50조7000억원으로 3분 의 2를 차지했다. 4분기 증가액 29조8000억원은 분기증가액 기준 역대 최고다. 빚 권하는 정책이 빛을 발한 셈이다.

무엇보다 이런 정책이 가장 잘 먹힌 곳은 주택담보대출(주담대)이었다. 가지고 있는 담보(주택)는 똑같은데 빚을 더 얻을 수 있는데다 사상 최저 금리 덕분에 이자도 적으니 빚내기에는 최적의 조건이었다. 지난해 늘어난 은행권 가계대출 38조5000억원 가운데 36조7000억원(95.3%)이 주담대였다. 은행권 주담대 증가 규모는 지난해 1분기 2조원에 그쳤지만 2분기 7조4000억원, 3분기 11조9000억원, 4분기 15조4000억원 등 급 격히 늘어났다. 증가율로 따지면 지난해 주담대 증가율 10.2%는 관련 통계가 나온 이 후 역대 최대다.

가계부채 관련 통계가 ‘역대급’ 기록을 세우고 있는데도 정부는 “관리가능한 수준”이 라는 말만 되풀이한다. 소득증가와 함께 빚이 어느 정도 느는 것은 자연스러운 현상이며 별 문제가 없다고 말한다. 그러나 우리나라 가계의 소득 대비 가계부채 비율 은 미국 등 주요 선진국보다 높은 수준이다. 가처분소득 대비 가계부채 비율은 2013년 기준 한국이 160.7%로 미국(115.1%)이나 OECD 평균(135.7%)을 능가한다. 지난해 말 기준으로는 163.6%로 더 높아졌을 것으로 추정된다.

◇美 금리인상 시점 조심해야
가계부채 문제를 사실상 방치하고 있던 사이 소비심리가 악화되고 있다. 부동산 경기 부양으로 집값 상승 기대가 높아질 경우 자산효과가 나타나면서 소비도 늘어날 것이라는 게 정부의 기대였지만 늘어나는 빚 때문에 소비심리가 오히려 침체하는 역효과가 일고 있는 셈이다.

부동산 거래가 다소 활성화하고 있으나 저출산 등 구조적인 요인으로 장기적인 집값 상승에 기대감은 약해 소비가 제약됐다는 분석이다. 한국은행이 발표한 3월 소비자심리지수(CCSI)는 101로, 오히려 전월보다 2포인트 하락했다. 기준점인 100을 넘었다는 것은 경기를 긍정적으로 보는 사람이 더 많다는 뜻이지만 지난 2013년 9월 이후 최저 수준이었던 작년 12월과 같은 수준에 불과하다.

특히 미국이 올해 금리를 올리면 국내 부동산 시장에 직격탄이 될 가능성이 높다는 지적이다. 이 경우 국내 금리도 오를 가능성이 높은데 이때 집값이 은행 금리 이상 오르지 않거나, 아예 떨어진다면 빚을 내 집을 산 사람은 ‘원리금 폭탄’을 맞게 된다.

익명을 요구한 한 대학교수는 “정부는 금리 낮췄으니 집을 사라는 것이지만 여러 후유증을 낳을 수 있다. 부채를 통한 경제성장에 실물경기가 뒷받침되지 않으면 혼란에 빠지게 될 것이다. 미국도 일본도 부동산 버블에서 위기가 왔다는 점을 잊어선 안된다”라고 강조했다.


김성배 기자 ksb@