외국인 부동산 매입 봉쇄···더 센 '세금 카드'까지 가동 예고

외인 수도권 전역 허가제 전환···자금출처 소명도 해야

세금 강화 가능성 시사···"9월 초 공급대책 발표 예고"

김윤덕 국토교통부 장관 지명자. 사진=연합뉴스

정부가 외국인의 부동산 거래를 강력히 제한하는 고강도 규제를 도입했다. 특히 외국인의 수도권 주택 매입을 사실상 원천봉쇄하고, 더 나아가 '세금 카드'까지 꺼낼 수 있다는 신호를 보내 부동산 대책의 수위가 한층 높아지고 있다.

국토교통부는 외국인의 부동산 투기를 차단하기 위해 수도권 대부분 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했다. 오는 26일부터 서울 전 지역, 경기 23개 시·군, 인천 7개 자치구에서 외국인이 아파트·다가구·연립 등 면적 6㎡ 이상 주택을 매수할 경우 시·군·구청의 사전 허가가 필요하다. 매입 후 4개월 이내에 입주하고 2년간 실거주 의무를 지켜야 하며, 위반 시 취득가의 최대 10%에 달하는 이행강제금이 부과되고 허가가 취소될 수 있다.

외국인 거래에 대한 자금 출처 조사는 대폭 강화된다. 매입 과정에서 해외 차입, 예금 송금, 현금 반입이 있을 경우 금융기관명, 금액, 신고 여부 등을 자금조달계획서에 기재해야 하며, 체류 자격도 허가 과정에서 심사 대상에 포함된다. 자금세탁이 의심되는 거래는 금융정보분석원(FIU)을 통해 해외 과세당국에 통보된다. 정부는 이 같은 허가·검증 체계를 통해 외국인의 전세 끼고 매입하는 이른바 '갭투자'를 사실상 차단한다는 방침이다.

이번 규제는 증여·상속·경매 등 비매매 거래에는 적용되지 않으며, 오피스텔 매입도 허가 대상에서 제외된다. 국토교통부는 최근 외국인 거래가 2022년 4568건에서 2023년 6363건, 2024년 7296건으로 늘어난 데다 6·27 대책 이후 내국인 대출 규제를 우회한 외국인 거래가 급증한 점을 배경으로 들었다고 밝혔다. 정부는 이번 조치의 실효성을 검토해 필요시 기간 연장과 추가 규제도 검토할 계획이다.

외국인 부동산 규제에 이어 보유세 등 세제 강화 조치가 추가될 가능성도 제기된다. 시장에서는 9월 초 발표될 공급대책과 함께 보다 강도 높은 부동산 대책이 이어질 것으로 예상하고 있다. 김용범 대통령실 정책실장은 "부동산 정책에 세금을 안 쓴다는 생각은 잘못됐다"고 말했다. 보유세 등 세제 조정이 후속 대책에 포함될 수 있음을 시사한 발언이다.

김윤덕 국토교통부 장관은 9월 초 주택 공급대책을 발표할 계획이라고 밝혔다. 3기 신도시 개발, 재건축·재개발 사업 속도 조정, 수도권 유휴부지 활용 방안 등이 포함될 전망이다. 김 장관은 "6·27 대책은 부분 대책에 불과하다"며 "물량 확대 등 공급 대책이 나와야 정책이 완결된다"고 말했다.

세제 개편 가능성도 열어뒀다. 김 장관은 "공급대책이 중심이 되겠지만 세제나 금융 문제가 있으면 관계부처와 협의해 포함할 수 있다"고 했다. 특히 종합부동산세와 재산세의 과세 기준이 되는 공시가격 조정안이 논의될 수 있을 것이라는 전망이 제기되고 있다.

김 장관은 공시가격 현실화 과정에서 국민 세부담이 급증하는 문제를 언급하며 "집값이 많이 오른 지역이나 부촌의 상황도 고려해 조정 방안을 마련하겠다"고 설명했다. 공급 확대와 병행해 세제 개편이 현실화될 경우 보유세 체계 전반에 대한 논의가 불가피할 것으로 보인다.

이번 외국인 거래 규제는 공급 확대, 세제 개편과 맞물려 정부 부동산 대책의 전환점을 예고한다. 외국인 매입 제한으로 수요 측 규제를 강화하고, 공급대책과 보유세 조정을 연계해 시장 안정을 동시에 도모한다는 구상이다. 9월 초 발표될 종합대책에서 규제·공급·세제를 아우르는 후속 조치가 현실화될 경우 부동산 정책의 무게 중심이 단기 처방에서 구조 개편으로 이동할 가능성이 커졌다.