매물 적체·거래 감소···강남 심장부까지 가격 조정 시그널

강남3구 포함 서울 전역 매물 30% 넘게 급증

급매 체결 후 호가 뚝···강남 부촌도 변화 분기점

서울 강남구 압구정동 압구정현대아파트. 사진=뉴스웨이 이수길 기자

서울 아파트 시장에서 매물이 빠르게 늘고 있지만 거래는 좀처럼 따라가지 못하는 모습이다. 다만 집주인들의 매도 호가와 실제 체결가 사이 격차가 확대되면서 일부 단지에서는 급매 거래가 기존 시세를 끌어내리는 현상도 나타나고 있다. 전문가들은 올 상반기까지 서울 아파트 시장이 강남권을 포함한 조정 구간에 놓일 가능성이 크다고 분석한다.

11일 부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매매 매물은 7만6715건으로 두 달 전(5만7240건)보다 34.0% 급증한 상태다. 설 연휴 직전인 2월 중순 6만2300건에서 불과 한 달여 만에 1만3000건 넘게 불어났다. 한 달 사이에 하루 평균 500건 가까운 매물이 신규로 쌓인 셈이다.

반면 거래는 매물 증가 속도를 따라가지 못하고 있다. 서울부동산정보광장과 국토교통부 실거래가 공개 자료를 종합하면 서울 아파트 매매량은 예년 월평균 6000건 안팎이었으나 올 들어 두 달간 평균 4750건에 머무르는 등 낮은 수준을 기록했다. 특히 3월 신학기 수요가 빠지는 시기와 맞물리며 거래 정체가 이어지고 있다.

서울 마포구 일원 중개업소 관계자는 "최근 매수 문의보다 매도 문의가 훨씬 많아졌다"며 "매수자는 추가 가격 조정을 기대하며 관망하고, 매도자는 최대한 시세 차익을 더 남기면서도 빨리 팔아 달라고 요구해, 가격 간극만 갈수록 벌어지고 있다"고 전했다.

매물 증가 흐름은 강남권에서도 뚜렷하다. 이날 기준 강남·서초·송파 3구의 아파트 매물은 약 2만4612건으로 서울 전체 매물의 32.1%를 차지한다. 연초 대비 증가 폭도 다른 지역보다 크다. 강남권 아파트는 지난해 말까지 매물이 부족해 호가가 빠르게 올랐지만 최근에는 급매 거래 후 비슷한 가격대 매물이 연속으로 나오며 시세가 조정되는 모습이다.

매도 가격도 꺾이고 있다. 강남구 압구정동 신현대 전용 111㎡는 작년 말까지 75억원 선에서 거래됐지만 현재는 로얄층 기준으로 65억원 안팎까지 매물이 나와 있다. 강남구 도곡동 도곡렉슬 전용 84㎡는 지난해 말 39~40억원에 거래됐지만 최근에는 호가가 35~36억원인 매물이 다량 확인된다. 이들 고가 아파트 주변 단지들에서도 급매 거래 후 비슷한 가격대 매물이 이어지는 사례가 나타나고 있다.

이 같은 상황은 과거 시장 흐름과도 대비된다. 지난 몇 년간 강남 핵심지에선 몇억씩 낮춘 급매물이 한두 건 거래되더라도 곧바로 기존 호가로 회복되는 경우가 많았지만 최근에는 급매 거래 후 비슷한 가격대 매물이 연달아 나오며 호가가 낮아지고 집주인들의 거래 기준선이 하향 조정되는 양상이 두드러지고 있다.

전문가들은 매물 증가 배경으로 세제와 대출 규제를 지목한다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 오는 5월 종료될 예정이어서, 유예 기간 안에 주택을 처분하려는 매물이 시장에 몰리고 있다는 분석이다.

또한 규제지역에서는 주담대에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되고 고가 주택 대출 한도도 제한된다. 전세대출 이자 상환액까지 DSR 산정에 포함되면서 실수요자의 자금 조달 부담이 커지고, 매수 의사가 있어도 계약으로 이어지지 못하는 사례가 늘고 있다.

서울 강남 A 공인중개업소 대표는 "현 정부 들어서 발빠른 강남 2주택 이상 소유주를 중심으로 작년 가을부터 매물들이 나오기 시작했고 다주택자 중과 유예 종료가 선언된 이후 매물이 눈에 띄게 불어나고 있다"면서도 "이미 급매나 급급매 체결이 상당수 이뤄졌고 시세도 갑자기 떨어진 상황이지만, 세제 변수가 정리되는 상반기 후에는 또 어떤 흐름이 나올지 알 수 없다"고 말했다.

관련기사

• 지방 84㎡ 브랜드 아파트로 자금 쏠린다

  2026.03.08

• 아파트 '불로소득 102억' 세금은 7억···'피·땀' 근로소득은 41억

  2026.03.04

• '10.15 대책 영향' 지난해 4분기 가계대출 감소···"30대·수도권↓"

  2026.02.24