2021년 달라지는 부동산 제도는?

양도세·종합부동산세 강화 등 다주택·투자수요 억제

신혼특공·생애최초 자격 완화 등 실수요자 정책 마련

종합부동산세 세율 인상. 표=직방

올해는 풍부한 시장 유동성이 부동산 시장으로 몰리면서 거래량이 늘고 가격이 상승했다. 특히 서울 및 수도권은 등지 아파트 값이 50% 이상 상승한 단지가 속출했으며, 지방 주요 거점 도시에는 규제 지역 인근으로 풍선효과가 나타기도 했다.

지난 4~5월은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 등으로 거래가 잠시 주춤하기도 했으나, 금새 안정세를 찾고 우상향 했다. 이를 위해 정부는 다방면에서 세제 및 금융 제도를 변경했다.

부동산 정보제공 업체 직방이 2021년 달라지는 부동산 제도를 정리했다.

◇ 종부세
▲ 세율 인상 및 세 부담 상한 변경(1월)
2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1∼0.3%포인트, 3주택 이상과 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6∼2.8%포인트 인상된다. 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용 비율도 올해 90%에서 내년에 95%로 인상된다. 세 부담 상한은 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한이 300%로 인상(종전 200%)되고, 법인 보유주택은 세 부담 상한이 폐지된다. 법인 보유주택은 6억원 기본공제액도 폐지된다.

▲ 고령자 공제율 상향(1월)
실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%포인트 상향 조정한다. 장기보유 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 10%포인트 상향(70%→80%)돼 고령자의 종부세 부담이 줄어든다.

1주택자 고령자 공제율 조정. 표=직방

▲ 부부 공동명의 공제방식 선택(1월)
1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종합부동산세 산정 시 적용받을 공제 방식을 선택할 수 있다. 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1세대 1주택자처럼 9억원을 공제받은 뒤 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받을 수도 있어 더 유리한 방식을 선택하면 된다.

◇ 양도세
▲ 최고세율 인상(1월)
최고 세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만, 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다.

양도소득세 과세표준 구간 신설 및 최고세율 인상. 표=직방

▲ 1가구 1주택 비과세 보유기간 산정방식 변경(1월)
1가구 1주택 양도세 비과세 조건인 주택 2년 이상 보유 기간 산정방식이 바뀐다. 2주택 이상 보유했던 세대가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 돼 해당 주택에 대한 1가구 1주택 세금을 면제받으려면 보유기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라 '다른 주택을 모두 판 뒤 1주택자가 된 날'로부터 계산해야 한다. 다만, 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 예외로 한다.

▲ 분양권도 주택 수에 포함(1월)
현재는 양도세를 부과할 때 분양권은 주택 수에 포함하지 않지만, 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택 수에 포함돼 양도세가 부과된다. 다만 내년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 이 사항을 적용하고 현재 보유 중인 분양권은 해당하지 않는다.

▲ 장기보유특별공제 거주요건 추가(1월)
1가구 1주택의 장기보유 특별공제는 올해까지 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 연 8%씩 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했다. 그러나 내년부터는 보유기간 외에 거주 기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하는 것이다. 즉 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 된다.

▲ 법인 보유 주택 추가세율 인상(1월)
법인이 보유한 주택을 양도할 때의 추가세율(사원용 주택 제외)도 인상된다. 현재는 법인의 주택 양도 차익에 대해 기본 법인세율(10∼25%)에 추가세율 10%를 더해 과세하지만, 내년부터는 추가세율이 20%로 인상된다. 주택뿐만 아니라 입주권과 분양권에 대해서도 추가세율이 적용된다.

* 비규제지역의 다주택자의 경우, 연 2%로 최대 15년 이상 30%, 조정지역의 다주택자의 경우 혜택없음. 양도소득세 장기보유특별공제 거주요건 추가. 표=직방

▲ 2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세율 인상(6월)
현재는 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용했으나 내년 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%포인트 인상된다. 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용한다. 분양권의 양도소득세율도 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용했지만, 내년 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용한다. 또 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율은 현재 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만, 내년에는 각각 20%, 30%로 인상된다.

