[오세훈의 新서울]재건축발 집값 상승 재점화 우려

규제 완화 기대감에 벌써부터 집값 강세

재초환, 분상제, 안전진단 등은 권한 외

시의회도 민주밭...큰폭 규제 완화 힘들듯

4.7보궐선거 당선 오세훈 신임 서울시장 시청청사 첫 출근. 사진=사진공동취재단 4.7보궐선거에서 당선된 오세훈 신임 서울시장이 8일 오전 서울 중구 서울시청에 첫 출근해 6층 집무실에서 사무 인계인수 책자에 서명을 하고 있다.

오세훈 국민의힘 후보가 서울시장에 당선됨에 따라 서울시 주택시장이 단기 상승세 들어설 수도 있을 것이란 우려가 나오고 있다. 정비사업 규제 완화를 선거 공약 최전선에 내세운만큼 재건축·재개발 추진 단지에 기대감이 돌면서 해당 단지들이 시세를 끌어올릴 것으로 전망돼서다.

오 시장은 5년간 신규 주택 36만가구 공급 중 절반 가량인 18만5000가구를 재건축·재개발, 뉴타운 정상화를 통해 공급하겠다고 공약했다. 기존 고 박원순 전 시장의 ‘도시재생’전략과는 상반되는 것이다. 특히 오 시장은 1주일 내 재건축재개발 규제를 풀겠다고 공헌까지 했다.

우선적으로 서울시장 권한으로 가능한 층수 규제완화·정비계획 수립 등을 손 볼 것으로 보인다. 이에 따라 그간 ’35층 규제’로 사업성이 떨어져 좀처럼 재건축이 진행되지 않았던 강남구 압구정동 현대아파트·대치동 은마아파트, 송파 잠실 주공 5단지 등이 수혜를 입을 것으로 예상되고 있다.

이외에도 양천구 목동, 노원, 영등포 여의도 등의 재건축 단지들이 재건축 추진에 속도를 낼 것으로 전망되고 있다.

이에 따라 시장도 단기 변화가 전망된다. 이미 서울 시장 보궐선거 기간, 집값 상승폭이 완화된 가운데서도 정비사업 단지들은 후보들의 정비사업 규제 완화 공약에 강세장을 보였다. 4월 첫째주 전국 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트값은 0.05% 올라 지난주와 동일한 상승폭을 기록했지만 송파구(0.10%)와 노원구(0.09%), 강남구(0.08%) 등 재건축 기대감이 있는 지역들 위주로 강세장이 이어졌다.

특히 강남재건축 시장은 서울 집값의 ‘바로미터’로 꼽히는 만큼 서울 아파트 가격에 영향을 미칠 수도 있다는 분석이다.

여기에 더해 전세시장 불안이 가중될 것이라는 전망도 있다. 정비사업이 속도를 내면 조합원들이 이주해야 하기 때문에 전세물량이 더 희귀해 질 것으로 예상돼서다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장은 “지난 정권과 문재인 정권 초기에도 강남 재건축 강세로 주변 가격이 동반 상승하면서 서울 집값이 올라갔다”며 “정비사업 규제 완화와 관련한 기대감으로 단기 상승이 이뤄지지 않을까 싶다”고 전망했다.

◇18만5000가구 공급, 세제 완화 빈공약 될수도= 그러나 정비사업 규제 완화를 통해 18만5000여가구를 공급하겠다는 계획은 어려움이 있을 것으로 전망되고 있다. 정부와 오세훈 식 공급대책이 결을 달리하는 만큼 권한 외 부분은 오 시장이 해결할 수 있는 부분이 아닌 데다, 서울시의회 절대 다수를 차지하고 있는 민주당의원들과 조례 개정과정에서 맞부딪칠 가능성이 높아서다.

우선 양천구 목동 재건축 등의 발목을 잡고 있는 안전진단과 재건축 초과이익환수제, 분양가 상한제 등은 서울시장 권한이 아니다. 정부와 국회의 법 개정, 시행령 개정 등이 필요한 만큼 단독으로 추진할 수 없다.

또 공약한 1주택자의 재산세 감면 역시 지자체별 형평성과 공정과세 기준에 어긋난다는 평가를 받을 수 있어 시으회 의원들을 설득하기도 어려울 것으로 전망된다.

정부와 시의원들은 이미 어느정도 선을 그은 상태다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 오 시장의 첫 출근날인 8일 “투기수요 억제, 실수요자 보호 등 부동산정책의 큰 틀은 흔들림 없이 유지돼야 한다”며 기존 부동산정책 기조를 재확인했다. 그러면서 “주택 공급대책 추진에 중앙정부와 지자체간 상호협력이 더 견고해지길 기대한다”고 강조했다. 공공 주도 주택공급 기조를 가지고 있는 정부가 민간 주도 공급 방침을 세운 오 시장을 겨냥해 한 말로 풀이된다.

민주당 시의원들도 이날 성명을 통해 축하 인사와 함께 은연 중 경고 메시지를 담았다. 이승미 서울시의회 민주당 공보부대표는 “서울시장과 함께 서울시민의 행복과 언전, 민생안정을 위해 맡은 바 소임을 다할 것”이라면서도 오 시장에 대해 “그간 보여왔던 불통과 아집은 넣어두고 시의회와 소통과 협력에 기반한 동반자적 자세를 가지기 바란다”고 지적했다.

서울시의회 109명의 시의원 중 101명은 더불어민주당 소속으로 조례 제정이나 예산 심의 과정에 이들의 동의가 절대적으로 필요하다.

익명을 요구한 부동산 전문가는 “오 시장은 이전 경험이 있어 시장 권한을 알고 있을 테지만, 그때와 정부, 시의회 등의 상황이 바뀌었다”며 “35층 규제 완화는 정부도 공급 확대 차원에서 공감하고 있는 만큼 추진할 수도 있겠지만, 다른 것들은 공약처럼 1주일 안에 풀기에는 어려움이 있을 것으로 보인다”고 말했다.