검단신도시를 보는 두 시선···“살아난다 ”vs “거품이다”

작년 말부터 검단 신도시 미분양 기조 뚜렷

“시장 살아났다 보기 힘들어···보수적 접근 필요”

미분양 났던 ‘대방노블랜드’ 물량 해소 빨라져

“교통호재+12·16대책 반사효과 나타나고 있어”

“검단 신도시가 살아난다는 데 제가 보기엔 거품입니다. 현재 호반써밋 프리미엄(P)은 7000~8000만원, 금호 검단 어울림은 1억~1억5000만원 정도로 형성돼 있습니다. 초반에 투자했던 사람들은 다 빠진 상태고 막차 탄 사람들이 들고 있는 거예요. 시장이 실질적으로 살아났다고 말하려면 높아진 분양가를 따라 기축 아파트 값이 올라줘야 하는데, 그런 기미가 전혀 없어요. 무리하게 투자하면 나중에 낭패를 볼 수 있습니다.” (인천 서구 검단신도시 A공인중개소 대표)

지난 3일 동양건설산업이 짓는 ‘검단 파라곤 센트럴파크’ 모델하우스에 방문한 수요자들이 내부를 둘러보고 있다. 사진=동양건설산업 제공

지난 3일 동양건설산업 ‘검단 파라곤 센트럴파크’가 올해 분양 시장의 포문을 열었다. 현재 검단 부동산 시장을 평가하는 시각은 둘로 나뉜 모습이다.

한편에선 지난해 하반기부터 미분양 물량이 쌓이기 시작한 검단신도시에 대한 우려가 적지 않다. 반면 12·16 부동산 규제 영향으로 유동자금이 비규제 지역으로 몰려 검단 시장이 수혜를 받을 것이란 시각도 있다.

검단 파라곤 센트럴파크 분양가는 3.3㎡당 1247만원으로 역대 검단신도시 분양단지 중 최고가다. 그럼에도 회사 측은 주말 3일 동안 모델하우스에 4만여명이 몰렸다고 밝혔다.

하지만 부동산 전문가들은 검단 신도시의 분양시장과 매매 시장이 다름을 인지하고, 분석해야 할 필요성을 전했다. 분양과 입주시기 간 차이가 큰 만큼 단순 시장 움직임에 따라 청약했다가, 입주 때 시장 상황의 변화로 인한 가격 조정을 받을 수 있다는 경고다.

◆검단신도시, 지난해 말 미분양 단지 속출
검단신도시는 지난해 하반기부터 미분양 기조가 뚜렷하다. 지난해 10~12월 분양한 총 4000가구 중 절반 정도가 미분양 됐다.

타 구역보다 입지 조건이 좋지 않은 AB2 블록 ‘신안인스빌 어반퍼스트’는 1066가구 분양에 단 158개 청약 통장만이 들어왔다. 총 가구의 85%가 미분양 된 셈이다. AA12-1 블록 ‘대광로제비앙’은 총 732가구 분양에 절반가량만(368가구)이 주인을 찾았다.

AA12-2 블록에 지어지는 ‘대방노블랜드’ 역시 순위 내에 분양을 마치지 못했다. 해당 단지는 1218가구 분양에 179가구가 미분양 됐다. 신설 예정된 인천 1호선 초역세권 입지인 AB11블록 ‘모아엘가 그랑데’만이 유일하게 평균 9.8대 1의 경쟁률을 보였다.

동양건설산업이 지난해 5월 분양한 ‘검단파라곤1차’ 역시 총 887가구 중 610가구가 청약 미달됐다. 업계에서 검단신도시 역대 최고가로 분양을 진행한 ‘검단 파라곤 센트럴파크’에 대한 미분양 우려가 나오는 이유다.

◆검단 아파트 매매가 분양단지의 1/2···“선순환 현상 아니다”
현재 검단 시장 분양가와 기축 아파트 매매가는 2배가량 차이 난다. 시장이 ‘살아났다’고 판단하기에는 매매시장이 분양가를 받쳐주지 못하는 모양새다.

검단신도시 A공인중개소 대표는 “현재 프리미엄을 포함한 84㎡ 기준 분양가는 5억~5억5000만원, 기축 아파트는 2억5000만원 정도다”라며 “시장이 정상적인 선순환을 한다면 기축 아파트가 분양가를 따라가야 하는데 그런 움직임이 전혀 나타나지 않고 있고, 심지어 매매 거래는 실종된 상태”라고 설명했다.

현지 공인중개사들에 따르면 검단 신도시는 투자수요가 70~80%로 대부분을 차지하고 있다. 투자 수요가 비중이 클수록 일명 막차를 탄 투자자들은 리스크가 클 수밖에 없다.

김진기 한국공인중개사협회 인천 검단3동 분회장은 “현재 검단신도시 쪽 매매 거래가 실종된 상태”라며 “이는 실수요자들이 많지 않다는 방증이며 투자했다가 추후 세입자를 구하지 못하게 될 경우 마이너스 프리미엄(P)으로 급히 처분하거나, 역전세 상황에 놓일 수도 있다는 뜻”이라고 말했다.

주상복합용지 위치도.

이에 전문가들은 검단 시장에 대해 다소 보수적으로 접근할 필요가 있다고 얘기한다.

송승현 도시와경제 대표는 “열기가 뜨겁다고 해서 검단이라는 지역이 살아났다고 평하긴 어렵다”며 “입주 시기때 시장 조정을 받을 수 있다는 걸 염두에 두고, 분양 시장과 재고 주택을 분리해 분석해봐야 한다”고 말했다.

이어 “프리미엄은 실제 가격이라고 말할 수 없기 때문에 형성된 프리미엄에 혹하지 말고, 실거래가가 얼마나 찍혀 있는지 반드시 확인해야 한다”고 부연했다.

◆“과도기 거치면 잘 될 수밖에 없는 입지”
검단신도시 상황을 낙관적으로 보는 시각도 있다.

인천1호선과 5호선 등 교통망이 구축된다는 게 가장 큰 이유다. 12·16부동산 규제의 반사이익을 보는 비규제 수도권 지역인 점도 호재로 작용할 것이란 분석이다.

앞서 미분양 됐던 ‘대방노블랜드’는 12·16대책 발표 후 물량이 빠르게 해소됐다. 대방건설 관계자는 “12·16 부동산 규제로 검단 시장이 수혜를 받고 있는 것으로 보인다”며 “현재 대방노블랜드는 미분양 후 1달 만에 물량을 거의 다 팔았고, 이번 주 내 완판할 것”이라고 말했다.

이어 “생각보다 빨리 물량이 해소 됐다”며 “서울 내 유동자금이 검단 등 수도권으로 움직인 점과 교통호재가 긍정적인 영향을 미치지 않았나 한다”고 덧붙였다.

검단 신도시 내 B공인중개사 대표는 “투자 수요가 과하게 들어오고 있다는 점은 우려되지만, 여러 가지를 보수적으로 고려한데도 검단신도시는 좋은 입지”라며 “검단 시장이 무리한 투기로 인해 망가지지 않도록 대책이 필요한 시점”이라고 말했다.