도시정비 신탁사 밀어주는 정부···공공과 수수료 차이 '헉'

공공시행사 대신 참여하는 민간 신탁사들

다만 '천문학적 비용' 신탁사 수수료가 문제

"수수료 구조부터 공공과 비슷하거나 법제화 필요성"

선정과정도 경쟁입찰 방식 법제화해야한단 지적도

"신탁수수료 구조 합리적으로 개선해야 활성화될 듯"

최근 정부는 신탁 등기 요건에서 국공유지 면적을 제외키로 하는 등 활성화 정책을 발표한 바 있다. 신탁방식 정비사업은 신탁사가 재건축·재개발 등 도시정비사업을 조합이나 토지 등 소유자를 대신해 시행하는 방법이다. 기존의 공공 시행사(LH 한국토지주택공사, SH 서울도시주택공사) 역할을 대신하는 민간 기관이기도 하다. 신탁사는 자금력이 있어 자금을 원활하게 조달할 수 있고 정비사업 관련 전문성도 갖추고 있다는 장점이 있다. 일종의 정비사업 코디네이터 역할을 해 빠르고 신속한 사업 추진이 가능하다.

다만 조합은 이에 대한 수수료를 분양수익으로 지불해야 한다. 통상적으로 신탁사는 보통 분양수익의 1~4%를 수수료로 받는다. 그에 반해 기존의 조합방식은 별도의 수수료가 없다는 점에서 신탁방식을 망설이게 하는 주요 요인으로 자리잡고 있다. 급기야 조합은 신탁방식을 통해 건설사와 조합 간의 분쟁은 막을 수 있게 됐지만 대신 신탁사와 새로운 갈등을 직면하게 됐다는 지적이 나온다. 신탁사에 지불하는 금액이 '천문학적인 수치'이기 때문이다.

공공 시행사들 대신해서 이 신탁방식이라는 제도를 활용하는 것이니 만큼, 신탁사의 수수료 또한 공공 시행사들처럼 합리적인 구조로 가야한다는 지적이 나온다. 실제 신탁사와 공공시행사들 간의 수수료를 비교해보니 그 간극의 차이는 매우 컸던 것으로 조사됐다.

본지가 입수한 공공시행사 수수료를 자료에 따르면, 사업비(공사비, 설계비, 감리비, 철거비 합계액)의 3%를 사업시행 수수료로 하는 것으로 조사됐다.

12일 본지가 입수한 공공시행사 수수료를 자료를 보니, 사업비(공사비, 설계비, 감리비, 철거비 합계액)의 3%를 사업시행 수수료로 하는 것으로 조사됐다.

신탁사와 공공시행사(LH, SH) 수수료를 비교해 보니, 대지면적 1만평·세대수 1천세대·세대당 분양가 10억원·분양가 3천만원 등이라고 가정했을 때, 신탁사 수수료(총 매출액X3% 적용)는 300억원이었으나 공공시행사 수수료(공사비X3% 적용)는 이보다 3분의 1 가격도 안 되는 90억원인 것으로 집계됐다. 조합이 공공시행사 대신 신탁사로 시행 계약을 체결할 경우 210억원 부담금을 더 내야하는 것이다.

이는 최소한의 기준으로 수수료 책정한 것인데 만일 3천세대 이상의 대단지의 경우에는 이들이 받는 수수료 격차가 더욱 컸다. 가령 대지면적 3만평·세대수 3천세대·세대당 분양가 10억원·평균 분양가 6천만원 등이라고 가정했을 경우 신탁사 수수료는 1800억원인 반면 공공시행사 수수료는 270억원이었다. 1530억원이라는 금액 차이가 난 셈이다. 더욱이 신탁사의 경우 분양가가 높아질수록 수수료도 늘어나는 반면, 공공시행사의 경우 이와 관계없이 수수료는 비슷한 것으로 나타났다.