양도소득세 보유기간 및 다주택자 세율. 표=직방

◇ 청약제도
▲ 신혼부부 특별공급 소득요건 완화(1월)
현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%, 맞벌이 130% 이하지만, 내년부터는 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화된다. 공공주택의 신혼부부 특공 소득 기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 100%, 맞벌이 120% 이하에서 내년에는 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 높아진다.

▲ 생애 최초 특별공급 소득요건 완화(1월)
생애 최초 특별공급 소득 기준도 완화된다. 현재 공공주택의 생애 최초 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 민영주택의 생애 최초 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하다. 그러나 내년부터는 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 완화된다.

▲ 특별공급 내 일반공급 물량 확대(1월)
현재는 신혼부부 특별공급의 경우 물량의 75%를 소득요건 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급되고 있지만, 이 비율이 내년에는 70%로 줄어들고 대신 상위 소득에 해당하는 일반 공급 비율이 기존 25%에서 30%로 늘어난다. 생애 최초 특별공급도 우선 공급 70%, 일반공급 30%로 공급된다. 일반공급은 추첨제로 진행된다.

신혼부부 특별공급 소득요건 완화. 표=직방

▲ 전매행위 위반자 청약 자격 제한(2월 19일)
지금까지는 위장 전입을 하거나 허위 임신 진단서 등을 발급받는 방법 등을 쓴 공급 질서 교란자에게만 청약 금지 불이익을 줬다. 그러나 내년 2월 19일부터는 분양권 전매 제한을 위반하거나 알선한 사람도 공급 질서 교란자와 동일하게 위반행위를 적발한 날부터 10년간 청약 자격이 제한된다.

▲ 민간택지 분양가상한제 아파트 당첨자 거주의무 신설(2021년 2월 19일)
분양가 상한제 대상 주택의 거주 의무기간이 민간택지의 경우에도 2∼3년으로 결정됐다. 현재는 공공택지 공공분양 주택에만 3~5년의 거주의무기간이 있는데, 이를 민간택지와 공공택지 민간분양에도 확대한 것이다. 의무 거주는 내년 2월 19일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다.

▲ 사전청약제도 시행(7∼12월)
내년 7∼12월 하남 교산, 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 수도권 주요 택지의 공공분양 아파트 6만 가구에 대해 사전청약이 시작된다. 사전청약은 본청약보다 1∼2년 전에 일부 물량에 대해 당첨자를 선정하는 제도로, 주택 조기 공급을 통해 주택시장을 안정화하기 위해 시행하는 것이다. 당첨된 뒤 본청약까지 무주택자 요건을 유지해야 자격이 유지된다.

◇ 임대차
▲ 전월세 신고제 시행(6월)
내년 6월부터는 주택 전세, 월세 계약 시에 전반적인 계약 사항을 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 시·군·구청에 공동으로 신고해야 한다. 신고와 동시에 확정일자가 부여된다. 또 주택 임대차 계약 신고 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 임대료 등 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 경우에도 변경이나 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 공동으로 신고해야 한다. 전월세 신고제가 적용될 지역과 임대료의 범위는 대통령령으로 정해진다. 임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 오피스텔, 고시원 등 주택이 아닌 경우에는 신고 대상이 아니다.

◇ 재건축
▲ 조합원 분양신청 자격 강화 (미정)

수도권 투기과열지구 내의 재건축 사업장에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양 신청을 할 수 있다. 이때 거주기간은 연속으로 거주하지 않아도 거주기간을 합산해 2년 이상이면 된다. 이때 거주요건을 갖추지 못한 조합원은 감정가(또는 시가)로 현금 청산받고 나가야 한다. 도시 및 주거환경정비법 개정 이후 최초 조합 설립 인가 신청 사업부터 적용된다.

▲안전진단 절차 강화(미정)
1차 안전진단 기관을 현재는 시·군·구가 선정했지만, 앞으로는 선정·관리 주체가 시·도로 변경된다. 2차 안전진단 의뢰도 시·도가 담당한다. 또 기존에는 안전진단 보고서를 허위로 작성하면 징역 2년 이하에 처했으나 이번 개정으로는 안전진단 보고서를 부실하게 작성해도 과태료 2천만원에 처하고 허위·부실 작성이 적발된 경우에는 안전진단 입찰도 1년간 제한한다.