부동산시장 급랭···부동산신탁주 투자 괜찮을까

부동산 공급과잉·대출강화 등 악재만 가득

신사업 뉴스테이·재건축시장도 난항 예상

부동산시장이 급격히 냉각되면서 한국자산신탁, 한국토지신탁 등 부동산 신탁주에 대한 투자 주의보가 발령됐다.

급격히 냉각된 국내 부동산 경기 탓에 앞으로 신규수주에 난항이 예상되는 데다 신규 사업지 중 장기 미분양이 예상되는 곳도 급격히 늘어나 손실을 피하기 어려울 것으로 예상돼서다.

한국자산신탁과 한국토지신탁 등 신탁주는 그동안 부동산호황에 힘입어 주가가 급물살을 탔다.

한국토지신탁의 경우 부동산 호황기 이전인 지난 2013년 1월경에는 주가가 1000원대 초반에 머물렀다. 하지만 본격적으로 호황기를 맞이한 2014년에 2000원대로 올랐고 이어 2015년에는 최고 4480원까지 뛰었다. 2월 6일 현재 종가 2825원을 기록 중이다.

한국자산신탁 역시 상장 두 달 만에 7028원으로 20%가량 빠졌지만, 이후 재건축 수주와 주택시장 분양 등에 힘입어 지난해 11월부터 줄곧 상승해 7980원으로 회복했다.

문제는 침체 국면에 들어선 부동산시장 분위기다. 정부의 가계부채 관리방안 탓에 은행권들이 대출을 옥죄기 시작한 데다 11.3부동산대책 발표 이후로 매수세가 끊기면서 분위기가 가라앉았다.

실제 금융결제원에 따르면 지난달 24일 기준 청약을 진행한 19개 단지 중 1순위에 청약을 마감한 곳은 7곳에 불과했다. 지난해 동기 절반 이상의 단지가 1순위에 청약을 마감한 것과 대비되는 것이다.

청약경쟁률도 크게 줄어든 것으로 나타났다. 1월 평균 1순위 청약경쟁률은 6.26대 1로 지난해 같은 기간 평균 1순위 청약경쟁률(9.23대 1)보다 크게 낮아졌다.

지역별로 서울은 지난해 1월 24일까지 평균 청약률 22.7대 1을 기록했으나 올해에는 14.2대 1로 급감했다. 지방광역시는 지난해 평균 청약경쟁률 37.4대 1을 기록했으나, 올해에는 6.7대 1을 기록하며 분위기가 크게 가라앉았다.

특히 부동산신탁사들이 신사업으로 정하고 적극적으로 뛰어들고 있는 재건축시장에 내년부터 ‘초과이익환수제’가 다시 시행된다는 점도 불안요소로 꼽힌다. 올해까지는 관련 혜택을 받기 위해 재건축 사업이 가속도를 낼 것으로 보이나, ‘초과이익환수제’가 시행되면 조합들이 시장 눈치보기에 들어가 공급량이 크게 줄어들 것으로 보여서다.

늘어난 미분양 물량도 주가에 영향을 줄 것으로 예측된다. 기수주한 프로젝트로 걷어드리는 수익이 한동안 실적 강세를 이끌 것으로도 예상되지만, 최근 대형프로젝트에서 발생한 미분양이 손실로 반영될 시 주가에 악재로 작용할 것이라는 게 업계 관계자들의 전언이다.

부동산 한 관계자는 “시장 상황이 급변해 신탁사들의 앞으로의 실적이 예전만 할지는 미지수”라며 “특히 쌓인 미분양이 장기화될 시 개발신탁형 사업을 한 신탁사들에 고스란히 피해가 전가된다. 부동산시장에 호재보다는 악재가 많다는 점을 유의해야 한다”고 말했다.