재건축에 가까워진 목동 신시가지···속도전은 어려울 듯

연초 3·5·7·10·12·14단지 안전진단 무더기 통과

안전진단 최종문턱 못넘던 9·11단지도 재신청

단 규제 풀어도 반응 시큰둥 "매수 문의 없어"

토허제가 풀어져야···고금리로 속도내기 힘들 듯

목동6단지 아파트. 1단지, 5단지와 마주 대하고 있는 단지. 1986년 준공됐고 현대건설에서 시공했다. 신시가지 단지 중 최초로 안전진단을 최종 통과됐다. 사진 = 김소윤 기자

14개 단지(2만6000여 가구)로 이뤄진 목동 신시가지 아파트의 재건축을 가로막던 안전진단 규제가 가까스로 풀리면서 '재건축 꿈'에 한 발짝 더 다가온 모습이다. 지난 문재인 정부 시절 강화됐던 안전진단 기준 때문에 한 발짝도 나가지 못했던 사업이 다시 움직이기 시작한 것이다. 실제 안전진단 기준이 강화된 2018년 이후 재건축 판정을 받은 단지는 눈 씻고도 찾아보기 힘들 지경이었고, 설령 '조건부 재건축' 평가를 받는다 해도 구조안전성 등 평가항목이 까다로워 사실상 통과가 불가능했기 때문.

연초 서울 양천구청은 목동 신시가지 3·5·7·10·12·14단지의 안전진단 등급이 '조건부 재건축'에서 '재건축'으로 변경됐다고 밝혔다. 앞서 지난 2020년 2차 정밀안전진단에서 재건축 가능한 등급인 'D등급'을 받은 6단지를 포함해 즉시 재건축이 가능한 단지는 이제 총 7곳이 됐다.

목동 신시가지 아파트는 재건축 절차에 대한 속도를 낼 것으로 보이는데 최근 2차 안전진단에서 '유지보수' 결과를 받아 재건축이 불가했던 9·11단지도 현재 안전진단 재신청을 준비 중이다. 다만 이 중 11단지는 2021년 안전진단에서 최종 탈락해 절차를 처음부터 다시 시작해야 한다는 사실이 부담이다.

이 외에도 재건축을 추진했지만 강화된 안전진단 때문에 문턱을 못 넘었던 8·13단지도 조만간 재추진할 것으로 보인다. 8단지는 2021년 1차 정밀안전진단에서 'D등급'으로 통과했지만 2차 정밀안전진단은 보류 중에 있었다. 12단지도 지난 2020년 7월 1차 정밀안전진단에서 'D등급'으로 통과했지만 그 이후로는 깜깜무소식이다.

목동 재건축에 탄력이 붙은 건 지난 1월 5일 '재건축 안전진단 기준'이 개정되면서부터다. 정부는 평가항목 중 구조안전성 비중을 50%에서 30%로 낮추고, 주거환경과 설비노후도 배점을 높였다. 조건 없는 재건축 기준도 기존 30점 이하에서 45점 이하로 넓혔다. 목동 신시가지 아파트는 1985년에서 88년 사이에 입주해 재건축 연한인 30년이 훌쩍 넘었지만 정부의 안전진단 규제로 번번이 좌절을 겼었다. 그러나 이번 부동산 규제 완화로 목동 아파트들이 수혜를 본 데다 5년 이상 시간을 끌던 목동 지구단위계획까지 통과돼 주민들의 기대감이 높다.

그렇지만 여전히 토지거래허가 구역으로 묶여있어 갭투자는 불가하고 실수요자만 접근할 수 있다 보니 시장 반응은 시큰둥한 모습이다. 현재 목동 신시가지는 토지거래허가 구역으로 지정돼 거래조차 쉽지 않다. 일정 규모 이상 토지를 매매할 때 구청의 허락을 받아야 하고, 주거용 토지는 매수자가 2년간 실거주해야 한다. 실제 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울시 양천구 목동신시가지 5단지에서는 1년간 단 3건의 중개거래만 이뤄진 것으로 확인됐다. 나머지 단지들도 거래량에 있어서는 잠잠한 모습이다. 목동의 한 인근 공인중개업소는 "목동 일대 아파트들이 안전진단을 통과했지만 매수 문의에 대한 변화는 없다"라며 "토지거래허가구역이 풀려야 좀 반응이 있을 것 같다"라고 답변했다. 다만 서울시는 목동 신시가지의 토지거래해제와 관련해 검토조차 하지 않은 상황인 것으로 전해진다.

재건축이라는 숙원이 이뤄질 것 같지만 속도는 내기 힘들 전망이다. 금리인상과 원자재 가격 상승 등 작년부터 이어진 부동간 경기 침체로 건설사와 조합 모두 자금 마련에 난항을 겪으면서 조합원들의 부담이 커지는 상황이라 재건축 동의율을 충족하기 어려울 수도 있다는 우려도 나온다.