주택시장 옥죄는 정부, 수익형 부동산 대안될까

주택시장 정조준한 부동산 대책이 연이여 쏟아져 나오면서 수익형 부동산이 대안으로 떠오를지에 관심이 쏠리고 있다.

최근까지도 앞으로도 정부의 주택규제에 대한 입장을 확고해 보인다. 지난 13일 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 13일 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정대책’을 발표했다.

9.13 부동산 대책 주요 내용을 살펴보면 서울·세종 등 2주택자도 종부세 최고 3.2% 과세, 규제지역 내 주택보유자 신규 주택대출 금지, 수도권 분양가 상한제 주택 최대 8년 전매제한 등으로 집값을 반드시 잡겠다는 정부의 강한 의지가 반영돼 있다.

이처럼 정부의 규제가 주택시장을 정조준하면서 발 빠른 투자고수들이 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산으로 투자 상품을 옮겨갈 조짐이다.

이는 급증하고 있는 상업·업무용 부동산 거래량이 이를 방증하고 있다. 실제 한국감정원 통계에 따르면 올 상반기 수도권에서 거래된 상업·업무용부동산은 12만2065건으로 지난해 같은 기간 10만4191건 보다 17.2% 늘어났는데 이는 상반기 기준으로 조사가 시작된 2006년 이후 가장 높은 수치다.

실제로도 일부 분양시장에서도 인기가 이어지고 있다. 지난 7월 부천 중동에 공급된 '힐스테이트 중동'의 오피스텔과 상가는 조기에 완판됐다.

최근 분양이 진행된 안산 그랑시티자이 '파크 에비뉴' 73개 점포 입찰은 평균 경쟁률 7.3대1로 마감됐으며 최고 경쟁률은 17대1에 달했다. 분양업체 측도 7653가구 규모 초대형 아파트 단지 내 상가 중 마지막으로 분양되는 물량인 만큼 순조롭게 판매되리라는 기대는 했지만 이 정도로 경쟁이 뜨거울 것이라고는 예상하지 못했다.

파크 에비뉴 인기는 낙찰가율에서도 드러난다. 평균 낙찰가율은 143%, 최고 낙찰가율은 170%에 달했다. 낙찰가율이란 판매자가 제시한 기준가 대비 최고가 입찰가 비율이다. 높을수록 경쟁이 치열했다는 의미다. 앞서 선보인 단지 내 상가보다 분양가가 저렴하기도 했지만 주택 투자 규제로 갈 곳 잃은 시중 유동자금이 대거 몰린 것으로 풀이되는 대목이다.

업계에서는 향후에도 다주택자에 대한 양도세 및 보유세 부담이 커지면서 상대적으로 세금 부담이 덜한 오피스텔과 상가에 수요자들이 몰릴 수 있다고 전망하고 있다. 국민투자처인 오피스텔 역시 풍선효과가 기대된다. 최근 들어 전반적인 오피스텔 공급은 많지만 입지 좋은 지역에서 분양하는 오피스텔은 불패 행진을 이어가고 있다.

저금리의 지속도 소액투자가 가능한 오피스텔의 인기를 높혀주고 있다.

최근에도 한국은행이 기준금리를 1.5%로 동결한 가운데, 오피스텔이나 도시형 생활주택 등 수익형 임대시장이 보다 활성화될 전망이다.

특히 소형 오피스텔의 경우 높은 임대수익률을 보이면서 자금을 쥔 채 시장을 관망하던 투자자들의 관심을 받고 있다.

부동산114에 따르면 지난 8월 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 평균 5.03%를 기록했는데 전용면적별로 ▲20㎡ 이하 5.44% ▲20㎡ 초과 40㎡ 이하 5.15% ▲40㎡ 초과 60㎡ 이하 4.95% ▲60㎡초과 85㎡ 이하 4.56% ▲85㎡ 초과 4.12% 등이다.평형이 작을수록 임대수익률이 높은 것으로 조사됐으며 특히 전용면적 40㎡ 이하 소형 오피스텔의 임대수익률은 전체 평균을 웃도는 수준이다.한편 적절한 투자처를 찾지 못한 부동자금이 1000조원을 넘어선 것으로 확인되면서 자금을 보유한 투자자들의 움직임에 관심이 쏠리고 있다. 한국은행에 따르면 지난 6월 기준 시중 부동자금이 사상 최대치인 1117조3565억원을 기록했다. 앞서 지난해 12월 말 1072조원으로 최대 기록을 경신한 이래 올 ▲4월 1083조5000억원 ▲5월 1095조6000억원 등 연속으로 기록을 깨고 있다.

'세컨드하우스'에도 관심이 기대감이 높다. 세컨드하우스는 휴가나 주말 동안 쉴 목적으로 마련하는 주택을 말하며, 최근 워라밸 문화 확산과 함께 이를 구입하려는 수요가 높아지고 있다.수도권 접근성이 좋은 인천 서해 바다쪽이나 서울~양양고속도로 개통 이후 접근성이 향상된 양양군과 속초시 등 강원도 일부 지역은 세컨드하우스 투자처로 관심을 모은다.

대표적인 세컨드하우스로 생활형 숙박시설, 수익형 펜션, 레저형 아파트 등이 있다.

서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 공개분양에 나서고 있다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다.

경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다.

경기 안성시 석정동 29-2외 6필지에 소형 아파트, 상가가 동시에 분양중이다. 대지면적 1,366.40㎡, 연면적 9,982.02㎡, 지하 3층~지상 14층, 1개동 규모로 192세대 소형 아파트(도시형 생활주택)과 상가 14호로 공급된다. 층별현황은 지하 3~지하 1층은 주차장, 1층~2층은 상업시설, 3층은 지상 주차장, 4~14층까지는 소형 아파트로 구성된다. 먼저 도시형 생활주택인 소형 아파트는 4가지 타입(A·B·C·D)으로 전용면적 기준으로 19.97~22.42㎡이며 확장시 실사용면적은 25.52~32.02㎡로 활용이 가능하다. 총 주차대수는 103대며 소형 아파트의 분양가는 9,000만원대부터 상가는 3.3㎡당 900만원대~2,600만원대(부가세 별도)로 책정됐다. 

인천광역시 웅진군 영흥면 내리 724-28외 1필지에 선시공·후분양 수익형 펜션인 인천 옹진군 영흥도 오션뷰 테라스빌이 오는 8월 준공을 앞두고 분양중이다. 건축면적 709.92㎡, 연면적 1313.94㎡ 규모로 총 3개동, 지상 1층~지상 3층, 16세대로 공급되며 세대별로 방 2개, 욕실 2개, 거실 등으로 구성된다. 지상 1층은 주차장, 각 세대별로 2~3층은 공동주택으로 각 세대별로 1대 1 주차장과 테라스 공간이 제공된다. 1동은 공동주택 4세대(건축면적 약 80.46㎡)와 소매점으로 2동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡), 3동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡)로 공급되며 3층에 테라스 공간이 15.2㎡가 제공된다.