리모델링 추진했던 1기 신도시 재건축으로 유턴?···곳곳서 혼선

규제 완화 움직임에 1기 신도시 재건축사업 부상

1기신도시 일부 단지선 리모델링 단지 전환 고민

"재건축사업 전환 쉽지 않아···적용되는 법 달라"

리모델링 열풍이 불던 1기 신도시 아파트 단지들 사이에서 분위기 변화가 감지된다. 1기 신도시 재건축사업 규제 완화에 대한 기대감이 커지면서 재건축사업으로 전환하자는 목소리가 커지고 있기 때문이다.

그간 1기 신도시 아파트들이 리모델링사업을 선택했던 가장 큰 이유는 사업성 때문이다. 기존 용적률이 200% 안팎으로 높은 중층아파트가 대부분으로, 재건축사업시 현행 상한용적률이 300%에 불과해 리모델링사업이 사업성 측면에서 유리하다는 판단에서다. 하지만 새 정부가 규제 완화를 통해 상한용적률을 최고 500%까지 높이겠다고 밝혔는데 이 경우 재건축의 사업성이 더 높아진다.

여기에 재건축 안전진단 기준 완화도 영향을 미쳤다. 리모델링사업은 준공 15년, 안전진단 B등급 이상을 받아야 추진할 수 있다. 반면 재건축사업은 준공 후 30년이 지나고 안전진단에서 D등급 이하를 받아야 한다. 그러나 윤석열 대통령 당선인이 공약을 통해 재건축 활성화를 위해 30년 이상 노후주택은 정밀안전진단을 면제하겠다고 밝힌 바 있다.

이처럼 1기 신도시 재건축 추진 단지들은 조만간 안전진단 문턱이 낮아질 것으로 예상하고 사업에 박차를 가하고 있다. 윤석열 대통령 당선인 공약인 1기 신도시 재정비사업촉진특별법으로 용적률 상향, 재건축초과이익환수제 개편까지 이뤄질 것이란 기대 때문이다.

이에 1기 신도시들 사이에서 재건축 추진 움직임이 활성화되고 있다. 정비업계에 따르면 경기도 군포시 산본동 한라주공4단지 1차 재건축 추진준비위원회는 전날 군포시청에 예비안전진단 신청서를 제출했다. 시청은 준비위와 관련 일정을 협의 중이다. 일산 백마마을과 강촌마을 일부 단지 등 8개 단지에서도 내부적으로 재건축 논의가 활발히 진행 중인 것으로 알려졌다. 이밖에도 안양 평촌신도시 등 리모델링 단지들에서 재건축 추진 요구 목소리가 나오고 있다.

신규로 리모델링사업 개시를 고민하던 1기 신도시 주민들이 방향을 바꿔 재건축 추진을 타진하기 시작하자 이미 리모델링조합 설립을 한 곳에서도 재건축 전환 요구가 나오고 있는 것으로 알려졌다. 문제는 이미 시공자 선정을 마치고 각종 협력업체를 선정한 조합들이 재건축사업으로 전환하면 그 과정에서 많은 갈등이 발생할 것으로 예상된다.

이 경우 시공자는 물론 선정돼 있는 기존 협력업체와의 계약 해지 과정에서 법적분쟁 장기화에 따른 사업지연 등이 불가피하다. 최악의 경우 대법원 판결까지 3년여 동안 사업이 지연될 공산이 크다. 사업성을 위해 재건축사업을 선택해도 사업전환 과정에서의 부작용으로 인해 조합원이 더 큰 비용과 시간을 낭비할 수 있다는 의미다.

송승현 도시와경제 대표는 "일부 단지에서 이야기가 나올수는 있지만 현실적으로 어렵다고 본다. 어느정도 진도가 나간 단지에서 처음부터 절차를 다시 거친다는 것 자체가 매우 부담스러운 일"이라며 "또 리모델링과 재건축은 적용되는 법이 다르기 때문에 사실상 희망고문으로 끝날 가능성이 높다"고 전했다.