조합설립 직후 시공사 선정 한다는데···"비용절감 vs 대기업 밀어주기"

서울시, 조례개정 해 이르면 7월부터 적용···대책반 만들어 부작용 최소화 방침

개포주공 5‧6‧7, 한남뉴타운4‧5, 노량진1 등 대어급 단지 줄이어 시공사 선정할 듯

이름값 내세운 대형건설사, 주요 단지 나눠 먹을 듯···"중견기업 입지 사라진다"

2022년 11월 19일 관악산 선유천 국기봉에서 바라본 서울시내 전경. 사진=장귀용 기자

하반기부턴 서울 내 재개발‧재건축 단지의 시공사 선정시기가 조합설립 직후로 앞당겨진다. 시공사 선정 이후 설계변경을 하면서 발생하는 비용낭비를 줄일 수 있을 것이란 기대와 함께 브랜드 인지도에서 앞서는 대기업들에게 유리할 것이란 우려가 공존한다. 건설업계는 조례개정안이 적용되는 하반기에 대어급 단지들이 시공사 선정에 나설 것으로 보고 이에 맞춰 수주전략을 짜는 모양새다.

서울시와 업계에 따르면 서울시는 최근 정비구역의 시공사 선정 시기를 '조합설립 인가' 후로 조정하는 것을 골자로 한 조례개정을 준비 중이다. 이를 위해 도시정비 관련 제도 개선 특별반(TF)도 운영할 계획이다. 이를 통해 내역 입찰 수준으로 시공사 입찰을 진행할 수 있게 하겠단 방침이다.

신통기획에만 주던 특혜 모든 정비구역으로 확대

조례가 개정되면 서울시와 다른 지방에서의 시공사 선정시기가 같아진다. 원래 도시 및 주거환경정비에 관한 법률(도정법)은 시공사 선정 시기를 조합설립인가 후로 규정하고 있다. 그런데 서울시는 별도의 조례를 통해 사업시행계획인가 후에 시공사를 정하도록 했다. 하지만 이번 조례개정으로 모든 단지가 조합설립 후에 시공사를 선정할 수 있게 된 것.

서울시는 앞서 오세훈표 정비계획이라고 불리는 '신속통합기획'을 내놓으면서 통합심의로 인허가에 걸리는 시간을 줄이는 한편 시공사 선정을 조합설립 후로 앞당기는 혜택을 줬다. 이번 개정안이 통과되면 시공사 선정에 한해서는 신속통합기획과 기타 정비구역이 같은 선상에 놓이게 된다.

그래픽=장귀용 기자

정비사업은 정비구역 지정 이후에 조합설립추진위원회 구성 → 조합설립 → 사업시행계획 인가 → 관리처분계획 인가 → 이주‧철거 → 착공 → 준공 순서로 진행된다. 정비구역으로 지정되려면 재건축의 경우 안전진단을 통과해야하고 재개발지역은 노후도 등을 평가해서 지방자치단체가 정비계획을 세운다.

업계에선 불필요하게 소모했던 비용과 시간을 아낄 수 있을 것이라며 환영하는 분위기다. 조합과 시공사가 함께 사업시행계획을 준비하고 이에 따른 설계안도 함께 마련할 수 있다는 것.

지금까지는 입찰에 참여한 건설업체가 별도의 설계안을 제안하고 시공사로 선정되면 제안했던 설계안을 적용하기 위해 사업시행계획 변경을 신청하고 승인받아야 했다. 시공사 입찰을 진행하기 전에 조합이 사업시행계획을 승인받아야 했기 때문이다. 이 때문에 사업시행계획을 두 세 번씩 새로 만들어야 하는 불필요한 일을 해왔다.

업계관계자는 "통상적으로 사업시행계획을 변경하려면 1~2년가량 시간이 소모된다. 이마저도 무조건 된다는 보장이 없다"면서 "비용은 비용대로 날리고 사업시행계획 변경을 못해서 시공사와 계약을 해지한 곳도 많다"고 했다.

반면 브랜드 인지도에서 앞서는 대기업 위주로 판이 짜일 것이라는 우려도 있다. 시공사와 조합이 결탁하기 쉬워질 것이라는 시선도 있다. 업계관계자는 "내역입찰을 하게 되면 그나마 각 공사항목과 자재비의 세부 내역을 보고 품질과 가격을 비교해 볼 수 있어서 그나마 경쟁이 가능했다"면서 "만약 공사비 총액만 제출하게 되면 인지도가 높은 대형건설사만 찾게 될 것"이라고 했다.

하반기 시공사 선정 단지 40조 쏟아진다···"대어급도 바글바글"

서울시가 시공사 선정 시기를 앞당기기로 하면서 하반기에 시공사를 선정하는 단지가 상당히 늘어날 전망이다. 업계에선 공사비 기준으로 총 40조원이 넘는 물량이 쏟아질 것으로 보고 있다.

대어급단지도 많다. 강남구에선 개포주공 5단지와 개포주공 6‧7단지 통합재건축, 대치우성1차와 대치쌍용2차 등이 하반기에 시공사를 선정할 예정이다. 용산구에선 한남뉴타운 내 한남4구역과 5구역이 꼽힌다. 노량진뉴타운 내 마지막 단지인 노량진1구역도 건설사들이 탐내는 사업지다.

서울 동작구 노량진1구역 전경. 사진=장귀용 기자

건설사들은 이미 이런 대어급단지를 중심으로 물밑 민심다지기에 돌입한 상황이다. 지난해 도시정비 수주액 1위를 달성한 현대건설은 개포주공5단지와 대치우성1차‧대치쌍용2차, 한남4구역 등을 노리고 있다. 2위인 GS건설은 노량진1구역에 상당한 공을 들이고 있다. 시공능력평가 1위로 높은 인지도를 가진 삼성물산도 개포주공 6‧7단지와 대치우성1차, 과천주공 10단지 등에 대한 입찰참여를 고민 중이다.

업계에선 하반기 수주전도 경쟁입찰보다는 수의계약 형태로 진행하는 곳이 많을 것으로 보고 있다. 업계관계자는 "자재비‧인건비 상승과 고금리 등으로 인해 비용부담 등이 큰 상황이기 때문에 건설사들이 무리한 경쟁입찰을 꺼려하는 분위기"라면서 "적당히 표 계산을 하다가 각자 유리한 현장을 위주로 '나눠먹기'를 할 가능성이 크다"고 했다.