오세훈의 手‘토지거래허가제’ ...“실효성 글쎄”

규제 완화 외치던 오세훈 재건축 급등에 규제카드 꺼내

토지거래허가구역 늘리거나 단지별 핏셋 규제로 확대 전망

비규제지역 풍선효과로 주변 지역 투자금 몰릴까 우려

오세훈 시장 당선 이후 ‘규제 완화’에 대한 기대감에 재건축 아파트 몸값이 치솟자 오 시장이 ‘토지거래허가제’카드를 꺼냈다. 다만 업계에서는 이미 강남권은 토지거래허가구역인 데다 해당 지역들을 묶는다면 인근으로 투자 수요가 몰리는 풍선효과가 이뤄질 수도 있을 것으로 우려하고 있다.

오세훈 시장이 당선된 이후 20년 이상된 아파트들의 호가가 계속 오르고 있는 모습이다.

12일 한국부동산원의 주간 아파트 가격동향조사 시계열 통계에 따르면 이날 기준 서울에서 준공된지 20년이 넘은 아파트 가격은 올 들어 1.27% 오른 것으로 집계됐다. 반면 준공연도가 5년 이하인 신축 아파트 가격은 동 기간 0.7%상승했다.

지역별로는 재건축 집중된 강남, 노원, 목동 등의 상승률이 두드러졌다. 강남·서초·송파 등 동남권에 있는 노후 아파트 가격이 1.6%로 가장 많이 올랐고 이어 노원구 등 동북권이 1.19%, 목동 등 서남권이 1.17%, 서북권 0.95%, 도심권 0.91% 순으로 조사됐다.

이는 오세훈 시장이 선거 공약으로 ‘재건축 규제 완화’를 내걸어 그간 멈췄던 재건축 사업이 속도를 낼 것으로 전망되면서 소유자들이 가격을 올려 매물을 내놓았기 때문이다.

실제 오 시장 이후 그간 답보상태를 보였던 용산 산호아파트는 재건축 심의를 통과했다. 이에 주변 재건축 단지는 물론 심의를 기다리고 있는 단지, 조합 추진 단지 할 것 없이 속도전에 들어가면서 몸값이 오르는 모습이다.

강남권은 물론 노원 등지에서도 연일 재건축 아파트 신고가 소식이 나오자 오 시장은 토지거래허가제로써 “집값 급등을 막을 수 있다”고 자신했다.

토지거래허가제도는 투기우려지역에 대한 토지거래허가구역지정을 통해 이루어지며 허가구역 내에서 토지를 거래하고자 할 때에는 규정된 방법에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 또 2년간 매매나 임대가 불가능해 실거주해야 한다.

토지거래허가구역은 현재 법정동인 대치동·청담동·삼성동·잠실동 등이 지정돼 있다. 오 시장은 해당 구역을 재건축 집값이 급등하고 있는 노원, 목동 등으로 확대하거나 단지별로 ‘핏셋규제’할 것으로 전망되고 있다.

하지만 업계에서는 현재 집값이 급등 중인 강남권은 토지거래허가구역으로 묶인 상태이고 이미 2년 이상 거주한 집주인에게만 재건축 조합원 자격을 주는 재건축 실거주 요건 강화가 국회 통과를 앞둔 상황에서 ‘토지거래허가제’가 집값을 안정시킬 수 있을 지에 대해서는 부정적인 견해가 많다.

또 ‘투기과열지구’, ‘조정대상지역’지정 이후 예외지역들로 투자 수요가 몰린 것처럼 토지거래허가구역으로 지정되지 않은 곳의 집값이 요동칠 수 있다는 우려도 나왔다.

업계 전문가들은 별다른 해결책이 없을 것으로 보고 있다. 가격 급등을 진정시키기 위해서는 임대주택 비율을 늘리는 등 공공성을 높이거나 속도를 조절해야 하지만, 오 시장의 ‘민간 주도 정비사업 활성화’ 공약과는 상반되기 때문이다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수는 “재건축, 재개발 규제를 풀겠다는 한 시점에서 시장이 움직였다. 정비사업 중심으로 부동산 가격이 불안해질 가능성이 있다”며 “근본적인 해결책을 제시하는게 쉽지 않다”고 말했다.