‘先 시장안정, 後 공급’ 선언한 吳···강남 등 부촌 설득 관건

신속→속도조절 선회한 오세훈표 재건축 두고 말말말

공공기여·기부채납·소셜믹스 등 하면 인센티브 ‘당근’

시장교란행위 땐 사업일정 후순위로 조정 등 ‘채찍’

현정부와 다를게 없어? 공약했던 ‘장기전세 쉬프트’

LH가 모든걸 주도하는 공공재건축·재개발과도 달라

강남 여의도 등 재건축 부촌 단지 설득하는게 관건

전문가들 “속도조절, 투기 단속은 바람직한 선택”

재건축 투기 기승에 뿔이 난 오세훈 서울시장이 간판 공약인 스피드 주택공급의 속도 조절을 선언했다. 재개발·재건축의 추진에 앞서 먼저 부동산 시장 교란 행위부터 잡겠다는 강한 의지를 표명했다. 즉 ‘선(先)시장안정, 후(後)공급’으로 선회한 것이다.

지난달 29일 이 같은 내용이 담긴 보도자료 제목조차 ‘부동산 시장 안정화에 관한 서울시의 의지를 밝힙니다’였다. 오 시장은 재건축 사업에 드라이브를 걸면서 '당근과 채찍' 정책을 동시에 내놨다. 그는 “비정상적으로 비싸게 아파트를 거래한 사람은 분명히 손해 볼 수밖에 없는 구조를 확립해나가겠다”고 강조하고 기부채납 비율을 높이거나 임대·분양이라는 소셜믹스 구현, 공공기여와 사회적 기여를 높이는 단지에 “인센티브를 부여할 것”이라고 말했다. 인센티브는 재건축 우선 순위 부여, 조속한 도시계획위원회 심의·결정 등 행정적 지원이다. 후보 시절 공약으로 내걸었던 추가 용적률 제공, 층수기준 완화 등도 포함된다. 민간 재건축의 과도한 개발이익 사유화에 대한 비판을 의식해 사회적 기여를 유도하기 위한 당근책도 내놓은 것이다.

반면 오 시장은 가격 상승을 부추기는 행위를 하다 적발된 단지는 재건축을 후순위로 미룬다는 등 경고성 일침도 날렸다. 이런 교란 행위가 빈발하는 단지나 입주자대표회의가 연관된 경우 재건축·재개발 우선순위에서 후순위로 밀릴 것이라고도 경고했다. 특히 부동산중개업소들이 가격담합을 주도하고 있다고 보고 적발될 경우 행정처분과 형사 처벌 등으로 강력하게 대응하겠다고 했다.

이 소식을 접한 여론들은 모두 다 같이 ‘공공기여·소셜믹스·기부채납’ 등이 눈에 띄는 대목이라고 입을 모았다. 그도 그럴것이 잠실 ‘알짜’ 재건축 단지인 아시아선수촌의 지구단위계획이 최근에서야 공개됐는데 ‘공공기여·소셜믹스·기부채납’ 등 공공성을 강화하는 내용이 많이 담겨 있었기 때문이다. 이를 두고 오 시장이 박원순의 유작을 왜 이제와서 들고 왔냐는 의문이 제기되기도 했다. 물론 박원순 전 시장 때 수립된 것이긴 하지만 현 시점에서 보면 오 시장의 의중과 전혀 다르다고만 볼 수 없는 대목이기도 하다.

더욱이 ‘소셜믹스’ 정책은 오 시장이 과거 서울시장 시절 때 역점사업이기도 하면서 후보시절에 내걸었던 공약 중 하나이기도 하다. 소셜믹스란 아파트나 주택단지에 임대세대와 분양세대가 혼합해 물량을 같이 시공하는 정책이다. 지난 2003년 이명박 정부 시절 SH공사에서 장기전세주택 개념을 내놓으면서 서울시에 이 소셜믹스 정책이 처음 들어왔다. 이후 오세훈 시장 때 ‘장기전세주택’이라는 이름으로 바뀌어 지금까지 이어지고 있다.

