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금리가 상승하면 대출을 받아 주택을 구입하려는 사람들은 이자 부담 때문에 주택구매보다는 대기수요로 남아 시장은 더 위축되고 거래는 안되는 악순환이 지속되고 있다.
국토교통부 10월 말 기준 전국의 미분양 주택이 총 4만7217가구로 집계됐으며, 전월(4만1604가구) 대비 13.5%(5613가구) 증가했다. 물론 2008년 외환위기 당시 미분양주택 16만6000가구에는 한참 못 미치지만, 증가 속도가 전에 경험해보지 못한 수준으로 빠르게 증가하고 있다는 것이 문제다.
금리가 상승하고 경기가 침체하면서 수요가 감소한 상황에서 서울·수도권의 경우에는 규제가 완화되면 어느 정도 대기수요가 있어도 어려운데, 지방 도시들은 이미 수요 대비 공급에 있어 심각한 비상이 걸린 상태다.
부동산시장 분위기로 봐서 정부의 시급한 대응책이 없다면 지난해보다 2배 늘어난 분양 물량은 상당량이 미분양으로 남아 시장에 큰 부담이 될 전망이다.
결국 미분양 물량이 증가하면 분양대금 또는 중도금대출이 발생하지 않아 건설사들은 자금난을 겪게 된다. 특히, 프로젝트 파이낸싱으로 사업을 진행하는 경우 원금과 이자를 상환하지 못하는 사태가 발생해 건설사의 위험은 높아진다.
국내 PF시장은 2008년 미국 리먼브러더스 파산 사태로 인해 금융위기와 더불어 급격히 침체했으며 이때 전국적인 미분양주택 증가와 함께 저축은행을 비롯한 제2금융권이 부실화됨으로써 시공사와 비은행권(증권사, 보험사, 저축은행 등)은 혹독한 구조조정을 경험한 바 있다.
당시 정부가 경기 활성화를 위한 금리조정, 금융기관의 자기자본비율 강화 등 여러 관리방안 등 대책을 강구하였음에도 상당수의 시공사와 저축은행이 시장에서 퇴출당했다. 이후 2010년대부터 국내 부동산 및 건설경기가 몇 년간 호황을 유지하면서 국내 부동산 PF 규모도 지속해서 증가하고 있다.
이것은 저금리 기조가 장기간 지속되면서 빠른 속도로 불어난 유동자금이 부동산시장과 관련 금융상품시장으로 유입된 데 기인한다고 볼 수 있다. 그러나 펜데믹 이후 세계적인 유동성 증가는 결국 물가를 자극해 인플레이션을 만들고 있어 올해 초부터 미국을 시작으로 기준금리가 가파르게 인상되면서 글로벌 동조화로 인해 국내 금리도 가파르게 상승하고 있다.
그 결과 이자 부담으로 거래가 줄고 가격은 하락하는 현상이 지속되면서 신규분양시장에도 미분양 증가와 부동산시장 침체라는 어두운 그림자를 드리우고 있다. 특히, 증가하는 미분양 리스크가 현실화될 경우 건설사의 자금경색이 본격화되고 이들 현장에 자금을 조달한 증권사를 비롯한 금융사들의 부실화가 금융시장의 혼란을 초래할 가능성이 커지고 있다.
우리는 과거를 거울삼아 미분양 해소에 효과가 있었던 대책을 다시 들여다볼 필요가 있다.
그 중 2009년 정점이었던 미분양 물량을 절반 가까이 줄일 수 있었던 대책이 바로 세제 혜택이었다. 따라서 미분양 주택을 취득할 때 주택 소유와 무관하게 취득세를 일반세율로 적용하거나 큰 폭으로 감면해주고, 양도소득세를 일정 기간 면제해주는 대책 등이 필요하다. 또한 2020년 7월10일 폐지됐던 아파트 매입 임대주택제도는 부활시켜야 한다.
집값 하락기에도 집을 사서 임대를 놓는 사람들이 있어야 시장이 안정적으로 돌아간다. 뿐만 아니라 중도금대출 주택담보대출비율(LTV) 완화에 대응하는 수준의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제완화도 필요하다.
그리고 지방 광역시에 여전히 적용되는 전매제한도 해제해야 한다. 또 악성 미분양 적체 물량은 LH(한국토지주택공사)가 매입해 임대주택으로 활용하는 방법도 고민할 필요가 있다.
향후 지방 미분양 물량은 더 늘어나고 주택시장 침체는 지속될 가능성이 크다. 과거 LH의 미분양 매입 확약 제도와 같은 정책적 지원이 필요하다.
모든 대책은 사후적 대책이 아니라 사전적 대책이 필요하다. 그래야만 위험성을 더 낮출 수 있다. 주택시장의 미분양 해소책은 지금이야말로 사전적 대책이 필요한 때다.
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뉴스웨이 서승범 기자
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