정부의 외국인 부동산 투기 대응책

지난 10월 28일 국토교통부는 외국인 부동산 불법행위 단속을 위해 처음으로 실거래 조사 결과를 발표했다. 거래 침체기에도 외국인의 해외자금 불법반입을 통한 주택 대량매입, 초고가주택 매수 등 특이동향이 다수 확인됐다고 한다.

2017년 전체 주택 거래 94만 건 중 외국인 매수가 6098건이었던 것이 금년 9월 말까지 6772건이 거래되어 지속 증가하고 있는 것을 알 수 있다. 2021년 기준 국적별로 살펴보면 중국인(71.2%)·미국인(13.4%)의 매수가 가장 많았으며, 지역별로는 경기(35.6%)·인천(13.7%)·서울(13.6%) 순으로 매수가 많이 이루어졌다. 또한, 외국인은 국내 주택 취득 시 본국 은행을 통해서도 대출을 받을 수 있어 내국인에 비해 상대적으로 자금 확보 여력이 크며, 다주택자 중과세 적용을 위해 필요한 외국인 세대현황 파악 등이 어려워 내국인 역차별 논란이 지속 발생하고 있다.

이에 정부는 국민의 주거안정을 보호하기 위해 외국인의 투기성 주택 거래 규제를 국정과제로 채택하였으며, 외국인 투기 근절을 위한 기획조사 뿐만 아니라 외국인에 대한 거래규제, 주택 보유통계 생산 등 제도 정비도 적극 추진하고 있다.

이번 외국인 주택투기 유형 결과를 살펴보면 첫째, 해외자금 불법반입 부동산 투기 유형은 외국인이 부동산 취득을 위해 해외에서 1만 달러를 초과하는 현금을 휴대 반입 후 신고하지 않거나, 외국환은행을 거치지 않고 부동산 취득자금을 불법 반입하는 경우. 둘째, 무자격비자 임대업 부동산 투기 유형은 방문동거 비자(F1) 등 경제활동이 불가한 자격으로 체류하면서 자격 외 활동 허가 없이 임대업을 영위하는 경우. 셋째, 명의신탁 부동산 투기 유형은 실제 거래대금 지급과 취득세 납부 등은 본인이 하면서 거래계약을 타인 명의로 체결·소유권이전등기까지 하는 경우, 넷째, 편법증여 투기 유형은 부모, 법인 등 특수관계인이 부동산 거래대금을 자녀, 법인 대표 등 매수인에게 대여하면서 차용증이 없거나 적정 이자 지급 여부 등 확인이 필요한 경우. 다섯째, 대출용도 외 유용 부동산 투기 유형은 개인사업자가 금융기관으로부터 기업 운전자금 용도로 대출을 받은 후 실제로는 주택 등 부동산을 매수한 경우 등이다.

위법의심행위를 국적별로 분석한 결과, 중국인이 314건(55.4%)으로 가장 많았으며, 미국인 104건(18.3%), 캐나다인 35건(6.2%) 순이었다. 특히, 중국인의 경우 해외자금 불법반입 59건, 무자격 임대업 36건, 탈세 의심 54건, 편법대출 8건, 명의신탁 7건, 거짓신고 등이 150건 등이다. 지역별로는 경기도 지역의 위법의심행위가 185건(32.6%)으로 가장 많았으며, 서울 171건(30.2%), 인천 65건(11.5%) 순으로 수도권에서 적발된 위법의심행위가 421건으로 전체의 74.2%를 차지하였다. 국토교통부는 위법의심행위에 대해 범죄 수사, 탈세·대출 분석, 과태료 처분 등 후속조치가 신속히 이루어지도록 할 예정이다.

이번 실거래 조사 결과를 바탕으로 외국인 부동산 투기를 차단하기 위한 방안을 마련했다. 첫째, 국토교통부와 관세청은 상시 공조체계를 구축하고 외국인의 주택 자금조달계획 분석을 통해 선별한 이상거래 자료를 반기별로 공유할 계획이다. 둘째, 다주택자 취득세 중과 등 외국인 세대구성 관련 자료를 과세 당국과 공유하는 방안. 셋째, 외국인등록(국내거소신고) 대상자에 대해서는 부동산 거래신고 시 외국인등록 사실증명서를 제출하도록 하고, 매수 후 해외로 출국할 경우 조사 공백을 예방하기 위해 거래신고 시 국내 위탁관리인을 지정 및 신고토록 할 계획이다. 넷째, 편법증여 의심행위에 대한 실거래조사를 위해서는 조사대상자의 국내 거주여부를 확인할 필요가 있어 출입국기록을 요청할 수 있는 근거마련. 또한 외국인 특수관계인간(부모-자식) 편법증여 등 위법행위에 대한 조사 강화를 위해 복지부(건강보험공단)가 보유한 외국인 세대구성 관련 자료를 공유 및 교차 검증하는 방안도 모색. 다섯째, 외국인의 부동산 투기가 우려되는 경우, 시·도지사 등이 대상자(외국인 등)와 대상용도(주택이 포함된 토지 등)를 정해 거래허가구역을 지정할 수 있도록 추진한다.

아울러, 임대사업자 등록이 가능한 외국인 체류자격이 불명확한 문제를 해소하기 위해 임대사업자 등록이 가능한 비자 종류를 명확(임대사업자 등록 가능 비자를 재외동포(F4), 영주(F5), 결혼이민(F6), 거주(F2)일부로 제한)하게 하는 내용의 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정도 함께 추진 중이다. 이뿐만 아니라 정부는 외국인 주택 보유통계를 신설해 투기성 거래에 대한 적극적 대응이 필요하다. 늦은 감이 있지만 지금이라도 다행이다. 국민의 주거안정을 침해하는 일부 외국인의 투기행위에 대하여는 더 철저하게 단속해야 한다. 공정한 거래질서 확립과 내국인 실수요자 보호 차원에서, 주택시장 안정을 위해서 거래질서 교란행위가 시장 왜곡현상을 만든다는 점에서 지속적 단속이 필요하다.