주택공급 분양 방법의 구조적 문제점

2021년 5월 기준금리가 역대 최저인 0.50%였으나 2021년 8월부터 인상되기 시작하여 3.50%까지 인상되었다. 이렇게 고금리 여파로 2024년 1월부터 11월까지 국토교통부 건설산업지식정보시스템 자료에 의하면 부도 건설사는 무려 27곳, 종합건설사 11곳, 전문건설사 16곳이 늪에 빠졌다.

1월부터 10월까지 일반건설사도 2,104곳이 문을 닫았다. 특히, 한국건설산업연구원이 2024년 2월 건설사의 PF(Project Financing) 규모가 금융위기 당시 추정치 2배인 202조 6,000억원에 달할 것으로 추산했다. 물론 유동화 증권발행까지 포함된 액수다. 고금리에 부채가 많은 건설사는 견디기 힘든 상황이 된 것이다.

왜 이렇게 PF가 늘어난 것일까? 그 원인은 주택공급을 늘리기 위한 PF가 원인이며 우리나라 건설시장의 선분양제도가 원인이다. 통상 건설사는 주택공급을 위한 자금 조달 방법으로 은행을 통한 PF로 이뤄진다. PF는 기업의 신용과 담보를 기초로 자금을 조달하는 기존 기업금융과는 달리 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하게 될 미래 현금흐름을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이다.

따라서 기업 신용도와는 무관하게 미래개발 가치로만 대출을 해주는 것으로 부동산 시장이 활황기에는 드러나지 않지만 불황기에는 자금력이 약한 중소 건설사 등에서 문제점이 노출된다. 특히, 요즘같이 고금리 등 부동산 시장환경이 어려워지면 미분양이 발생하고 미분양이 발생하면 자금 회전이 어려워져 1차적으로 PF 대출이자도 납부하기 어렵게 되고 원자재 값이나 인건비 지불까지도 밀려 회사는 경영악화가 된다. 결국, 자산은 있는데 돈이 돌지 않는 돈맥 경화현상이 나타나는 것이다. 바로 완공된 주택을 공급하는 것이 아니고 앞으로 지을 가짜 집을 분양해서 토지비와 건축비를 조달하는 선분양제도의 문제점인 것이다.

선분양제도는 지난 1977년 주택난을 해소하기 위한 방식으로 아파트가 건설되기 시작하던 시기 국내에 도입되었으며 수요자는 공사기간 동안 계약금과 중도금 등을 지불하면 건설사는 이 자금으로 공사비를 충당하는 방식이다. 한마디로 법률적 근거는 없으나 주택공급을 확대하기 위해 건설사의 주택건설 촉진책으로 도입된 이후 관행적으로 인정 받아왔다. 그러면서 PF은 건설사 입장에서 자기 자금으로 토지를 구입하면 문제가 없겠지만 시행사가 초기 계약금 정도만 준비하고 브릿지(Bridge : 본 PF를 하기 전 중간 다리 역할을 하는 자금)라는 대출로 잔금을 치룬다.

이후 건설사가 보증을 서거나 책임준공 확약을 통하여 토지비와 건축비를 다시 금융권으로부터 차입하는 형태 즉, 본 PF로 사업을 추진한다. 그러다 보니 부동산 경기가 좋아서 분양이 잘되면 문제가 없겠지만 부동산 경기가 어려워지면 미분양이 발생하고 미분양이 발생하면 결국 건설사는 부도가 나거나 폐업을 하게 된다.

물론 선분양제도의 장점도 많다. 선분양제도는 건설사의 금융비용을 절감시켜 주는 것으로 주택건설 자금을 용이하게 확보하고 주택공급을 원활하게 할 수 있어 대량 주택공급이 가능하다. 또한 사전 분양이므로 완공되기 전까지 미분양을 처리할 수 있어 건설사들에게 매우 도움이 큰 제도다.

그리고 완공 후의 가격보다 상대적으로 싼 가격으로 아파트를 구입하는 효과가 있고 수요자는 입주 후의 시세 차익을 기대할 수도 있다. 뿐만 아니라 수분양자 입장에서는 일시불 자금이 필요하지 않고 계약금과 중도금(대부분 금융권 융자) 등으로 나눠 납부하기 때문에 목돈마련 부담이 적다는 장점이 있다.

그러나 단점으로는 주택사업자가 도산하는 경우 수분양자가 위험에 노출될 가능성이 높고 사전 분양이므로 하자발생과 품질 저하 가능성도 크다. 그리고 직접 주택을 보고 선택할 수 있는 권리가 제한되면서도 최초 가격보다 주택가격이 상승할 수도 있다. 후분양제는 건설사의 부담으로 토지구입부터 건축비 충당 등 공사비 모두를 직접 충당해서 사업이 진행된다.

그래서 주택 인허가부터 착공과 공사를 모두 마치고 준공검사를 받으면 정상적으로 사용 가능 한 주택이 된다. 이렇게 완공된 이후 주택을 분양하는 것이 후분양제도이다. 후분양제도의 장점은 수분양자가 실제 주택을 보고 계약을 할 수 있어 소비자 보호차원에서는 매우 바람직하다. 또한 분양권 전매가 성행하는 경우 이를 차단할 수 있어 투기를 막을 수 있으며 분양가격이 투명하게 공개되어 투명성이 높아질 수 있다. 물론, 단점도 있다. 완공된 주택을 분양받으려면 일단 일시적으로 많은 돈이 준비해야만 분양받을 수 있다.

따라서 자금력이 부족한 서민들은 주택구입이 어려워질 수 있다. 그리고 영세한 건설사들은 토지구입 단계에서부터 자금이 넉넉하지 못하면 사업추진이 어려워진다. 그래서 주택공급량이 감소할 수 있다.

어쨌든 후분양제도가 도입되려면 건설시장 구조변화가 필요하다. 지난 1997년 외환 위기 이후 건설사는 시공사와 시행사라는 구조로 분리되었다. 그전에는 건설사가 토지 매입과 시공, 분양을 도맡아 했다.

그런데 건설사가 대출로 토지를 매입하다 보니 부채비율이 너무 높아져 정부는 외환위기 이후 건설사 부채비율을 200%로 낮추라고 했다. 그래서 토지 매입이 시행으로 분리되었다. 당시 건설사의 한 부서가 시행사가 되기도 했고 적은 자본금으로 시행사를 차려 사업에 뛰어드는 업체들이 늘어나게 되었다. 당연히 시행사 자본이 충분할 수 없어 건설사가 보증을 서는 구조로 PF대출을 하게 되고 여기에 최근에는 건설사가 책임준공 확약까지 해주면서 연쇄부도 가능성이 높아지고 있다.

따라서 장기적으로는 시행사를 건실한 건설사로 육성시키거나 현재의 주택을 공급하는 종합건설사가 예전처럼 시행사 역할까지 맡아 주택을 공급할 수 있도록 해야 한다. 그래야만 분양 가격도 낮출 수 있고 PF 위험도 낮출 수 있다. 또한 선분양 보다 후분양으로 유도할 수도 있으며 시장 상황에 따라 선분양과 후분양을 혼합하여 시행할 수도 있다. 정부가 건전한 건설시장을 육성하고 소비자를 보호하는 차원에서 이제는 선진화된 정책적 대안을 내놓을 때다. 그래야만 PF시장도 안정화 된다.