‘오세훈 시장님 왜 약속 안지키나요?’라며 현 정부의 공공직접시행 재개발·재건축 정책과 무엇이 다르냐며 반론하는 목소리도 나온다. 일단 공공직접시행 재개발·재건축은 조합이 일단 소유권을 LH(토지주택공사)·SH(서울주택공사)에 다 넘긴다는 점에서 차이가 있다.

이 중 공공재건축은 종상향을 통해 층수와 용적률을 높힐 수 있도록 해놨지만 증가한 용적률로 인한 수익의 90% 이상이 환수당한다. 현재 서울 시내에서 일반적인 재건축 사업을 하면 재건축초과이익환수제를 통해서 수익의 50%를 세금으로 뱉어내야 하기 때문에 재건축 사업이 지지부진해졌는데, 공공재건축은 무려 90%를 뱉어내야해 대다수의 재건축 아파트단지들이 이 사업을 거부해왔다. 또 기존의 기부채납이 공원 조성, 유치원 설립 등으로 사실상 입주민에게 이득이 되는 형식으로 진행되는 경우가 많았으나 공공재건축·재개발의 경우에는 초과물량의 50% 이상을 임대아파트의 형태로 기부해야 한다. 이 경우 경제적으로 취약한 계층이 소셜믹스의 형태로 단지에 유입되게 된다.

관건은 강남과 여의도 등 재건축 부촌 단지를 설득하는 것이다. 다만 오세훈표 재건축도 쉽지 않을 것으로 보인다는 게 시장의 반응이다.

최근에 공개된 잠실 아시아선수촌의 지구단위계획만 봐도 벌써부터 주민들은 쉽사리 호응하지 않는 분위기다. 아시아선수촌 주민들은 일단 받아들이되 지구단위계획의 일부 내용들을 변경해 서울시에 재차 요구하는 쪽으로 가닥을 잡은 것으로 알려졌다. 특히 소셜믹스 정책과 관련해서는 대폭 수정시키려 하고 있다. 다른 재건축 단지 주민들도 이와 다르지 않을 것으로 보인다. 현재 임대주택과 기부채납은 어느 정도는 혀용하겠다는 입장이지만 소셜믹스와 관련해서는 특히 강남 부촌들 중심으로 심하게 반발하는 모습이다. 결국에는 정도의 문제일 것으로 보인다.

현재 서울시는 ‘오세훈식 주택공급 계획’에 발맞춰 속도를 내고 있는 것으로 알려졌다. 서울시는 압구정과 여의도 등 지구단위계획을 수립하는 중으로, 구체적으로는 오 시장이 문 대통령에게 방문을 권유했던 여의도 시범아파트 일대 종상향 등을 검토하고 있다. ‘35층 규제’에 걸려있는 여의도 아파트지구가 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 바뀌면 50층 이상 초고층 건물이 들어설 수 있다.

일단 전문가들은 오 시장이 재개발과 재건축을 서두르기보다는 속도조절과 투기단속을 하고 있다는 면에서는 바람직한 선택이라고 평가했다. 본격적으로 부동산 규제를 풀기 시작하면 기대감에 투기수요가 붙으면서 집값을 자극할 수 있기 때문에 이런 불안 요소를 미연에 막겠다는 의지로 볼 수 있다는 얘기다.

유선종 건국대학교 교수는 “앞으로의 재건축 시장에서 소셜믹스 정책이 필요는 하다. 다만 시장과 무관하게 소셜믹스를 할 수는 없다. 시장의 방향과 같이 수렴할 것은 수렴하면서 소셜믹스를 가는 게 맞다”라며 “또 만일 소셜믹스를 한다면 입주민들이 (임대 주민들이 어디에 사는지 등) 모르게 공급되어야 한다. 그렇지 않으면 오히려 분양아파트 주민들의 임대아파트 차별이 심해진다”라고 말했다.

다만 오 시장의 강력한 투기 근절과 단속책이 실제 시장에서 제대로 작동할지에 대해서는 회의적인 시각도 나온다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “재개발·재건축 기대효과가 있는 한 어떤 투기 근절책을 내놔도 시장이 반응할 것 같지 않다”면서 “행정력을 동원한 가격 안정책은 한계가 있다”고 지적했다.