오늘 부동산 대책 발표, 태풍 VS 미풍 ‘촉각’

文정부들어 19번째 시장규제책 나와

추가 투기과열지구 등 강경책 가능성

총선 변수···표심 감안 엄포용 일수도

9.13 부동산대책 합동브리핑. 사진=최신혜 기자 [e-mail]

문재인 정부의 19번째 부동산 대책이 오늘 나온다.

서울 강남권 등 고가 주택 시장 잡기에 집중했던 이전 대책의 풍선효과가 수원 용인 성남 등 다른 비규제지역에서 일어나고 있다는 지적에 따라 수도권에서 집값이 급등한 지역에 대한 규제가 담길 전망이다.

일단 수원 영통구·권선구·의왕시 등의 지역을 조정대상지역으로 추가 지정하고 전체 조정지역의 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 전면적으로 낮추는 파격적인 정책을 내놓을 것으로 보인다.

여기에 전·월세 상한제 및 계약갱신청구권 도입 추진을 비롯해 세무조사 범위 확대 및 부동산 거래 단속 강화 등 추가 대책 가능성도 있다.

정부의 추가적인 풍선효과 판단 여부에 따라 경기도 오산과 동탄·평택 중 일부나 인천 송도도 조정대상지역에 포함될 수 있다.

국토교통부는 20일 주거정책심의위원회(주정심)를 연다.

투기과열지구와 조정대상지역·분양가 상한제 적용 지역의 지정‧해제 등 안건을 다루는 주정심은 국토부 장관을 위원장으로 하면서 기획재정부 1차관과 금융위원회 부위원장, 한국토지주택공사(LH) 사장, 주택도시보증공사(HUG) 사장 등 당연직 위원 13명과 교수와 비정부기구 등 민간 위촉 위원 11명으로 구성된다.

위원들 과반수가 국토부에 우호적인 인사들로 구성되어 있기 때문에 김현미 국토부 장관의 의중이 위원회 의결의 핵심 키가 된다.

이번 주정심은 지난해 12‧16 부동산대책 이후 상승세를 탄 이른바 수도권 수용성 지역이 주요 타깃이다.

우선 현재 비규제지역이면서 집값 상승세가 큰 경기 수원시의 권선구·영통구·장안구가 조정대상지역으로 추가될 가능성이 높다.

처인구를 제외한 용인시와 화성 동탄 일부지역 등은 이미 조정대상지역으로 지정돼 있어 이번에 아예 투기과열지구로 업그레이드 지정될 수 있다는 관측도 일부 나온다.

여기에 최근 집값 상승세가 매서운 동탄·평택·인천 송도 지역도 사정권에 들어갈 가능성이 있다.

현재 투기과열지구는 전국 31곳으로 서울 25개 구와 경기 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시·대구 수성구·세종 행정중심복합도시 건설 예정 지역이다.

조정대상지역은 서울 25개 구와 경기 과천시, 광명시·성남시·고양시 일부(삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계·고양관광문화단지 도시개발구역), 남양주시 다산동·별내동, 하남시·화성시 동탄2택지개발지구·구리시·안양시 동안구·수원시 광교택지개발지구·세종 행정중심복합도시 건설 예정 지역이다.

다만 오는 4월 총선을 앞두고 발표되는 이번 대책의 수위에 관해서는 전문가들 의견이 엇갈린다.

문재인 대통령이 직접 나서 “집값을 원상복구 하겠다”라고 발언하며 투기와의 전쟁을 선포한 만큼 강력한 전방위 압박 카드를 낼 것이라는 의견과 총선을 감안한 엄포용에 그칠 것이란 견해가 갈리고 있어서다.

일단 홍남기 경제부총리가 나서서 부동산 대책을 예고한데다가 수도권에서 규제 풍선효과가 눈덩이처럼 커지고 있어 강한 한방이 나올 것이란 예상이다.

투기과열지구 추가 지정은 물론, 시가 9~15억 원 기준 등 구간에 따른 LTV 기준 자체가 바뀔 수 있다는 예측이다.

일각에선 부동산 투기 휘발성이 높은 시중 부동자금이 1100조원을 넘어서고 있는 상황인 만큼 안양시 일부 구를 비롯해 인천의 일부 구나 구리시 등이 조정대상지역이나 투기과열지구로 신규 지정되거나 업그레이드될 수 있다고 보고 있다.

반면 총선을 앞둔 시점에서 강한 드라이브를 걸긴 어려울 것이라는 견해도 있다. 안양시 만안구나 의왕시 등을 일부만 조정대상지역으로 새로 지정하는 수준에 그칠 것이란 견해다.

시흥시와 오산시 화성시 동동탄 등까지 상승세가 이어지고 있지만, 총선을 앞두고 표를 의식할 수밖에 없다는 것이다.

조정대상지역의 대출 규제 자체가 강화할 수 있다는 관측도 나온다. 현재 60%로 제한된 조정대상지역 내 LTV 수위를 50%까지 낮추고, 현재 50% 수준인 총부채상환비율(DTI) 역시 조이는 것이다.

조정대상지역이나 투기과열지구로 지정되면 금융·세제·전매제한·청약 등 주택 매매거래를 하는 일련의 활동에 제재를 받게 된다.

우선 조정대상 지역으로 지정되면 대출한도가 줄고 세 부담이 커진다.

LTV와 DTI이 각각 60%, 50%로 제한된다. 2주택이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주담대가 전면 금지되고 다주택자 양도소득세 중과·장기특별공제 배제, 분양권 전매제한 등의 규제가 적용된다.

조정대상지역 내 2주택자의 종합부동산세 부담 상한이 기존 200%에서 300%로 오르고, 일시적 2주택자의 경우 신규 주택 취득일부터 1년 안에 해당 주택으로 전입하고 기존 주택을 양도할 때만 비과세 혜택이 주어진다.

투기과열지구로 지정되면 주택가격에 관계없이 주택담보비율(LTV) 40%가 적용되며 9억원 초과 주택은 초과분에 대해 20%가 적용된다.

또 15억원 초과 초고가 아파트에는 주택담보대출이 전면 금지된다.

현재 수도권에서 투기과열지구로 지정된 곳은 분당, 광명, 하남 정도로 서울과 접점을 보이는 지역들이지만 수원 등 일부 지역이 추가 지정된다면 정부가 관리하는 투기 권역에 대한 재정의가 내려지는 꼴이다.