새 먹거리로 떠오른 도시정비사업

도시정비 수주증가···사업 기간 단축에 공사비 감소 효과

늘어난 노후화 물량에 신탁사들 도시정비 사업 본격화

재건축·재개발 외 가로주택 등 소규모 정비사업 영역 확대

부동산신탁 시장의 규모의 확장으로 힘을 비축한 신탁사들이 도시정비 사업으로 영토를 확장하고 있다. 신탁방식을 통한 도시정비 사업이 성공적인 결과를 얻어내면서 인식이 바뀐 탓이다. 이에 신탁사들은 재건축·재개발 등 정비사업뿐만 아니라 가로주택정비사업 등 소규모정비사업까지 뛰어드는 모습이다.

부동산신탁 업계에서 도시정비 사업은 차세대 먹거리로 꼽힌다. 부동산신탁사들은 최근 몇년 사이 도시정비 사업에 진출하면서 신탁방식으로 신규수주를 늘리고 있는 추세다.

부동산 신탁업계 관계자는 "최근 토지신탁 경쟁이 치열해지면서 대부분의 신탁사들이 도시정비, 리츠 등 사업 다각화를 통해 체질개선에 나서고 있다"며 "법이 개정된 이후 도시정비는 새롭게 시장을 개척할 수 있는 만큼 사업 확대에 힘쓰고 있다"고 설명했다.

지난 2016년 3월 '도시 및 주거환경정비법'이 개정되면서 부동산신탁사들도 재개발·재건축까지 직접 시행할 수 있는 법적 근거가 생겼다. 이어 2019년 6월 정부는 소규모 재건축과 가로주택정비사업 시장 활성화를 위해 가로주택정비사업에서 사업시행자가 신탁업자인 경우 기금 융자를 가능하게 제도도 개선했다.

부동산신탁업계는 이런 흐름을 바탕으로 사업 확대에 박차를 가하고 있다. 부동산신탁사들은 대부분 정비사업팀을 구성하고 전문인력을 가지고 있는 상태다. 그중 몇몇 신탁사의 경우 정비사업 파트 규모를 확대하는 등 심혈을 기우리고 있다.

신탁방식 정비사업은 부동산 신탁사가 주민들로부터 업무를 위임받아 재건축·재개발을 추진하는 것을 말한다. 조합방식과 달리 추진위와 조합 설립 단계를 거치지 않아도 돼 사업 기간을 1~2년가량 줄일 수 있다. 특히 신탁사가 사업비를 조달하기 때문에 금융비용 등을 줄여 사업비를 절감할 수 있다. 또 금융기관인 신탁사는 수수료 등 비용에도 금융당국의 관리, 감독을 받기 때문에 사업 과정에서 투명성도 보장된다.

신탁사가 정비사업에 참여하는 방법은 조합 유무에 따라 사업시행자와 사업대행자로 나뉜다. 사업시행자 방식은 조합 없이 신탁사가 업무를 맡아 정비사업을 진행한다. 시행자 방식은 정비구역 지정 후 초기부터 신탁사가 참여해 사업은 진행하기 때문에 수익성이 대행자 방식보다 높다. 다만 그만큼 리스크도 높아진다는 단점이 있다.

사업대행자 방식은 정비조합 또는 토지 등 소유자를 대신해 사업을 추진한다. 대행자 방식은 정비사업의 조합이 설립된 후 신탁사가 사업에 참여하는 것이다. 이후 사업 진행을 대행하는 것으로 시행자 방식에 비해 수수료율은 낮지만 리스크가 낮고 자금조달과 같은 신탁사의 전문성을 활용하여 사업을 빠르게 진행할 수 있는 장점이 있다.

실제로 전국 곳곳에서 신탁방식 정비사업이 진행되고 있다. 신탁사의 전문성과 자금력 도움을 받아 정비사업을 추진하기 위함이다. 이전에는 정비사업을 늘리는 경우가 많이 상용화되지 않았지만 제도적 장치가 생기면서 파이낸셜 구조상에 반드시 신탁사가 들어가게 됐다.

대전 동구 용운 주공 아파트는 신탁방식으로 성공한 대표적인 정비사업이다. 이 단지는 2004년 재건축 추진위원회 설립 이후 자금 조달 문제 등으로 10년 이상 사업이 지지부진했다. 이후 지난 2016년 한국토지신탁을 재건축 사업대행자로 선정하며 1년 만에 사업시행계획변경인가, 관리처분변경인가 등을 마무리했다.

신탁방식 정비사업의 단점도 있다. 분양 매출의 2~4%를 수수료로 납부해야하고, 사업 전반에 걸쳐 신탁사가 영향력을 행사하는 만큼 주민들의 의견이 배제될 수도 있다. 첫 강남권 신탁 재건축 단지로 기대를 모았던 잠원동 신반포4차 아파트에서 주민들의 반발로 신탁방식이 무산되기도 했다.

부동산 신탁업계 관계자는 "조합들이나 도시정비쪽에 금융쪽 전문성이 부족하다는 입장에 보완을 하고자 나타난 것이 신탁방식의 도시정비"라며 "사업장이 활성화되지 않은 곳에 신탁사들이 인바이트하고 정비사업 구심점 역할을 하기도 한다. 최근에는 구도심 내 정비사업 비중도 높여가는 추세"라고 전했다.