서울 전역 묶었다···정부, 부동산 규제 '초강수'

25개 자치구 전면 규제···수도권 12개 시·구 확대

갭투자 원천 봉쇄·토지거래허가제 확대

김윤덕 국토교통부 장관이 15일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화대책 관련 관계부처 합동 발표를 하고 있다. 사진=강민석 기자 [e-mail]

서울 25개 전체 자치구와 수도권 12개 시·구가 부동산 규제지역으로 확대 지정된다. 동시에 이들 지역 소재 아파트는 토지거래허가구역(토허제)에 지정되고, 갭투자자(전세 낀 매매) 유입과 인근 집값 상승 등 풍선효과를 차단한다는 구상이다.

15일 정부는 이 내용 등을 골자로 한 '주택시장 안정화 대책'을 발표하고 최근 주택 가격이 과열 양상을 보이는 곳과 주변 지역을 동시에 지정함으로써 금리 인하에 따른 풍부한 유동성이 서울·수도권 부동산으로 유입되지 않도록 하기 위한 조치라고 설명했다.

이에 따라 부동산 조정대상 지역과 투기과열지구는 기존 서울 강남·서초·송파구 등 강남3구와 용산구 이외 서울 전역과 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등으로 확대된다.

또한 이들 지역 소재 아파트와 동일한 단지에 아파트가 1개동(棟) 이상 포함된 연립·다세대주택은 토지거래허가구역에 지정된다.

이날 추가된 규제 지역에선 내일(16일)부터 지정에 따른 효력이 발생하고 토허제 구역은 오는 20일부터 내년 11월 말일까지 효력 기한을 정한 뒤, 연장을 적극 검토한다는 구상이다.

관련법상 조정대상지역은 집값 상승률이 소비자 물가 상승률의 1.3배, 투기과열지구는 1.5배 이상이면 지정할 수 있다. 현재 서울 25개 자치구와 과천·분당 등 수도권 핵심지 모두가 해당 요건을 충족한 것으로 파악된다. 최근 3개월(6~8월) 서울 소비자 물가는 0.21% 올랐다. 서울에서 가장 상승 폭이 낮았던 중랑구도 0.45% 올랐다. 성동(6.46%), 마포(5.14%), 강동(4.41%), 광진(3.9%) 등 '한강 벨트' 지역 아파트값은 물가 상승률의 10배 넘게 뛰었다.

부동산 조정 대상이나 투기과열지구 또는 투기지역에 하나라도 포함되면 대출 한도는 주택 가격의 70%(최대 6억원)에서 40%로 축소된다. 일례로 10억원인 아파트를 매입할 경우, 현재 6억원인 대출 한도는 규제 지역에 포함되면 4억원으로 줄어든다. 또 1주택자의 추가 주택 구입 시 취득세는 중과되고, 청약·전매 조건이 강화된다.

토허구역은 전세를 끼고 매매하는 '갭투자'를 막기 위한 취지로 지난 2021년 본격 도입됐다. 토허제에 지정된 지역에서 토지나 주택을 매매할 경우, 해당 지자체장의 허가를 받아야 한다. 특히 주거용 매수자는 2년간 실거주해야 하고, 매입 시 자금조달 계획 등이 필요하다.

지난달 발표된 9·7 부동산 대책의 후속 조치에 따라 국토교통부 장관 직권으로 투기 우려가 있다고 인정하는 2개 이상 시·도에 대해 토허구역 지정이 가능하다. 다만 이번 토허제 확대 조치는 최근 집값 상승 폭이 컸던 서울시와 경기도에서도 공감대가 형성되면서 중앙과 지자체간 사전 협의를 마친 것으로 알려졌다.

김규철 국토교통부 주택토지실장은 "과거 규제지역 지정, 조정대상과 투기과열지역 등을 단계적으로 2016년부터 21년까지 확대하는 방식이었지만, 풍선효과가 있었다"면서 "이번에는 향후 발생할 수 있는 풍선효과를 막기 위해 토허제 등을 동시에 지정했고 갭투자 자금 유입을 근본적으로 막았다"고 설명했다.

김윤덕 국토교통부 장관은 "주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민들의 내 집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있다"며 "주택시장 안정을 정부 정책의 우선순위로 두고 관계부처가 총력 대응하겠다"고 강조했다.