전문가 칼럼 건설사는 미분양주택으로 자금난에 부도 위기

건설사는 미분양주택으로 자금난에 부도 위기

등록 2025.03.20 16:34

국토교통부의 발표 자료를 보면 지난 1월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 72,624호로 전월 대비 3.5% 증가하였고, 준공 후 미분양은 22,872호로 전월 대비 6.5% 증가하였다고 한다. 1월 매매거래량도 38,322건으로 전월 45,921건 대비 16.5% 감소하였으며 수도권에서 11.8% 감소, 비수도권에서 20.3% 감소하여 비수도권이 더 심각함을 알 수 있다.

이렇게 주택이 분양되지 않으면 건설사들은 PF 이자도, 원금도 상환하지 못할 뿐만 아니라 원자재값도 지불하지 못하게 되고 인건비도 지불하지 못하여 결국 부도 직전까지 가는 곤경에 빠질 수도 있다. 특히, 주택·건설업계가 신축 아파트 잔금대출에 대해 DSR(총부채원리금상환비율) 미적용을 건의한 것은 상황이 매우 심각하기 때문이다.

집단대출인 중도금(분양가 60%)은 공적·연대보증 등으로 DSR에 관계 없이 대출이 실행되나 잔금 납부 때는 규제가 적용되면서 돈을 마련하지 못해 입주를 못 하는 사례가 발생할 수 있다. 이는 계약자만의 문제가 아니다. 3개월 이상 지연 시 시행사나 시공사는 중도금 집단대출을 대위 변제해야 한다.

DSR 규제 강화 이후 잔금 연체가 악성 미분양 증가로 이어지고 중도금 대위변제가 시행사와 시공사 부도로 이어지는 등 악순환의 고리가 심각한 상황이다. 그렇지 않아도 건설업 침체 원인은 정치적 불안이 경제침체로 이어지면서 부동산 경기 침체, 고금리 기조 장기화, 공사비 급등 등 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있다.

이에 최근 대형 건설사인 신동아건설(시공능력평가 58위)을 비롯하여 올해 들어 법정관리를 신청한 중견 건설사가 총 7곳이나 된다. 특히, 삼부토건(71위), 대우조선해양건설(83위), 대저건설(103위), 삼정기업(114위), 안강건설(138위), 벽산엔지니어링(180위)이 법정관리 절차에 들어갔다. 큰일이다.

여기에 최근 수도권도 악성 미분양 주택이 증가하고 있다. 지난해 9월 2단계 스트레스 DSR 시행 이후 입주율이 급락하고 준공 후 미분양 주택이 급증한 것이다. 이유는 입주자의 분양대출을 담보대출로 전환하면서 LTV(주택담보인정비율)가 40~50% 수준으로 하락했기 때문으로 풀이된다.

주택산업연구원에 따르면 전국 입주율은 2024년 9월 69.4%에서 금년 1월 63.5%로 하락했다고 한다. 지방도 이 기간 66.6%에서 61.2%로 하락했다. 분양가가 높은 수도권은 사정이 더 심각하여 82.5%였던 입주율이 금년 1월에는 74.1%까지 떨어졌다. 입주가 늦어지면 잔금이 늦어지는 것이고 잔금이 늦어지면 건설사들은 자금 회전이 어려워 역시 위기에 봉착한다. 뿐만 아니라 입주물량은 분양된 아파트지만 대출이 어려우면 분양하는 아파트도 분양이 어려워져 미분양이 증가한다.

문제는 분양을 받고도 입주를 못하면 문제가 된다. 수분양자의 잔금 연체는 건설사 입장에서 당장 수백억원대 규모의 중도금을 대위 변제해야 하기 때문이다. 계약자의 계약 해지와 별개로 돈을 빌려준 은행들은 3개월 이상 지연 시 기한 이익 상실을 사유로 보증을 선 시행사와 시공사에 중도금 집단대출 대위변제를 요구하기 때문이다. 이렇게 되면 대출 축소로 잔금은 안 들어오는데 중도금 대위변제까지 겹쳐 건설사들은 부도 위기로 몰린다.

금년 7월부터는 정부가 가계부채를 줄이기 위한 3단계 스트레스 DSR 규제가 예정대로 시행될 것이다. 최근 정부의 가계부채 점검 회의에서는 DSR 규제에 포함되지 않은 중도금 대출과 이주비 대출까지 소득심사를 받도록 할 계획이라고 밝혔다. 건설사 입장에서는 점점 더 어려운 환경이 된다.

그나마 악성 미분양 주택을 해소하기 위해 정부가 서둘러 LH(한국토지주택공사)를 통하여 3000가구를 매입하겠다고 했지만 이는 지속적 대책이 될 수 없다. 정부는 정국이 불안하고 경제가 어려울수록 건설사들의 현실을 파악하고 근본적 대책을 내놓아야 한다. 그래서 과거 미분양 주택이 많았을 때 당시 정부는 세제 완화 등 어떤 대책을 내놓았는지 한번 뒤 돌아볼 필요도 있으며 중소 건설사들이 살아날 수 있도록 비아파트 부분에 대한 활성화 대책도 내놓아야 한다.

가계부채를 줄이려는 정부 입장도 이해는 가지만 건설사의 부도 위기도 고려해야 한다. 건설사의 부도가 늘어나면 경제에 미치는 영향도 크지만 향후 주택공급에도 영향을 미친다. 따라서 지금보다 더 강력한 정부의 미분양 주택 해소책이 필요하며 가계부채를 줄이기 위한 정부의 노력도 이해는 가지만 일률적인 대출 규제보다는 무주택실수요자 내 집 마련에는 좀 더 완화된 금융정책이 필요하다.