코앞으로 다가온 남영동 일대 개발 첫 단추···시공권 주인은

남영동 업무지구 2구역, 내달 10일 시공사 선정 총회

용산광역중심 북쪽 끝 더블역세권···매물 완전 자취 감춰

삼성물산 vs HDC현대산업개발 '맞대결'···파격 제안 불사

서울 한복판 입지에도 오랫동안 낙후지역으로 인식돼 왔던 4호선 숙대입구역과 1호선 남영역 일대 개발이 본격화하는 모양새다. 이 일대의 중심이 될 공공청사 건립계획을 포함하고 있는 남영동업무지구2구역(이하 남영2구역)의 시공사가 내달 정해질 예정이어서다. 업계에선 남영2구역 재개발사업이 본격화하면 나머지 남영동일대 업무지구 개발과 숙명여대 주변 청파동 일대의 개발도 자극을 받을 것으로 보고 있다.

22일 정비업계에 따르면 남영2구역 재개발 조합은 오는 8월10일 조합원 총회를 열고 시공사를 선정한다. 지난달 21일 마감한 입찰에 참여한 삼성물산과 HDC현대사업개발의 맞대결이다.

남영동 업무지구 2구역 일대. 사진= 주현철 기자

남영2구역은 청파동-남영동-후암동으로 이어지는 대규모 정비사업 중에서도 핵심으로 꼽히는 사업지다. 입지상 위 세 개동의 한 가운데 있을 뿐 아니라 용산역 주변 국제업무지구에서 서울역과 광화문 일대 도심을 잇는 길목에 있기 때문이다. 단지 동쪽 200m엔 미 대사관도 이전할 계획이다. 용산 대통령실과도 1㎞ 거리로 차량을 이용하면 단 3분 만에 도착한다.

사업성도 우수하다는 평가를 받는다. 남영2구역은 1만7659㎡ 부지에 건폐율 59.74%, 용적률 858.99%를 적용해 최고 34층, 3개 동, 565가구 아파트와 80실 오피스텔, 복합청사 등이 들어설 예정이다. 전체 조합원 수가 110여명으로 적어 일반분양 수익만으로 사업을 진행할 수 있는 곳이다.

용산구 남영동 업무지구2구역 위치도. 그래픽=이찬희 기자

교통도 편리하다. 단지 북쪽에는 숙대입구역이 있다. 남쪽에는 1호선 남영역 출구가 길 건너에 바로 있다. 단지 동측에는 노량진과 용산을 잇는 한강대교에서부터 서울역까지 이어지는 한강대로가 뻗어있다.

특히 서울시 대형공공청사와 용산구 관할 공공청사를 기부채납해 일대가 중심지가 될 것으로 관측되고 있다. 사업지 남측엔 전체 부지의 14.1%에 해당하는 2493.2㎡를 활용해 서울시 공공청사가 지어진다. 연면적 1만5000㎡의 대규모 청사다. 여기에 단지 건물 1~3층에도 복합청사를 지어 용산구에 기부채납 한다. 이렇게 해서 용산구가 가져가는 대지지분이 418㎡에 달한다.

남영2구역은 서울시가 준도심으로 육성하려는 7개 지역 가운데 하나인 '용산광역중심'에도 포함된다. 특히 인근 지역 대부분이 저층 미개발지라는 것을 감안하면, 주변 지역으로의 파급력은 광역중심 남측의 '용산국제업무지구개발'에 뒤지지 않는다는 평가다. 남영2구역 주변엔 남영4~6구역과 청파1구역, 후암동1구역 등 다수의 정비사업지가 있다.

남영2구역은 조합원 입주권 거래도 전혀 이뤄지지 않고 있다. 조합원 수가 워낙 적어 매물이 좀체 나오지 않고 있다. 향후 매물이 더 줄 것으로 보인다. 용산구는 투기과열지구로 지정돼, 관리처분인가 이후엔 10년 보유·5년 거주·1주택 가구 조건을 갖춰야만 거래를 할 수 있기 때문이다.

이 같은 장점에 남영2구역은 시공권 다툼이 한창이다. 삼성물산과 HDC현대산업개발은 각각 파격적인 제안을 제시하면서 전력을 다하고 있다.

현대산업개발은 2026년 8월까지 물가상승분을 반영하지 않는 조건으로 공사비 6759억원을 제시했다. 삼성물산은 이보다 저렴한 6614억원의 공사비를 제안하면서 사업촉진비 1120억원(가구당 약 10억원)도 지원하겠다는 공약을 내놨다.

삼성물산은 '랜드마크 건설'이라는 캐치프레이즈를 내세운다. 삼성물산은 용산공원 남측과 서측에 래미안 첼리투스와 래미안 용산더센트럴을 시공해 지역 랜드마크로 건설했다. 남영2구역은 용산공원 북측에 위치한 단지로 규모나 입지 측면에서 이를 대체할 곳이 없다.

삼성물산 관계자는 "조합원들이 입주할 예정인 고층엔 전 가구 용산공원 조망이 가능한 프라이빗 테라스를 조성하고 아파트 3개 동을 스카이브릿지로 연결해 남산과 용산공원을 영구 조망하는 시설을 만들 것"이라고 했다.

현대산업개발은 남영2구역을 국제업무지구와 용산공원을 잇는 3대 축으로 삼겠다는 뜻을 밝혔다. 현대산업개발은 국제업무지구와 붙어있는 용산역에 본사를 두고 있다. 용산역 앞 광장에서부터 용산공원 남측에 이르는 지하공간을 개발하는 '용산역 전면공원 지하공간 개발사업'도 구상 중이다.

업계에선 조합원 수가 적은 만큼 총회 직전까지 출혈 홍보전이 이어질 것으로 내다봤다. 업계관계자는 "남영2구역은 입지도 좋을 뿐 아니라 주변 미개발지에 대한 파급력이 큰 곳이다. 향후 미 대사관까지 이전하면 오피스텔과 아파트의 가치가 더 올라갈 것"이라면서 "입찰 직후부터 비방전까지 벌어질 만큼 치열한 현장인 데다, 조합원 수가 적어 결과를 장담하긴 어렵다"고 했다.