둘 다 시행사 역할을 하는데도 간극이 났던 이유는 수수료를 책정하는 기준이 다르기 때문이다. 신탁사의 경우 총 총 매출액(일반+조합원 분양가)에서 1~4% 수수료를 책정하기 때문에 많을 수밖에 없지만 공공 시행사의 경우 사업비(공사비, 설계비, 감리비, 철거비 합계액)에 대한 수수료만 책정하기 때문에 신탁사보다 수수료 규모가 적은 것이다. 게다가 신탁방식의 경우 분양가가 상승하면 자동으로 수수료 부담도 커지게 된다.

때문에 조합 등 시장에서는 법적으로 공공 시행사와 동일한 책임을 져야 할 신탁사가 천문학적인 수수료를 받는 것에 대해 지적하는 것이다. 한 관계자는 "당초부터 공공시행사 대신해서 참여하는 혜택을 받은 만큼 수수료 역시 이들과 비슷하게 책정하고 공정성을 띨 필요가 있다"라고 언급했다.

실제 도정법 제118조(정비사업의 공공지원)에 따르면 시장 및 군수 등은 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위해 시·도 조례로 정하는 정비사업에 대해 사업시행 과정을 지원하거나 토지주택공사 등, 신탁업자 등은 대통령령으로 정하는 기관에 공공지원을 위탁할 수 있다고 돼 있다. 즉 정부가 신탁사를 활성화는 것 또한 공공시행사 대신한 위탁사업자 역할을 하기 위함이라고 볼 수 있다.

급기야 최근 어느 재개발 사업장 내 조합에서는 과도한 수수료로 불만을 느끼며 신탁사와 갈등이 격화되고 있는 모습이다. 이들은 "수수료에 대해 명확한 기준제시를 하지 않아 정산할 때 분란의 소지가 되고 있다. 특히 분양가가 상승하면 수수료가 자동으로 더 오르는데 대다수의 소유자들은 이 부분에 대해 잘 모르는 상태에서 진행되고 있다"라며 "공공시행사인 LH, SH 대비 너무 과도한 수수료를 책정하고 있어 민간 신탁사의 수수료 현실화가 필요하다"라고 항의했다.

그러면서 "법무사 수수료처럼 법제화하던지, 공사 연면적 대비 단가로 명확히 하던지. 공사비 대비 1~3% 수수료를 책정하는 게 필요하다"라며 "또 정비사업 업체의 계약, 해지를 조합원 총회를 통해 할 수 있지만 신탁사는 한번 선정하면 해지가 거의 불가능하게 돼 있어 반드시 제도 개선이 필요하다"라고 덧붙였다. 현재 총분양금액(매출액)에 대한 1~4% 수수료 또한 법으로 명시돼 있는 것이 아니라 신탁사들이 만들어 놓은 카르텔이라는 지적이다.

아울러, 건설사 선정처럼 신탁사 선정 또한 경쟁입찰할 필요가 있다는 지적도 잇따르고 있다. 한 정비업계 관계자는 "신탁사의 경우 처음에는 MOU 형태의 구체적인 법적절차 없이 단독으로 손쉽게 계약을 체결해서 이후 시행사 지정까지 그대로 선정되는 실정이다. 신탁사의 선정 절차 또한 도정법에 따라 결정해야 한다"라고 언급했다. 또 "정부가 신탁 방식을 활성화 하려고 하지만 신탁사 또한 과도한 수수료가 발목이 돼 조합과 신탁사와의 또다른 갈등을 야기시킬 우려가 있다"라며 "신탁 방식을 활성화하기 위해서는 오히려 신탁사 수수료 구조를 합리적으로 개선해야 한다"라는 의견이 지배적이다.

물론 이와는 반대되는 시선 또한 있었다. 신탁업계 한 관계자는 "통상적으로 공공시행사들 경우에는 사업성이 명확하고 안정화된 정비사업장을 맡는 경우가 더 많다"라며 "대신 신탁사의 경우 상대적으로 분양 리스크를 안고 가기 때문에 공공시행사들보다 수수료가 더 많아질 수밖에 없다"라고 밝혔다. 그러면서 "시공사 또한 공사비에다 물가반영하는데 신탁사도 시세에 맞게 수수료를 책정할 필요가 있다"라며 "반대급부는 합의하는 것이지 법제화하는 것이 아니다. 이는 시장논리는 맞지 않는다"라고 덧붙였다.